地产行业凛冬将至 碧万恒融四巨头谁更“抗寒”

作者: 财联社 日期: 2018-09-15 来源: 界面

  记者:陈业

  随着调控不断深入及本轮楼市上涨周期接近尾声,部分房企开始放缓拿地、精简人员,并对项目展开降价促销,备战行业可能到来的冬天。

  作为行业风向标的碧桂园、万科、恒大、融创四大巨头,究竟哪家企业的“城墙”更为牢固,“御寒”能力更强,尤为引人关注。

  一位资深财务专家向财联社记者分析称,与财务报表所呈现的定期利润增幅相比,房企的经营性现金流净额及会计政策保守与否,一定程度可判断其长期投资价值。而通过分析房企经营性现金流净额等三项财务指标,可窥见房企的抗风险能力。

  

经营性现金流净额

 

  “对于一家企业而言,经营性现金流量是非常重要的,往往比净利润更能体现公司的经营业绩。”上述财务专家表示,虽然投资者会关心净利润指标,但是对公司老板而言,最关心的是银行存款数据,即真正的经营性现金流是多少。

  上述财务专家补充道,“通常情况下,企业的经营性现金流量比净利润高一点;反之,如果公司净利润很好,但经营性现金流会比利润小很多,甚至极端情况下是负数,说明利润是赚到了,但这些利润并没有到账。”

  不过,对于房企而言,由于销售规模稳定,净经营现金流入大致等于净利润。当其销售规模快速增长需大量补充土地情况下,净经营现金流入往往远小于净利润,甚至为负。不过,当前背景下,企业拿地速度明显放缓。

  另外,虽然应收账款在增加,但包括人员工资、投资活动支出在内都在继续发生,一旦现金流紧张,就会给企业造成一定的经营压力。

  财联社记者梳理2018年上半年万科、碧桂园等房企的中报发现,其经营性现金流均同比大幅减少。而受严厉调控和紧缩的信贷环境影响,未来一段时间现金流减少于行业而言将是大势所趋。

  

  值得一提的是,融创于今年中报中,未明确经营活动产生的现金净额具体数据,但是上半年其投资业务、融资业务的流出净额合计为 432.1 亿元,经营业务的现金流入为373.8 亿元。此外,恒大在其中期业绩报告中,并未公布经营活动产生的现金流净额数据。

  针对万科现金流大幅减少,万科执行副总裁兼CFO孙嘉在今年半年度业绩会上表示,“因为上半年销售金额只有10个点左右的增长,而上半年的开工面积比较多,所以支出也会比较多。”2018年中报数据显示,今年前6个月万科的合同销售额为3046.6亿元,同比增速不足一成。

  自今年初以来,随着政策紧缩,按揭贷款的发放周期明显延长。同时,房地产项目除了定金和建安费用之外的资金普遍被监管,资金到达开发商手中的速度依据项目开发进度来释放。一旦项目开发进展不如预期,被监管资金释放速度将会放缓。

  对于现金流,财务出身的阳光城CFO吴建斌今年曾公开建议,在短期之内,房企有必要通过盘活资产和扩大有效融资,最大限度储存现金,包括确保现金占资产比例15%以上。

  

应收账款质量

 

  除经营性现金流外,企业会计政策也可考察企业的长期发展价值。上述资深财务专家认为,“往往投资者会选择会计政策比较谨慎、保守,倾向增加当年费用的企业,因为这类企业将来的负担会更低,盈利质量更高。”

  会计政策中,可以从企业的资产减值准备等数据为依据,来判断企业的会计政策长期来看是否趋于保守。而应收账款的坏账准备计提就归属于资产减值准备这一类。房企往往会根据应收账款的账龄,进行不同比例的拨备为坏账准备。

  在计提比例方面,万科、碧桂园的拨备比例如下图,而恒大、融创未在2017年年报中未披露具体相应账龄的应收账款坏账计提比例。

  

  对比万科、碧桂园的计提数据可以发现,万科三年以上应收账款的拨备比例更高。一般情况下,账龄越长风险越大,因此相应坏账计提比例也应越高。由此来看,万科应收账款质量更高。

  一家大型房企CFO则向财联社记者表示,“评价应收账款的质量,不应该从应收账款拨备比例的角度去评价。恰恰相反,应收账款账龄越长,拨备金额比例越大,甚至从某种角度代表应收账款质量更低,或者会计政策更激进。”

  “根据会计准则,应收账款代表收入已经确认,款项尚未收回,但预计未来会收回的金额。若预计未来款项不能全部收回,则需要对初始确认的应收账款计提坏账拨备。显然,若预计应收账款不能收回的金额越大,坏账拨备的计提比例应该越高。”上述房企CFO指出。

  上述大型房企CFO还表示,过高的坏账拨备准备比例, 一方面代表应收账款的预计回收比例越低,另一方面也有可能代表初始确认收入和应收账款的政策越激进,把一些不完全满足收入确认条件(收入确认的一个重要条件是款项已经收到,或预计未来很可能收到)的销售提前确认收入,从而形成应收账款,然后通过期后计提拨备的形式把之前多确认的收入进行冲销。此外,应收账款的账龄越长,代表应收账款初始确认后迟迟不能收回,大额长账龄应收账款占比越高,表明应收账款质量越低。

  根据万科、恒大、融创和碧桂园公布的中期业绩数据,这些房企账龄在1年以上的应收账款占总应收账款的比例分别为 32%、26%、22%和2%,碧桂园一年以上应收账款仅占2%,远低于其它三家房企。

  

应收账款周转天数

 

  除从应收账款与应收账款的拨备比例关系看应收账款的质量,进而观察企业长期经营能力外,应收账款周转天数也是反映公司长期经营能力的指标之一。应收账款周转天数是指企业从取得应收账款的权利到收回款项、转换为现金所需要的时间。作为应收账款周转率的一个辅助性指标,周转天数越短,说明流动资金使用效率越好。

  正常情况下,如果周转天数延长,回款速度变慢,公司将不得不通过借债等方式来补充营运资金,会造成成本的上涨和经营的被动。在同类行业内,应收账款周转天数越短的公司通常具有较强的竞争力。

  而计算房企周转天数与企业的营业收入及应收账款有关,即期初应收账款与期末应收账款后的平均值,除以营业收入,再乘以当期天数。

  值得关注的是,在计算应收账款周转率时,有观点认为应将合同负债计入应收账款。但上述大型房企CFO表示,合同负债代表房企已经签署销售合同和收款,尚未在会计报表上确认的收入,是房企未来收入确认资源的指标。对于房企而言,合同负债名为负债,实质为未来可结转的收入,并且款项已经收到,因此等同于递延收入。

  相比而言,应收账款代表会计报表已经确认收入、但款项尚未收回。两个是完全不同的数据,在计算应收账款周转率,是关注应收账款期后的回款速度,不应包括合同负债。

  

  根据上述计算方法,以万科、恒大、融创和碧桂园公布的中期业绩数据,用滚动12 个月的收入和平均应收账款计算,其周转天数分别为 2天、31天、5天 和 23 天。

  

  由此来看,应收账款周转天数最短的为万科,周转天数最长的为恒大,也间接说明万科的流动资金使用效率更高。

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