2019年,房价暴跌和楼市崩盘依然不会发生

作者: 记者 日期: 2019-02-10 来源: 新闻早知道大事

  [摘要]各种指标表明,2019年楼市会保持平稳发展,但分化会加剧——一二线有望回暖并存在上涨压力,而三四线的政策会逐步松动,但下行压力大,丧失投资价值。

  腾讯财经《灼见》特约作者 董晴(资深房地产研究专家、畅销书作者)

  虽然公历2019年已经过去一个月了,但大多数中国人更倾向于以春节为年度的分界线——过了除夕才是新年。春节期间,走亲访友,除了“你怎么还不找男(女)朋友”,“你打算什么时候结婚”外,“你买房了吗”是必被亲戚问到的N个问题之一。

  2018年,楼市调控政策密集,全年房地产调控合计450次,刷新历史纪录,同比2017年大幅上涨75%。密集的调控——特别是7o31政治局会议“坚决遏制房价上涨”之后,市场迅速转冷,不少城市房价出现微跌,潜在购房者的观望情绪浓厚,各种耸人听闻的消息也开始满天飞。2019年楼市会怎么走,是大家非常关心的问题。

  各种指标表明,2019年楼市会保持平稳发展,但分化会加剧——一二线有望回暖并存在上涨压力,而三四线的政策会逐步松动,但下行压力大,丧失投资价值。

  暴跌和崩盘是幻想,楼市还将保持平稳

  尚未买房,或者觉得自己买不起房的群体,总是希望房价暴跌甚至整个楼市崩盘,这样自己就可以捡漏了。去年下半年,伴随着一些城市的房价出现下跌,众多房地产开发企业面对跌跌不休的股价开启“护盘”模式,似乎下跌的拐点已经确立了。然而,鉴于房地产是周期之母,房价大跌会诱发系统性风险,政府绝不会让这种情况出现。

  早在去年12月24日的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部长王蒙徽提出了2019年十个方面的工作重点,其中就包括“稳地价稳房价稳预期”的“三稳”。

  稳的意思就是不大涨也不大跌。要知道,远一点上个世纪日本的楼市出现过崩盘,近一点,次贷危机中美国全国的房价跌了40%左右。我们怎么稳?凭啥?

  经济学理论告诉我们,供需决定市场价格,而我国地方政府恰恰可以调节房子的供给和需求。

  首先是调节供应

  本轮的楼市周期始于2015年的去存库,至今已历经4年有余,期间投资稳步回升,销售迭创新高,同时调控的严厉程度也创下了历史之最。

  去库存是因为2015年时,大多数城市的库存高企;调控不断加码,是因为凶猛的去库存政策下,各地库存告急,房价猛涨。数据显示,2015年1月份以来,全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,其中一城市库存连续34个月同比下跌,二线城市连续42个月同比下跌,三线城市连续38个月同比下跌……

  为何?因为政府一边大力去库存,一边严格控制土地的供给,土地供给少了,新房的供应量自然就少了,而需求还增加了,库存自然急剧减少。

  当上行压力较大时,地方政府可以加大土地供给,在供给端抑制房价过快上涨;当面临下行压力时,地方政府可以减少土地供给,稳住房价。

  以前,有些房地产企业拿了土地之后捂着不开发,现在不少地方政府明文规定“拿地1年后不动工、4年后不竣工,就要按闲置土地处理”!

  对已经以二手房交易为主的城市,地方政府同样可以通过“限售”、税收政策(比如不满两年要交5.6%的增值税)等增大二手房流通的难度,调节二手房入市数量。

  

  来源:贝壳研究院

  其次是调节需求

  上涨期间,大家都想买,地方政府可以通过设定购房条件,比如是否有当地户口、社保年限等;符合购房条件的,还可以对不同需求设定门槛,比如二套首付要五成甚至七成,贷款利率上浮的比例更高……

  同样的,当房价面临下行压力的时候,可以通过降低首付、贷款利率,放宽购房、公积金提取(比如可以提取用于异地购房等)门槛等,刺激潜在购房者的购买欲望。2015年以来的去库存即取得明显效果。

  除此之外,地方政府还通过限价、强调政策稳定性等稳定市场的预期。虽然自2018年底以来,各地“松绑”的消息频传。“一城一策”的总体导向下,地方政府的主动权会更大,但是调控的主基调依然未变。比如,1月14日,在亚洲金融论坛上,银保监会副主席王兆星说到“在2019年房地产市场应该注意哪些问题”时表示:既不要过热也不要过冷,最好是保持相对稳定。

  一二线有上涨压力,三四线丧失投资价值

  虽然2019年我国楼市整体将保持平稳,但中国之大,决定了整体平稳的情况下,不同城市甚至同一城市内部的分化都会十分严重。因为风来了,猪都能飞起来,但一旦风停了,只有鸟还能继续飞,猪一定会摔下来。

  市场整体稳定的情况下,即便不算风停也从之前的飓风变成微风了。炒作之风遏制以后,价值决定价格的规律会开始起作用。

  总的来说,一线和核心二线城市有望逐步回温,剩余的部分二线城市,以及大部分三四线城市在2019年则大概率会迎来降温。

  要搞清楚这个问题,首先要谈一下房地产的三种价值:居住价值、投资价值,以及精神价值。

  居住的价值很容易理解,因为自远古有房子以来,其最基本的功能就是为人们遮风挡雨,也是马克思主义经济学里面所说的使用价值,党中央也定调“房住不炒”。投资价值也很好理解,过去十几年来,我们听过太多买房致富的故事,这些故事激励着一批又一批的人(特别是炒房客)冲进楼市。很多时候,二者是合一的,哪怕你只是买一套房子,这依然是成立的。

  对大多数人来说,买房是一辈子最大的一笔支出。前不久,西南大学与广发银行联合发布了《2018中国城市家庭财富健康报告》,数据显示我国城市家庭77.7%资产都用在了买房子上面。没有一个人希望自己人生中最大的一笔投入是不断贬值的。然而,现实中,这样的房子不在少数,而且2019年还会更多。

  2018年底,我的几个朋友在中部某弱三线城市买二手房(一百三十平米以上),都觉得贵了。鉴于卖家四年前投资买了房子之后并未出租和自住,如今的卖价看似比买入价高了二三十万。可是,我给他们算了一下,如果将卖家过去几年的还贷成本以及首付的时间成本考虑进去,也就赚了不到十万块钱。要知道,这还是得益于去库存政策带动三四线城市大涨行情下的收益。如果整个市场保持平稳,这类房子用于自住的话,勉强可以保值,增值就别想了。

  这类房子只有精神价值,购买者只是花钱买一套房子,解决自己的安全感,但自己在里面居住的时间很少(比如在沿海打工,在老家买房)。

  大量这样的房子都聚集在三四线城市。随着2018年下半年以来市场持续低迷、观望情绪蔓延,部分三四线城市项目已经降价抢跑,2019年市场整体平稳的情况下,需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市都将面临回调。

  为啥?

  众所周知,三四线城市这一波的行情,跟棚改货币化安置有很大关系。目前,这一动力正逐步走向衰竭。首先是新开工数量逐步减少,2018年棚改新开工616万套,超额完成580万套计划,按照国务院2018-2020年新开工1500万套的规划,剩余棚改任务仅884万套;其次,棚改货币化安置比例减少,根据此前的多项政策,预计2019年三四线城市棚改货币化安置套数将减少130万套左右;最后,这一轮三四线楼市行情上涨所加大供应的土地,即将形成新的住房供应量,预计从2019年下半年开始,将进入新的去库存阶段。各种因素叠加将使得三四线城市今年的增速回落8—10个百分点。

  如果自住而且买得起,仍然可以购买;或者,哪怕只是为了解决自己的安全感问题,也可以买,毕竟解决安全感也是一种效用和满足。可是,如果2019年还指望随便在三四线买一套房就能保值甚至增值,结果很可能会让你很失望。

  当然,一线和部分核心二线城市,经过史上最严调控的洗礼之后,2019年面临上行的压力。

  国家统计局数据显示,2018年12月份70个大中城市中,一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大,二三线城市环比涨幅有所回落。

  1月9日,北京市公布两宗住宅混合公建用地的预申请公告,两宗地块并未限定住宅销售限价。而自2016年起,北京采取“限房价、竞地价”土地出让方式,此后出让的大部分地块都采用这种方式。佛山也悄悄取消了楼市限价。

  

  中国经济增速仍然较高,楼市长期向好

  我们知道,对成长股的估值总是高于其他股票,因为其增长足够快,几年之后,其估值倍数自然就下去了。很多人说,买房就是赌国运,其实就是将房子当成了一个国家的股票,买房就是看好未来的经济发展。

  最近几年,就世界范围内看我国的经济增速依然不错(如下图)。

  

  ▲来源:世界银行、Wind

  2018年,我国GDP总量超过90万亿人民币(增速为6.6%),折合约13万亿美元,相当于美国2000年的经济体量,2000年美国的GDP增速为4.1%。相比之下,当前同等经济体量的中国仍领先2.5个百分点!

  

  ▲来源:美国经济分析局、中国国家统计局

  只要经济还在稳健增长,作为“国家的股票”——房子,其价格就有基本面的支撑,至少能够与GDP的增速保持一致。

  根据国际清算银行的统计,1970-2017年23个经济体房价年均增速为6.5%,折合累计涨幅为20.6倍。除德国、瑞士、日本、泰国的累计涨幅低于4倍(年均增长低于3.5%)以外其他表现均不错(如下表)。

  

  ▲来源:国际清算银行、恒大研究院

  核心城市涨幅更加惊人。伦敦(指大伦敦地区,包括319平方公里的内伦敦和1254平方公里的外伦敦,土地面积合计 1573平方公里)房价,巴黎50年上涨33倍……均超越同期全国名义GDP的增长速度。

  

  ▲来源:国际清算银行、恒大研究院

  而且,与发达经济体相比,新兴经济体的房价增长更快。世界银行的数据显示,2001年~2017年,印度、墨西哥等10个新兴经济体的房价年均增长5.6%;同期,发达经济体的房价年均增长为3.6%!这些新兴经济体中,中国的体量不仅最大,经济依然保持较高增速,而且人民币的币值也十分的稳定。

  

  来源:国际清算银行、恒大研究院

  根据世邦魏理仕集团的统计数据,2018年,境外资金在中国房产(包括住宅、商业和办公楼等)上的投资激增了62%,创下自2005年以来的最大规模。外资大举抄底,正是因为长期中国经济和楼市的发展。

  自2003年确立房地产为国民经济支柱产业以来,这个行业出现了各种问题,一直备受各种质疑,但其经济发展“定海神针”的角色也是不容忽视的。而且,房地产低风险优势突出,2017年房地产行业资产不良率0.8%,在各行业中最低,远低于2.8%的均值;居民购房贷款不良率也维持在0.3%以下。

  2019年经济下行风险依然严峻。欧盟委员会、欧洲央行、国际货币基金组织分别预计2019年欧元区经济增长1.9%、1.7%和1.9%。世界银行最新发布的《2019全球经济展望报告》指出,2019年全球经济增长将放缓至2.9%。中国在满足居民正常住房需求的前提下发展房地产,还能拉动经济发展,又有何不可?!

  美国的GDP贡献中地产行业的占比也很高。事实上,2008年之后,美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6%,随后几乎一路递增。相比之下,中国长期只有6%左右(以行业增加值计算,中国地产行业2017年的GDP贡献为5.4万亿人民币,在GDP中的占比约为6.5%,若将政府5.2万亿人民币的土地财政收入也计算在内,则中国地产行业的GDP贡献也在12%以上,与美国相当)。更重要的是,经过史上最严调控,中国房地产逐步已回归实体属性,2019还将跟实体挂钩更加紧密。

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