陈朝文:房地产泡沫何时破灭?

作者: 陈朝文 日期: 2018-06-14 来源: 红歌会网

  房地产市场有没有巨大的泡沫,前几年,公知、精英、主流还竭力否认;现在没有争议了,官方和民间都认为,存在严重的金融风险,有严重的房地产泡沫。现在的争论在于,这个巨大的经济泡沫会不会破裂?什么时候破裂?我认为,可能就在20年前后。

  一、巨大的房地产泡沫该破溃了

  说房地产泡沫有20-30万亿之大的根据、理由。

  什么是经济泡沫?互联网定义:就是投机需求(虚假需求)使资产的市场价格脱离资产内在价值而膨胀的部分,也就是不被社会承认的虚假价值,垃圾价值。

  1、商品房价格,超过大多数人居住购买承受价以上的部分,就是房地产泡沫

  人劳动创造产品,产品里凝结着人的劳动量,也就是价值;以价值为根据的商品交换货币量就是价格。但产品是社会的产品,只有人们购买使用,创造产品的劳动才是有效劳动,凝结在里面的价值才是社会认定的其内在价值。人们不购买使用这些产品,创造产品的劳动就是无效劳动,价值就不被社会所认定。

  房子也是劳动创造出来的产品,和其它商品一样,只有人们购买来居住,使用,凝结在房子里的价值,才是被社会认定的其内在价值。如果人们不能购买它来居住,使用,就是炒家在那里倒买倒卖,其内在价值就不被社会所认可。

  是的,谁都想有属于自己的住房,都想有住得舒服的房子。但想是想,能不能,就要看自己的经济实力,也就是购买经济承受力。社会对人们的经济收入、购买力是掌握的。

  先看北京市人现在居住购买商品房承受价是多少,官方公布北京市17年人平均工资:非私有制单位,131700元,私有制单位,70738元。加上失业人口来平均;多数人是在私有制单位上班;工资,就是绝大多数家庭的全部经济收入;应该把年几十万的高收入群体排除在外。这样处理后,北京市占人口95%的中、低收入人群,人平均年收入,最多也就9万左右,两口子18万左右。现在的生活水平,三口之家,吃穿住用,租房,医疗,教育等等开支,一年能积蓄5万就不错,10年50万,20年100万,拼命挣钱,工作20年了,有子女,孙子,总该买个像样一点的100㎡左右的房子吧。

  只有100万要购买100㎡居住的商品房,这就是北京95%的人,居住购买商品房能承受的价格:100万÷100㎡﹦10000/㎡;再咬咬牙,顶天也只能接受15000/㎡的房价。

  北京1㎡商品房的泡沫量就是:价格5万-居住购买承受价1-1.5万=4-3.5万。

  其它地方的人平均收入,与北京、上海相差一大截,以四川、河南、山西、湖南官方公布的数字加以平均:非私有制单位,人平均年收入62166元,私有制单位,36787元,只有北京的一半多一点。所以,这里的人们,自己居住购买商品房,就只接受5000/㎡的房价,再咬咬牙,顶天也只能接受7500/㎡的房价。

  其它地方商品房销售价,超过5-7.5千/㎡的部分,就是虚假价值即泡沫。

  房地产泡沫估算公式:(价格-居住购买平均承受价)×销售面积=泡沫量

  用国际通用的“房价收入比”指数来估算,也得出大致相同的结论:

  房价收入比,就是购买一套商品房总价÷家庭年总收入之比,一年家庭总收入就能买,指数就是1,两年总收入能买,指数就是2,……,3-6为合理范围。按6来估算,北京家庭年总收入18万×6=108万,买的是100㎡的房子,10800/㎡的价格就是合理的,和上面估算出的居住购买承受价1-1.5万/㎡大致相同;5万—1.08万=4.92万,和上面估算出的1㎡商品房的泡沫量4-3.5万大致相同。

  2、估算出2017年房地产又增加了多少泡沫量,就知道这个大泡沫的轮毂

  乡镇即农民居住购买商品房承受价更低,3000/㎡都只能勉强接受;全国平均,居住购买承受价顶天也就是5000/㎡。现在农村乡镇商品房的价格大概在2-3.5千/㎡。房地产泡沫主要在大中城市,往下面走,泡沫的比例就小,到农村乡镇,几乎没有什么泡沫。

  2017年,全国商品房销售面积17亿㎡,销售金额133701亿,平均销售价接近8000元。全国居住购买平均承受价是5000/㎡;全国销售1㎡的平均泡沫量:8000-5000=3000元;这一年全国房地产增加的泡沫量就是3000×17亿㎡=51000亿元。

  3、用其它办法来估算也能得出大致相同的结论

  用银行房贷量来估算,也能得出大致相同的结论。有人统计,17年房贷量是7万亿,其中绝大部分的房贷成了泡沫资产,大概就是5万亿左右泡沫资产。

  用国际通用的“房价收入比”估算,北京1㎡商品房的泡沫量是3.92万,和房地产泡沫估算公式估算出的4-3.5万大致相同。乘以相同的面积,泡沫总量自然也大致相同。

  4、估算全国房地产泡沫量为20-30万亿

  17年是房地产泡沫增加最多的一年,前面是从无泡沫到有泡沫,从小泡沫到大泡沫的积累过程。所以,估计现在房地产总泡沫资产量在20-30万亿。其中,大部分泡沫是银行资金转变而来,另一部分来自居民自有资金,社会各种各样的金融机构提供的资金。

  看银行房贷也能得出大致相同的结论。到18年一季度末,银行房贷余额34.1万亿。其中按揭贷款给刚需买房的只占很小一部分,大部分按揭贷款给了炒房,这部分贷款余额应该在20万亿以上,这20万亿的绝大部分,成了房地产泡沫。再加上居民自有资金,社会各种各样的金融机构提供的资金,这个泡沫接近30万亿。

  气球吹得太大也就快要破了。

  二、成了悬在空中的大泡沫就快破了

  悬在空中的大气球,没有支撑,没有保护,风一吹,什么东西轻轻一撞,就要破。

  现在房地产就有好几十万亿的大泡沫,几乎就是悬在空中的大气球。

  16年底,中央明确定位住房:“房子是用来住的、不是用来炒的”,“促进房地产市场平稳健康发展”。但现在实际情况却几乎相反:房子是用来炒的,不是用来住的。几乎就是炒家在倒买倒卖恶性炒作,沉疴痼疾的市场。主要原因,为了保GDP,就放任市场疯狂投机炒作牟取暴利;社会资金大水漫灌,釜底加薪,扬汤止沸的调控。

  现在城市的房地产市场,价格高得吓死人。便宜点的也超出人们居住购买平均承受单价的1-2倍,高的超出人们居住购买平均承受单价的3-4倍;这就使这个社会90%以上的人,想一想能不能在城市买商品房的资格都没有,根本不配到商品房市场里走一走,完全被排除在这个市场之外,成了与社会房地产市场没有关系的人。现在,他们只能到少数县城房地产市场走一走。一旦所有县城的房价都是万元以上,就把全国95%以上的人都排除在房地产市场之外,这个市场就完全是占社会百分之几的炒家们玩的市场,就完全是不接地气,悬在半空中的大气球。那时风一吹,什么东西轻轻一撞,这个大气球必破无疑。

  道理也是这样,还有一定刚需买房的市场,炒家哄抬物价,囤积居奇,倒买倒卖有对象——刚需买房的人,从他们身上割肉获得暴利。也就是说,这时的市场泡沫,还在熙熙攘攘的叫卖声之中,一般不会破裂。如果市场上几乎没有刚需买房的,炒家哄抬物价,囤积居奇,倒买倒卖给谁呢?没有下家,就只有炒家们自己互相炒了,割自己的肉。这就等于巨大的房地产气球,已经离开地面,悬到半空中去了,它能存在多久?只有天才知道。

  三、到了炒房的最后一地

  从炒房地盘来说,先把北上深广的房价炒到天花板高,大赚一把,炒不动了,就转移到二三城市炒;那二三线城市也炒不动了又到哪里炒呢?难道还能到乡镇去炒房地产吗?所以,从炒房地盘来说,二三线城市就是最后疯狂炒房了。

  四、应该是最后的疯狂

  前面是个坑还往里面跳

  现在的二三线城市,如西安、成都、杭州、青岛、太原等,房地产市场火爆,全城炒房,(准确地说,是全城大、中资产者几乎都在炒房)这个炒房群体,自己甚至子女的住房早就解决好了的,都有两套以上的住房,所以,他们买房就是炒房。但他们绝大多数又不是炒房客,即不是职业炒房者,而是“业余”炒一次房——买一两套房子放在那里,等过两年房价翻倍后卖出去大赚一笔,成为富翁富婆。他们有条件这样炒一次房:自己的资产能支付一两套商品房的首付,月收入能支付按揭贷款的月供。因为他们深信未来几年,这些城市的房价也要涨到4-5万,都做着,现在买房过几年要赚安逸的美梦。

  他们是以北上深广房价涨到5万左右,前几年买房赚安逸了为根据,倾自己的全部财力来炒房,大赌一把。他们这是在往一个坑里跳。

  ——北上深广等的房地产市场,从去年开始,涨不动了,价格下跌,交易量,严重的可以说是腰斩。这样的形势,应该是炒房到顶了,接盘的人越来越少。

  那些在北上深广等最高位接盘的炒房客,站在大坑的边上,现在不想死也头皮发麻,但嘴壳还硬,地方炒房人要以这些炒房客为榜样,就是准备自己往大坑里跳。

  地方城市能和首都相比,能和东方不夜城相比吗?

  按房价收入比来倒算,看地方和北京上海指数一样的房价是多少?官方公布的数字,地方两口子年收入10万,10万×27.8指数÷100㎡=2.78万/㎡。北京上海到顶的房价是5万左右/㎡,那地方到顶价就是2.78万/㎡。想涨到4-5万/㎡,做梦娶媳妇吧。两万多的价格买入,顶天也只能卖2.78万,还要两三年后才能卖出,这不是挖个坑自己往里面跳吗?

  炒房炒疯癫了

  5月26日,深圳招商地产公布了“双玺花园”第三期2栋、3栋的销售方案:一是购房者要缴纳500万元诚意金,二是在深圳首次实施“政府监督下的抽签选房”。三先交个5年的社保或个税才能拿到摇号资格。大户型居多,单套总价基本都在2000万甚至以上。

  现在能化2000万买房子来住的人,早就住在独栋别墅里面了。只有占人口1/百万的新暴发大富翁才有可能来买这个房子。几乎就没有要住这个房子的买家,还要摇号购买,拿摇号还要先交500万诚意金,完全是神经病在炒作。

  五、有泡沫将要破溃的先兆

  统计显示,北京、上海、深圳的房价,从17年开始,就在下跌,有时又反弹一点,总的跌幅不大,并没有引起人们恐慌;但成交量是明显萎缩,北京减少了63%,上海减少了54%,深圳减少了56%,广州的房价没有前面三个城市那么高,17年房价有点涨,成交量维持;但进入18年后,有报道,五月的成交量开始下降。

  其他16年房价暴涨的二三线城市,17年的表现也如此。合肥,成交量减少73.8%,有价无量,异常惨淡。厦门二手房价从17年初的高点下跌了20%左右;18年1-3月,成交量同比减少80.7%,而且还在继续:5.1后一周成交量比前一周下跌80%。018年首场土拍,3幅商住地全没达到上限价,爆冷落幕。前年炒房火热的廊坊,18年4月,成了全国最大跌幅的城市,达-33.71。环京市场,18年4月,成交量下降了90%,价格降了也没有人买,——证明是一个炒作的市场,市场价格在往下跌,炒家买来干啥?他们脑子又没有进水。

  有的专家对此也感到疑惑。其实这是市场炒作一种商品见顶后的规律——有价无量一段时间后,卖家挺不住了,没有办法,才不得不割肉出货,价格进入下降通道。现在也就是卖家与买家僵持阶段——炒家不会自投罗网,市场见顶后还来接这个盘;普通老百姓把自己卖了都买不起这个房子,所以房子就难卖出去。

  这就是泡沫即将破溃的征兆。

  六、不可能再大水漫灌救市,且再也救不了房市

  不少二三线城市炒房火爆的一个重要原因是,为了GDP数字靓丽,指导思想上把房地产绑架了——房市有点正常调整就放水救市:通过各种渠道,马上增加房市货币供应量,又是降低购房首付比例,又是降低房贷利息,又是减卖房交易税。这就给人们一个错觉:有国家保证,房地产泡沫永远不会破,价格永远高走,炒作房地产没有风险,只赚不赔。

  如果房市现在真是调头向下,国家究竟是救房市还是不救?这我不可能知道。但国家16年底就说了:“守住不发生系统性金融风险的底线”。“房子是用来住的,不是用来炒的”从这两句话来理解,好像是说不再救:不是用来炒的,自然就不会救炒作的房地产市场。

  从不忘初心,为人民服务来说,也不能再救房市了。为人民服务,政策的落脚点只能在千方百计解决人民群众的生活问题上。住房,是人生活的必需品。而现在全国城市的房屋空置率达25%左右,10亿㎡、一两千万套的房子空在那里。而另一面,却有大量的无房户,危房户,一些人只能蜗居,蚁居。这就背离了不忘初心,为人民服务的宗旨。再救市,就是再推高房屋空置率,有房子就是不给人民群众居住,完全背离为人民服务的宗旨。

  从社会稳定来说,也不能再救房市了。劳动者辛辛苦苦建起几千万套的房子,却长期空置在那里,不给无房户,危房户,蜗居,蚁居的人居住。人民群众对此忍无可忍就要严重影响社会的稳定,就要造成严重的社会危机。

  再救房市,价格涨到10万/㎡,100㎡的房子,月供就要5万,99%的人都买不起,也就没有人买商品房,这个房地产市场就死了。

  七、房地产泡沫破裂就是价格回落到大多数人能承受的范围内

  也就是回归房子是用来住的本质上——只有普通住房的价格社会多数人经济上能承受,能接受,才能回归房子是用来住的,也就是国际通用的“房价收入比”,回归到3-6以内,更通俗地说,就是一个家庭3-6年的总收入,不吃不用,能购买一套普通的住宅。拿北京来说,也就是,房价跌到1.5-1万/㎡的价格。

  房价跌到这个水平,也就是以万亿记的房地产资产蒸发没有了。这和股市崩盘一样,多少万亿的资产蒸发没有了,这和经济危机破坏、处理过剩的生产、经济一样。这对社会经济将造成怎样的打击,就不说了,以免被说成奇谈怪论,危言耸听,反正是不寒而栗。

  当年海南楼市崩盘,600多栋烂尾楼。同年的北海,一个30多万人口的城市里留下了130多个、共计120多万平方米的烂尾楼,还有大片闲置土地。无数人负债累累,弃房而去!

  2018、6、12

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