高房价和泡沫如何生成

作者: 水舟子 日期: 2018-11-09 来源: 地缘战略

  前言

  关于中国房地产和房价,请点击下面系列链接的系列文章,从不同角度,让你最完整的了解中国房价和房地产业,凡是标明“原创”的文章,是本人的拙文:

  (1)原创 || 房地产潘多拉盒子打开的历史,高房价变局者——新任住建部长王蒙徽

  (2)原创 || 资本主导高房价的全方位利益链条

  (3)原创 || 说透房价:任志强的逻辑和黄奇帆不讲破的真相

  (4)原创 || 房价还要暴涨?黄奇帆、徐匡迪不同意任志强这样说

  (5)原创 || 三个措施说明,住房高价一去不复返了!

  (6)原创 || 深化改革:让人民住上便宜房子

  (7)原创 || “新时代”中国如何解决住房、医疗、教育不公?

  (8)原创 || 终于,国家把喂养30年肥硕黑猫的资金暗道给堵上了

  (9)原创 || 习近平:让人民住上便宜房子

  (10)原创 || 一系列迹象表明,高房价这座“山”会被推翻了

  (11)原创 || 深化改革:高“房价”不能降,“住房价”必须大降

  (12)原创 || 解放房奴,切实保障人民安居乐业

  (13)原创 || 房价?房价??何去何从???

  (14)李家之城抢劫式罪恶房地产,在中国终于要走到尽头了

  (15)降!降!!降!!!高房价毁了香港,还能让资本再毁了中国?

  (16)房地产规则的颠覆,酝酿中国房市巨变

  (17)历史之鉴:高房价如何冲垮日本金融体系

  (18)历史之鉴:美国也搞土地财政

  【提要】中国的住房从1978年开始了转变的酝酿,经过25年的实验和准备,在2002年底开始走向高潮。2016年达到顶峰。房地产占用了中国金融资源的60%,严重限制了其它行业的发展和竞争力,拉高了金融资产价格,使银行资产严重泡沫化,大大增加银H风险和国家系统性金R风险。必须彻底改变。

  在这篇文章之后,将会写一篇从产业和金融上解决民众高房价拖累,和从根本上系统性消除国家金R大泡沫的方法的文章,敬请继续关注本公众号。

 

  1

  中国房价冲上世界第一,整整用了40年时间

  中国的房地产业从1978年开始,经过25年政策准备,在2002年底和2003年初进入高速涨价通道,又经过连续15年的持续“宏观调控”,房价飞升,远远偏离中国经济正常发展轨道和国民正常收入可以承受的范围。政府一些人在政策上推高房价,主要有三条政策:

  1、最核心的一条在于,政府有人将住房定义为投资品,而不是人民生活必需品。定义为投资品,就是可以炒作,必须盈利,并且炒房会有暴利,用炒房暴利吸引投资者入场。

  所以,政府是允许炒房,还是禁止炒房,是判断政府将住房定义为投资品,还是人民生活必需品的判断标志。

  从前,政府给出很多政策鼓励炒房,比如户口紧张的城市,买房“奖励”几个户口指标,比如零首付购房……

  禁止炒房,说到底就是要禁止住房的炒作交易,那么规定买房后限售时间的长短,就成为禁止炒房的一个有效方法。如果是买房自住,绝大多数情况不会买房后很快卖房。

  

  中国的住房被“1978”领导定义成为和股票一样的投资品,分别叫做“房市”和“股市”,用来炒作获利

  2012底上任的领导,讲了一句很朴实的话“房子是用来住的、不是用来炒的”,大家看懂了没有?

  再问一句,大家看懂了没有???

  这是2012领导和1978领导的巨大差别。

  换一句话说,1978领导把住房定义为资本的投资品,2012领导把住房定义为人民的生活必需品。

  今后房子不是用来投资的了,中国过去把房子定义为"投资品"是错误的。大家还能记得2016年话剧《从湘江到××》剧尾那几句著名的台词吗?

  1978领导定下把住房作为资本投资品的基本国策,准备和实验了整整25年,中国的房价最终在2002年底展翅高飞。2012年领导上任反腐,直到2017年才有时间来着手整理房地产业问题,把住房定义为“用来住的”生活必需品。人民需要一点耐心,需要给2012一点时间,还要给中国的金融和经济10年到15年的时间来消化1978年至今整整40年房地产政策带来的金融泡沫和实体空心化等若干问题。

  1992年×××南巡以后,房地产公司如雨后野树林里的蘑菇一样冒了出来,到2017年开始房地产业改变“用途”,中国最大最著名的房地产公司就几乎没有例外开始去除“房地产”名称改名上岸。“恒大地产集团”变名为“恒大集团”,“K2地产”更名为“石榴集团”,“远洋地产”更名为“远洋集团”,“朗诗绿色地产”改名为很有诗意的“朗诗绿色集团”,“时代地产控股“改名为“时代中国控股”,“合景泰富地产”改名为“合景泰富集团”,“万达商业地产”改名“万达商管集团”,“保利地产”改名“保利发展控股集团”,“龙湖地产”改名“龙湖集团”,房地产业的标杆企业“深圳市万科房地产有限公司”改名为“深圳市万科发展有限公司”……目前中国TOP房企只有富力和中海的名字中仍有地产字样。

  雷军有句名言“站在风口上,猪都能飞起来”,在1992的春风里,房地产行业这只猪就站在风口上了,不仅仅是飞起来了,还一飞冲天。今天房地产公司纷纷改名,也应了中国的那句老话“春江水暖猪先知”,当“春江水寒”的时候,“猪”们也比老百姓们“先知”。

  现在中国的形势就是,“红军”已经渡过“湘江”,“××”就在前方,“××会议”就在不久的将来!

  新的“××会议”必然召开,就在不远的将来!

  2、在央行货币政策上就是超发货币。超发货币必然造成通货膨胀,但是政府控制民生必须的粮油副食品价格的上涨幅度,却用相关的金融和一系列配套政策,将超发货币引导进入住房领域,鼓励全民炒房。

  

  货币超发引发的通货膨胀才是高房价的最主要原因,高房价不是“炒出来”的,而是“印出来”的

  

  3、高房价必然满足地方政府城市化建设对资金的需要,政府将土地作为各级地方政府的“金矿”,大搞土地财政,增加政府财政收入,在推进城市化进程中为城市提供公共产品。

  

  目前的高房价中,政府的土地和税费收入占房价的55%~70%。这些年各地城市蜂拥而至的“地铁”修建热,就是1978领导引导的高房价对中国城市建设的功劳

  

  另一方面,货币超发多了,GDP就增长了

  GDP政绩观、面子工程、地方政府财政收入,让地方政府为了城市建设资金,捞钱不择手段。每一块建设用地,都是一座“金矿”,1978领导的伟大的学习和模仿能力,就是让中国的每个城市都从“与国际接轨”中发现了毛泽东时代没有启用的“金矿”,学习和模仿李家之城,不遗余力开发“金矿”——变-现-土-地!

  

  短视的人,通常都会选择急功近利的方法,枉顾长远利益,因此,不少人都会觉得土地财政很可爱。但今天,中国的高房价已经不可持续,并且随时可能引发系统性金R危机。要破解房价泡沫随时可能引发的金R危机,就必须破解引起金R危局的高房价。其实,全球范围内没有任何一个国家的高房价可以持续,继续看看文章后面的段落,就知道。一个国家,只要经济上选择依靠资本,必然就会产生马克思预言的××主义社会的各种各样的危机,金R危机、经J危机,并且还是周期性的。

 

  2

  2017,石破天惊的转折

  2002年底,上海房价的首先高涨,开启了中国房地产和房价腾飞的步伐,2017年7月4日,上海国土局的一则土地挂牌公告,石破天惊,在中国高房价的发源地,又吹响了终结住房商业化和金融化的序曲!

  2017年6月关于房地产业还有另外两则报道:

  第一则是从江苏省南京市传来的:

  2017年6月2日,南京市国土资源局发布了2017年第二批次国有建设用地使用权网上交易公开出让公告,共推出11幅地块,总用地面积36.15公顷,实际出让面积30.47公顷,出让起始价28.94亿元。

  公告规定,当住宅、商业地块溢价超出45%时,超出部分不计入房价成本,竞价达到最高限价的80%,申领销售许可证需达到相应条件。当网上竞价达到最高限价的90%时,商品住宅必须是现房销售。达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内“竞价”配套的保障性住房面积,每次“喊价”提高保障性住房面积200平方米,认建保障性住房面积最多者为竞得人。

  第二则是从广东省佛山市传来的:

  2017年6月6日,在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了最令竞争对手胆寒的报价:持有这块地上所有的物业,70年不出售!

  这是佛山史上起拍楼面价最高的地块,达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见:

  在达到最高限制地价每平米15300元后,转为竞“自持面积”,起始报价为自持住宅年限10年,竞报阶梯为2%;当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为5年,最高为70年。

  经过约一个小时的竞价,这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得,折合楼面价约每平米1.53万元,自持面积100%,自持70年。

  

  也就是说,这块土地上建成的房子,万科一平方米都不能卖,只能自己持有。或者说,房子的禁售期高达70年!

  早在2016年12月,万科就曾经在北京海淀区拿过两块地,100%自持,期限是70年。

  自北京开了先河以后,广州、佛山、珠海等地纷纷跟进。今年4月28日,万科在广州的白云和黄埔,还拿过两块70年自持期的地,不过自持的面积分别为地块面积的50%和55%。

  也就说,算上这一次万科在佛山拿地,这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了!

  

  万科此举,就是要进入住房租赁市场。万科作为国内住宅建设的领导者和先行者,大范围尝试建房自持开展租房业务,今后中国的住房解决方案,要从以自购房为主解决住房,转向以租房为主的解决方案。

  

  3

  世界各国解决国民住房的四种方案

  一是日本香港台湾美国模式,住房完全推向社会,叫做住房市场化或者货币化;二是新加坡模式,对 90%的公民住房采取政府提供,10%的高端住房实行市场化;三是德国模式,将住房当成人民的生活必需品,政府不允许资本炒作并且法律严禁房价和租金的上涨幅度;四是社会主义的分配方式,今天社会主义的朝鲜仍然沿用。

  █ 1、日本香港台湾美国模式,就是政府不负责任,并且还和资本勾结,挤压老百姓的生存空间,从老百姓手中套取资金,这种模式,政府短期通过出卖土地和房地产税收积累巨大财富,同时让大财团获得暴利,恶果是两级分化严重造成社会问题,房价虚高遏制实体经济发展,房价泡沫影响金融问题导致金融危机。2003年以后,“1978”领导采取了这种不负责任与资本勾结收刮人民财富的方式,日本香港台湾美国都出现了同样的问题,中国今天也不例外。

  当年,董特首为了香港的持续竞争力,提出了一个“八万五”计划,也就是每年由政府开发8.5万套住宅,让香港房价在市民安居乐业的低价上运行,但是李×诚为首的财团坚决反对,董特首离任,香港成了李家之城。

  █ 2、新加坡模式,就是由政府为社会大多数人提供租住房。在经过十几年高房价突飞猛进之后,新一届政府开始改用新加坡方式解决人民住房问题,这个解决方案,是B某某在重庆开始尝试并取得成功后,在全国推广的。但是在腐败没有得到有效遏制的中国,这个办法并不是最好的办法。其中也会存在权力寻租,因为那些捧着××理论学习的官员们这些年没有被教育好,都被教育成了T官和不作为的庸官。

  █ 3、其实最好办法是德国的办法,政府制订法律,让住房定位为人民的生活必需品,住房不是商品,更不是投资品。德国的房价在政府的控制下,每年以实际1 %的价值贬值,德国政府规定住房租金3年之内的涨幅不许超过20%,否则违法。因此,即使2008年全球金融危机,德国由于没有房地产金融泡沫,受到的冲击最小。

  4

  1978领导的讲话,就指明了要用经济手段让中国人“考虑到买房合算”来“促进”中国人买房了,只不过,现实生活中,功利心太切的各方力量,把1978的话落实到了极致,甚至远远超出了1978的本意。各方力量用市场手段不断推高房价房租,让中国人都被逼的“考虑到买房合算”,用金R手段诱使大家买房,甚至用行政手段诱使和逼迫大家买房,比如“买房入户”政策,“重点学校”政策,“学区房”政策等。

  2017年6月6日,京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪院士在出席“中国城市百人论坛”2017年年会时说“京津冀协同发展与雄安新区规划都是交由中共中央政治局审议,不是一般的城市规划。”,“雄安新区规划方案预计6月底将会告一段落”。徐匡迪表示“雄安新区将在体制、机制方面做出彻底变化,尝试为中国城市今后发展走一条新路”,他强调“雄安新区的发展绝不被房地产商绑架”。

  

  新华社雄安2017年5月11日电,河北省常务副省长袁桐利接受新华社记者专访时说:在房地产上,雄安坚决落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求,不搞大规模土地批租、不搞土地财政,严格限制商品房开发,让低房价成为新区吸引创新要素的一个核心竞争力。

  

  5

  中国房价将向哪里去?

  我们的所谓“主流经济学家”们一直说,中国要发展,必须要和“国际接轨”,说直白一点,主要是和美国,还有日本“接轨”,但是不知道中国的土地价格和房价会不会和“国际接轨”?

  中国要接轨的“国际”的土地价格和房价的走势是怎样的呢?我们不妨看看我们这四十年一直“接轨”的“国际”,是什么样子。

  日本

  我们先来看看“国际”日本过去几十年土地价格和房价的走势。

  下图是“国际”日本在过去几十年的土地价格走势:

  下图是“国际”日本过去几十年住宅土地价格走势:

  下图是“国际”日本在过去几十年的房价走势:

  当年的国际日本也经历过中国从2002年底以来的房价高速上涨时期,就像1978领导说的那样“房价会逐年上涨”。当年日本房价上涨比今天中国还恐怖,一天一个价,所有人都去炒房,都觉得自己不是最后一个接盘侠,炒房利润肯定可观。

  在国际日本土地价格和房价最高时期,仅仅东京都的土地价格可以买下来整个美国,那个时候浸泡在泡沫中的“日本人太有钱了”,可是后来一夜之间,房价崩盘,日本到处是烂尾楼,导致日本经济倒退20年,和当年海南、北海一个样子,经济停滞20年。今天中国四个一线城市的房价,也可以买下半个美国了。

  美国

  看完了国际日本在过去几十年的土地和房价走势,我们也来看看一些中国人心中最大最高的“国际”——美国的房价走势。由于查不到美国的土地价格走势,我们只能单纯地看看美国的房价走势。

  上图是美国过去116年的房价走势图,原来美国的房价并不是某个知名的大炮鼓吹的那样是“永远升值”的。在美国历史上,房价即使升值,也小的忽略不计,甚至相当的时间内房子是不断贬值的。

  过去100多年,美国房地产历史上仅出现一次特别严重的楼市泡沫,那就是从2000年到2006年这7年内房价上涨了2倍多,仅仅上涨2倍还叫美国史上最严重的泡沫?和中国房价从2002年末上海开始飞涨,到2016年不到15年内,平均上涨了13倍,经济比较好的一线城市和二线城市,普遍涨了15倍到20倍来倍相比,美国的房价泡沫真真真的不是“泡沫”。难怪很多国外经济学家说中国楼市泡沫才是世界史上最大的楼市泡沫。

  今天美国的那个特朗普总捅和中国打“贸易战”,其实瞄准的就是中国的金R泡沫,只要刺穿这个泡沫,中国就会一地鸡毛。

  可以看看下面这篇文章:

  中国金融,可能是特朗普贸易战的真正目标

  美国房价在2006年涨到峰值后,随即暴跌,不到3年就完全跌回暴涨之前的价格,甚至回到100年前的价格。

  下图,美国房价120年。国内一些经济学家和某大炮们过去二十年一直在说谎诈骗善良中国百姓的钱财。

  日本的房地产泡沫,让日本失去了二十年,实际上失去了三十年,美国的房地产泡沫,则引发了2008年的金融危机。习惯了利用美元霸权剪羊毛的美国,今天的房价又接近了次贷危机发生高峰时期的水平,不少的美国穷人,随着美联储加息供房能力不足开始断供,现在又到了美国紧缩银根加息收割世界的周期点了,但是加息引发的高房价断供危机,会不会再次刺破美国的房价泡沫?

  可以阅读一下下面这篇文章:

  美国新的大萧条前夜:再一次次贷危机正在来袭路上,美联储的庞氏骗局即将破灭

  中国

  中国努力接轨的几个“国际”们,在经历房地产泡沫以后,要么“失去二十年”,要么弄出来一个席卷全球的金融风暴来。那么,现在泡沫比日本、美国还要高的中国呢?也会“失去二十年”,或者搞出一个系统性金融危机来吗?

  答案是否定的。

  金融危机,只可能出现在完全的资本主义世界里,这是由资本主义的本质和劣根性所确定的。当寒潮来袭,大大小小的金融资本家们和产业资本家们,一定是各自为阵求自保,以邻为壑求生存,让别人掉坑里甚至把被人推坑里把坑填平了,自己就安全。他们挡不住土地价格的狂泻下跌,也挡不住房价的狂泻下跌。

  而中国可以做到。因为中国的社会主义公有制经济基础,可以抗拒寒潮和金R海啸。

  读一读下面这篇去年8月25日发表文章,你就知道为什么中国可以抗击比日本、美国还要严重的房地产泡沫和资产价格泡沫。

  深化改革:高“房价”不能降,“住房价”必须大降

  房地产业的两大核心生产资料是土地和资金,在中国,土地掌握在共产党手中,银行的资金也掌握在共产党手中,房地产市场的最核心的两个生产资料土地和资金,都掌握在共产党手中,因此中国房地产泡沫消去,像中国有些人一直努力“接轨”的日本那样“失去二十年”,或者像美国那样掀起金融海啸巨浪,都是不可能的。

  

  2013年以后,在2012领导带领下,中国经济一路突围到“湘江”。“遵义”就在前方!

  “我们为之奋斗的梦想实现了吗?!

  共产党人有没有忘记当年对老百姓的承诺?!

  ……”

  6

  中国住房解决政策的改变

  

  政府为居民提供保障性住房、廉租房、公租房

  十年之后,中国不会再是全民炒房购买自住房,而是政府主导的兴隆的“租房”市场出现。看看万科从2016年底,通过政府拍卖,在北京、广州、佛山等地已经获得5块70年禁售的土地开发住房。看看上海出让不准出售的住房土地,这是中国公有制住房解决方案的先兆。

  政府主导的公租房,将是未来中国解决住房问题的主要办法之一

  另外一种是“共有产权房”模式,需要购买住房的老百姓,和政府共同购买一套国有企业建设的住房,“居住者”和政府共同拥有这套住房的产权,政府让渡使用权给居住者。

  政府用这个办法,就将房产的资产价格,与居住者使用住房的价格分割开了。房产价格可以维持高价,但是居住者购买房子居住的价格可以很低,可以是房产价格的50%,甚至40%、30%、20%……

  如何调节?政府持有共有产权房的比例不一样,就轻易解决了这个问题。

  如果住房在市价情况下,政府持有共有产权房50%比例,则相当于居住者买房居住的价格下跌了50%;如果政府持房70%,相当于居住者买方居住的价格下跌了70%……

  

  政府应该怎样定价持房比例?也就是说,应该怎样定价给居住者住房共有产权房的价格?

  我认为,因该按照房价收入比4倍比较合适,也就是一个家庭4年的收入,可以购买一套100平方米的共有产权房。最高的房价收入比,不应超过6。银行照样可以给购买共有产权房的老百姓提供购房按揭。

  一句话,就是让老百姓在购买共有产权房之后,每个月支付房贷的本息,不要超过当地月平均工资的20%。一让我们的人民没有那么大的生活压力,可以有充足的资金用于消费,拉动内需,促进经济转型;二让年轻人敢生两个孩子,中国在错误的强制性计划生育政策四十年之后,毛泽东时代留给中国的人口红利已经丧失殆尽,再不增加生育率,将影响中国的国运了!

  用这两个方法,就将房产的资产价格,与老百姓的住房价格彻底分割开来,既解决了银行的房产资产安全问题,让银行有15年左右的时间消化高房价资产泡沫,也让老百姓有廉价的房子居住。

  中国的住房产业政策,必然要从美日香港的全民买房,房价逐年上涨模式,转向新加坡模式,以政府为主体建设公租房和共有产权房,提供给居民,少量高端住宅,则由房地产商开发。

  

  中国人未来的住房,就是商品房、经济适用房、共有产权房、廉租房、公租房。

  中国人都会有住房的,不能让中国人成房奴。政府解决好高房价,才能激发国民的创业热情,让中国真正成为创新国家、创造国家,幸福国家。

  

  学习毛主席著作,为中国共产党和国家的未来指明方向(老三篇:《为人民服务》节选)

  我们的共产党和共产党所领导的八路军、新四军,是革命的队伍。我们这个队伍完全是为着解放人民的,是彻底地为人民的利益工作的。

  ……因为我们是为人民服务的,所以,我们如果有缺点,就不怕别人批评指出。不管是什么人,谁向我们指出都行。只要你说得对,我们就改正。你说的办法对人民有好处,我们就照你的办。

  ……只要我们为人民的利益坚持好的,为人民的利益改正错的,我们这个队伍就一定会兴旺发达起来。

  ……中国人民正在受难,我们有责任解救他们,我们要努力奋斗。

  要奋斗就会有牺牲,死人的事是经常发生的。但是我们想到人民的利益,想到大多数人民的痛苦,我们为人民而死,就是死得其所。

  毛主席的中国共产党就是靠全心全意《为人民服务》赢得民心,天然获得人民授权。今天的中国共产党,仍然得到大多数中国人的支持,因为只有共产党才能领导中国和中国人民实现民族复兴伟业,只有中国共产党才能领导人民建设富强幸福中国。

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