通州覆盖率达70%的长租公寓爆雷,多少年轻人将会露宿寒冬街头?

作者: 陈子良 日期: 2018-11-09 来源: 金融客咖啡

  导语

  那个年代,租赁市场还没有大规模的资本进入,更没有中介机构大批并购长租公寓这样的产业模式。但即便如此,一家中介资金链断裂仍然造成了上百人的无家可归。

  今天,在资本大举进入的情况下,一旦迎来爆雷潮,坚石事件将以百倍、千倍、万倍的规模爆发出来,有多少人露宿街头,又会有多少人受到伤害?

 

  十一月七日,立冬。

  北京下了小雨,最低气温也降到了零下,冷风骤起,卷落片片黄叶,一同在寒风中凋零的,也许还有成千上万的北漂们的火热的梦想。

 

  “本来想图个省心,却变成了闹心”

  过去的两周里,郭强没有睡过一天好觉,房主每天都在催他快点搬家。“开始是一天打两个电话催我搬家,这两天直接是大清早来喊门要轰我出去。”

  在九月份签订合同时,郭强一次性交齐了12个月的房租,但是房东却表示他只收到了两个月的房租。

  郭强所租的这家公寓位于通州某小区,运营商为北京昊园恒业房地产经纪有限公司,近日,数名与与昊园恒业签订合同的租客反映,他们每月按时交付房租却被房东赶出住所。房东则称,并未如期收到房租。这背后的问题则是运营商昊园恒业资金链断裂及三方贷款的停贷。

  

  

  和千千万万的年轻人一样,郭强选择长租公寓的理由就是为了图个品质省心,和传统中介租房模式相比,长租公寓有着标准化定价和规范化管理体系两大优点,因此也得到了很多年轻人的青睐。

  2017年全国品牌长租公寓市场需求较2016年增长57%,到2020年全国品牌公寓占住房租赁市场的比例将由2015年的0.8%达到6%,在一线城市,这一比例或许将超过百分之三十。

  长租公寓市场飞速扩张的同时,各种负面问题却频频发生,成为埋在这片蓝海产业之下的“深水炸弹”,从房租价格上涨,到自如公寓“甲醛门”事件,再到多家长租公寓资金链断裂后的爆雷事件。

  这次爆雷的昊园恒业在过去的两年里,并购同类公寓品牌超过20家,包括大熊公寓、美丽家园、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓、宏源嘉业、昌泰地产、美澳地产、i住公寓、坞托邦精品公寓、万兴伟业、挚信伟业、万胜佳和、兴家助业、友家伟业、京城广厦加盟店、兴兴家业、天成地产等。

  其管理长租公寓数量超过10万间,在通州地区的长租公寓覆盖率达到70%,朝青板块覆盖率达到50%。

  这意味着在这个寒冷的冬天,租住其公寓的数十万北漂年轻人将和郭强一样,走上漫漫维权之路。

  

  被投诉北京房地产经纪前十名

 

  “比P2P爆雷更危险”

  早在今年5月份,我爱我家前副总裁胡景晖便对乱象丛生的长租公寓市场做出了断言“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,并预言,今年年底将会迎来长租公寓爆仓的高峰,到时候北京、上海等城市将会有数百万人不得不在寒冬中露宿街头。

  

  现实逐渐印证了胡景辉的预言。

  8月24日,杭州鼎家公寓资金链断裂,宣布破产。

  10月18日,雷军旗下顺为资本投资、排名行业前七的上海寓见公寓爆仓,账户管理权全部被贷款银行接手,宣布倒闭。

  10月19日,长沙咖菲猫公寓业主卷入“未知贷款”,涉案金额超千万。

  ……

  到目前为止,已经相继有10家长租公寓爆雷。

  要明白长租公寓市场频频爆雷的原因,首先要弄清长租公寓的盈利模式。

  长租公寓的盈利点主要由四个:一是租金差,长租机构利用信息不对称性赚取租客租房和房东出租之间的差价;二是提供增值服务所得,即提供家政、购物等增值服务的收益;三是空置期差,长租公寓与业主约定空置期长,实际的空置期短,便可以从中赚取空置期的部分租金;四是金融市场所得,即将租客缴纳的租金用于外部金融投资,赚取资本收益。

  实际上,前三个盈利点的盈利空间相当有限,只有1%到2%,根本不足以支撑起长租公寓快速扩张过程中的资金链。因此通过第四种方式产生金融收益,也就成为长租公寓业内的“公开秘密”。

  在利用金融市场力量沉淀资本的过程中,长租公寓采取两种方式“狸猫换太子”,一是要求租户交纳整年大额租金,却按季度或按月支付给房东,利用期限差产生资金沉淀;第二种则是通过三方贷款的方式一次性获取租赁者申请全年租金额度的贷款,然后租户按月缴纳贷款。

  

  换言之,郭强和千千万万租客足额缴纳的房租并没有被如数转交到房东手里,而是被移花接木的投入到三方金融市场。

  长租公寓利用 “庞氏骗局”的方式,将用户“分期租房”提供的高额贷款(即“租房贷”),打造成为自身企业“输血”的资金池,已然成为第二个P2P,甚至有过之无不及。

  资本在利润驱动下的贪婪本性,将自身置于资金链随时可能断裂、引发“爆仓”的处境之下,同时也给用户带来了巨大的金融风险,给社会带来了不稳定的隐患。

 

  不涨租承诺到期,房租迎20%暴涨

  长租式公寓近年来的快速发展,实际上并没有从根本上解决一二线城市租房租赁市场上的供求不平衡关系。

  在北京、上海这样的一线城市,超过6000元这一档,租赁住房的供应是需求的一倍多,明显供大于求;在3000—6000元这一档,供应是需求的70%;而在3000元以下这一档,供应只能满足不到一半的需求。

  分散式长租公寓并不能做到增加租赁供给量,只是通过统一的标准将现有房源集中起来,通过改造和提供增值服务的方式提高了住房品质。

  换言之,长租公寓只是将部分低档住宅转化为中高档公寓,并没有真正做到增加整体供给数量。根据相关统计数据,长租公寓的租金要比周边同类型个人房源高出一到二成。

  而且今年以来,自如、蛋壳等背靠大资本的长租公寓之间为了提高市占率和房源数量,以高出市场价20%-40%的价格争夺房源,导致一线城市的房租出现了大幅的暴涨。

  这就意味着,长租公寓的出现并未解决一二线城市住宅租赁供求紧张的问题,反而整体拉高了房租,让生活在底层的北漂群体的生活更加艰难。

  虽然在舆论和政府的压力之下,北京市中介协会在8月20号发布了租赁企业不涨价宣言,但是在两个月的不张租承诺期满之后,很多地方的房租又迎来了20%的涨幅。

  

  不断加码的房租,动摇着前来逐梦的年轻人,留在这座城市的门票,不断被抽走。

 

  寒冬将至,多少人会露宿街头?

  在新浪会客厅的专访上,我爱我家前副总裁胡景晖说了一个十几年前发生在北京的坚石事件。

  2003年时,有一个名为坚石的房产经纪公司,想在托管市场做大规模。于是在非典没有到来之前,坚石以高于市场的租金囤了大批的房子。不幸的是的是非典席卷全国,北京更是进入到全城戒严状态,大批房子历经超过半年的空置期。

  非典肆虐过后,经济一时难以复苏,租金一跌再跌,坚石骑虎难下,只能以低于当时的市场租金价格出房。高进低出再加上六个月的空置期,坚石的资金链彻底断裂,很多房东无法按期收到租金便直接将租客驱赶街上。数以百计的租客在北京冬天的寒夜,露宿街头。

  那个年代,租赁市场还没有大规模的资本进入,更没有中介机构大批并购长租公寓这样的产业模式。但即便如此,一家中介资金链断裂仍然造成了上百人的无家可归。

  今天,在资本大举进入的情况下,一旦迎来爆仓潮,坚石事件将以百倍、千倍、万倍的规模爆发出来,有多少人露宿街头,又会有多少人受到伤害?

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