又一长租公寓“爆雷”：房东租客进退两难，钱去哪了？

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　　近期，长租公寓乐伽爆雷事件引发关注。

　　

　　8月7日，乐伽青年公寓通过微博发出公告：公司因经营不善，无力履行合同，无法偿还客户欠款，目前已经停止经营，关闭所有业务。

　　

　　8月7日当晚，南京市住房保障和房产局发布通告称，相关区政府按照方便客户、属地调处原则，组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构，在辖区设立调处服务点，为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。 近日，央视财经记者也赶往江苏南京，对此事进行了调查。

　　打时间差加杠杆致资金断裂乐伽公寓承认“爆雷”

　　乐伽公寓租客：接受不了啊，一下让我亏七八千块钱。

　　乐伽公寓房东：那我亏了我找谁啊?

　　乐伽公寓租客：你租给乐伽的，你找乐伽去啊。

　　乐伽公寓房东：那你要这样讲，没办法和解。

　　乐伽公寓租客：房东跟房客两个受害者在这边谈，有什么好谈的?

　　乐伽公寓租客：我们俩怎么谈?他没有拿到钱(租金)，我也没有拿到钱(退款)。

　　在南京市鼓楼区、由政府设立的一个调解点，央视财经记者见到了正在争执的房东和租客。

　　

　　8月7日，乐伽方面宣布无力偿还欠款后，房东要求把房屋收回止损，但已经交了全年租金的租客不愿搬走。央视财经记者在调查中了解到：乐伽的租客基本上都是年付租金，但乐伽却是按季度，甚至是按月向房东支付租金。

　　江苏南京乐伽公寓租客陆先生：我支付了一年的房租，加上一个月的押金，还有半个月的转租费，一共花了15500元。在7月底的时候，房东敲了我的房门，他告诉我，没有收到乐伽的租金，因为他们的租金是一个月一付。

　　江苏南京乐伽公寓房东李女士：他们按季度给我支付租金。

　　随后，央视财经记者多次尝试联系乐伽公寓的高管人员，但电话始终未能接通，乐伽公寓的总部也已经人去楼空。央视财经记者在调查中了解到，注册资本为100万元的乐伽公寓，股东实际缴纳资本仅为15.3万元。乐伽公寓在宣传简介中称，其在南京、苏州、杭州、成都等多个城市已拥有超过10万多所房源，管理的房屋资产已达1000亿元以上。

　　

　　对此，专家分析称，乐伽公寓的扩张本质上是一种金融加杠杆行为，也就是说：

　　乐伽向租客收取一年租金，并向房东支付一个季度的租金后，还可以再向三套房源的房东各支付一个季度的租金。

　　而这三套房源如果顺利租出去，就能再收取三套房屋全年的租金。

　　就这样，通过收付租金的“时间差”，乐伽可以迅速扩大规模。

　　

　　

　　中国人民大学重阳金融研究院副院长 董希淼：如果是按年收、按季付，杠杆率是四倍。按年收、按月付，杠杆率基本上就放大到十倍以上，一旦流动性出现一点点问题，它就会出现经营的危机、倒闭。

　　乐伽公寓“甩锅” 房东租客进退两难

　　在8月7日的声明中，乐伽方面表示：不再履行已经签订的房屋租赁合同，同意房东、房客解除与公司签订的合同。但对这样的一个表态，房东和租客都表示不能接受。

　　一名乐伽租客曾在社交媒体中上传了一段视频，视频中，租客的个人物品正在被人擅自清出房屋。

　　

　　事实上，这种情况并非个案。今年7月以来，“乐伽公寓经营异常，疑似爆雷”的消息就不断曝出，由于乐伽方面履约的进度不同，房东和租客之间的争议不断。

　　

　　江苏南京乐伽公寓租客韦女士：房东就讲他肯定不愿意等，多等一天他就多损失一天。反正就是让我走，或者不想搬走也行，房东就想办法断水断电。

　　江苏南京乐伽公寓租客刘先生：乐伽违约了房东的那部分合同，我也有权利一直住到租期结束，并且房东还是要返还我一个月的押金。 在一份乐伽公寓与房东签订的合同中，央视财经记者看到，合同写明：在租赁期内，房东不得收回房屋，如果房屋权益发生法律纠纷，由房东承担全部责任。房东则表示：自己也是受害者。

　　

　　江苏南京乐伽公寓房东李女士：到底能不能追究乐伽的责任?还是说我们自己协商，解决后面租金的问题，然后保留追究乐伽公司责任的权利。

　　央视财经记者随后联系了律师，律师认为，根据我国民法总则第162条，代理人在代理权限范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人是发生效力的。

　　

　　江苏刘洪律师事务所律师王尤：也就是说，乐伽公司其实是代表房东与租户签订的租房合同，该合同直接对房东生效。乐伽公告虽然说房东可以单方面解除合同，但解除的是房东与乐伽公司之间的委托代理合同，无法解除乐伽公司在代理权限范围内与租户签订的租房合同。

　　目前，乐伽公寓的主体南京乐伽商业管理有限公司及其分支机构已经因房屋租赁合同纠纷遭到起诉。虽然已有部分租客和房东达成调解协议，双方各自承担50%的损失，但大部分租客和房东，都不接受这样的方案。

　　乐伽公寓“高进低出”

　　经营模式存严重缺陷

　　租客们表示，选择乐伽的原因是因为乐伽的租金相对较低，而房东也觉得乐伽开出的条件比较优惠，乐伽究竟是怎样的一种运营模式呢?

　　江苏南京乐伽公寓租客刘先生：房子都比其他中介公司要低100到200元，是差不多和房东直接谈的价格。

　　刘先生和乐伽公寓之间签订的合同显示：每月租金为2250元，但这套房屋，乐伽公寓每月却向房东支付租金2600元。高价收房、低价出租，这正是乐伽公寓在公告中所说的“高进低出”经营模式。对于房东来说，乐伽也开出了更加优惠的“空置期”条件。

　　

　　江苏南京乐伽公寓房东李女士：第一套房乐伽公寓要了45天的空置期，乐伽公寓给的条件比其他的长租公寓要优惠很多。

　　通过双向优惠的方式，乐伽迅速获得了市场，然而“高进低出”的同时，也意味着每出租一套房，乐伽每月就要损失数百元。而正是通过“长收短付”的模式，乐伽获得了填补资金漏洞的时间。

　　

　　中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼：短时间内，只要资金有进有出，它能维持一个暂时的平衡。从长远看，这种中间差价全部由它自己承担，如果没有别的更多的盈利来源，就维系不下去。

　　2018年以来，乐伽公寓在苏州、杭州、成都等地的分公司先后被列入经营异常名单。

　　

　　南京市鼓楼区房管局也曾约谈乐伽公寓，乐伽公寓的运营主体的注册地更是在三年内从南京市鼓楼区变更到南京市建邺区。今年7月15日，西安市住建局也发出过针对乐伽公寓西安分公司的风险提示。

　　

　　但专家表示：这些措施难以应对乐伽公寓出现的问题，监管部门需要转换监管思路。

　　

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：以金融监管的思维来看待租赁市场的商业模式。从保证金的角度，来增加这种项目的风险控制。对于一些加杠杆的行为，相应的部门，无论是住建，还是金融监管部门，应该给予一定的指导。

　　南京整治租房市场

　　严查“高收低出”挪用租金等行为

　　11日，央视财经记者从南京市住房保障和房产局获悉，为防范和化解住房租赁市场风险，南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门将用2个月时间，依法严查“高收低出”、挪用租金等行为。这次专项行动主要针对房地产经纪机构和住房租赁企业。