房地产真相
这段时间房地产话题的热度又起来了:
话题一,房地产市场不景气,各路专家建言,出政策刺激。
话题二,出了刺激政策的城市(如郑州),效果不及预期。
关于这两个话题,今天简单聊一下。
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房地产市场不景气的原因其实很简单:
1、房价收入比较高,即绝大部分城市,房价相对于人均收入,都处于历史高位。这就造成了很多人即便想买房,也是心有余而力不足。
2、房子已经够多了,能买的都买了,而且不止一套。中国房地产市场的规模,已经超过了实际人口需求。
3、人口出生率持续下滑,让房地产市场的远景蒙上一层阴影。按照人口下滑趋势与中国房地产的规模,城市化已经接近尾声。
4、持续不断的疫情,让人们逐渐意识到现金流的重要性。人们的心态正在发生转变,欲望逐渐降低。
大家之所以还在讨论房地产不景气的原因,其实也很简单:
1、房地产本身创造的GDP是天文数字,对中国经济非常重要。如果没有房地产,GDP的增长率就难以保障。
2、房地产涉及到的产业链很长,钢筋、水泥、玻璃、五金等等,这些产业链本身也是中国制造业的基础。
3、房地产本身及其产业链涉及到庞大的就业群体。这个群体如同蓄水池,吸纳了农民工、大学毕业生、中介和销售等人群。
4、很多地方政府严重依赖土地财政,离不开卖地收入。
正因为房地产涉及到如此错综复杂的市场、产业、就业与财政,所以每当房地产不景气时,就会出现救市声音。
为什么郑州等城市出台刺激政策之后的效果一般?或者更直接一点说,房地产救世的前景如何?
我在今年2月21号写过一点《房地产救市》的文字;最后的结论是,要救房地产最有效的途径是开动印钞机,其他手段都是隔靴搔痒。