中国户籍制度大变革 房价还会上涨吗？

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　　绵延60余年的中国户籍制度迎来力度最大的一次变革。

　　4月8日，国家发展改革委下发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，文件的核心内容是根据城市的规模深入推进户籍制度改革。其中，“积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户”成为首要的重点任务。

　　对于城市放宽落户的问题，通知进行了明确的规定。即，城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　这一大尺度的户籍改革有助于让数量庞大的流动人口实现做“城里人”的梦想。来自国家统计局最新的数据显示，2018年，中国的常住人口城市化率为59.58%，但户籍人口城镇化率仅为43.37%，这意味着超过16%的中国人没有城市户籍却在长期在城市生活。

　　接下来，巨大规模的人口将真正完成从农村到城市的跳跃，这是中国“人口红利”的又一轮释放，无疑会激发强劲的消费动力。

　　中共中央党校教授周天勇曾专门对此进行过测算，他将消费者划分为三类：城镇户籍居民、城镇非户籍居民和农村居民。2016年，按可支配收入消费率计算，这三个群体的人均消费分别为25382元、17702元和10138元。据此分析，从城镇非户籍居民转换为城镇户籍居民，人均消费可增长7680元，而从农村居民转为城镇户籍居民，这一数据将增长为15244元。

　　问题来了，伴随着城市落户的放宽、城市户籍人口的增长，是否会刺激已经高不可攀的房价再来一轮新的增长呢?

　　“房住不炒”

　　关于房价问题，一条基本的定律：长期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　按照一般的规律，落户条件的宽松会制造购房的新需求。在一些重点城市，这种短期刺激会成为助推房价上涨的因素。

　　不过，户籍制度的改革不是一蹴而就的。因此，这种新的需求不可能是爆发式的增长，它必然是一个渐进的过程。只要坚持“房住不炒”的政策基调，强化房地产信贷的刚性约束，持续封住炒房的空间，房地产当能逐步回到理性发展的轨道。

　　关键是，地方政府能否彻底地从高度依赖“土地财政”的模式中走出来，不再将房地产作为拉动经济增长的主要手段，以逐步完成发展动力的转化。

　　一个值得研究的现象是，近些年地方政府关于房地产调控但有风吹草动，往往立刻就能引发社会高度关注，不时有一些房地产调控放松的解读，当然背后不乏故意炒作造声势者，但这也从侧面集中反映了当前社会一种普遍的担忧，那就是房地产调控仍面临回潮压力。

　　从这一点上分析，“房住不炒”的政策要不折不扣地贯彻落实，防止借机炒作，更不能对货币政策抱有过多期待。

　　人才是关键

　　从长期观察，鉴于中国畸高的房屋空置率和居民高杠杆压力，房价已经没有暴涨的条件。

　　关于住房空置率，官方尚无公开数据，但有两位权威人物的讲话是比较有价值的参考。

　　一位是中国建设银行董事长田国立，在四大行中，建设银行与房地产业的关联最为密切，其数据也比较真实可信。

　　田国立表示，美国次贷危机时，住房空置率不超过10%，日本住房空置率约在13%左右。中国现在住房空置率比他们都要大很多。

　　另外一位是原中财办副主任杨伟民，他曾请有关单位通过用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高。

　　另外一个现实就是居民的高杠杆。中国人民银行的数据显示，截止2018年三季度末，中国的消费性贷款余额为36.24万亿元，个人住房贷款余额为 24.88 万亿元。即，个人房贷占比高达70%。

　　网络上有一个流传颇广的段子：中国人穷的只剩下房子了。虽不乏调侃之意，但也确实集中折射了当下房贷金融的风险。

　　在此背景下，炒房已经不是明智的选择，因为，很难再找到“接盘侠”了。

　　站在地方政府立场分析，也不应将户籍改革作为拉动房地产增长的手段。

　　户籍改革的政策目标是为了增加城市的劳动力供给。近年来，不少城市主动放宽户籍政策，掀起一轮又一轮抢人大战，因为大家心里都明白，一个城市，有人才有活力，才有未来。

　　但是房价的上涨与这一目标是冲突的，道理并不难理解。房价上涨有利于房地产的既得利益者，即有房群体，这些人是城市的“存量”，不利于户籍改革的目标群体——外来人口，这部分是“增量”。显然房价越高，生活成本越大，越不利于“增量”的扩张。

　　因此，从这一角度分析，各地也应从长远规划，建立战略思维，理解户籍改革的真正含义，保持住战略定力，努力实现发展方式的转型。

　　户籍是面子 公共服务才是里子

　　当然，户籍改革关键不是户口本，而是附之于户籍上的各种公共服务，包括城市公民应该享有的医疗、教育、养老等等。说白了，户籍是面子，公共服务才是里子。

　　说到里子，这就涉及到一个根本问题，财政。归根结底，公共服务是需要真金白银的。

　　鉴于地方政府是公共服务的最主要的提供者，户籍改革如落实到位，关键在于地方财政能否承担得起。

　　一个有趣的现象可以参考。在城市的“抢人大战”中，一些城市在出台相关政策后又迅速取消，原因何在?重要的一点就是需求过大，地方始料不及，缺乏与之配套的公共服务能力。

　　事实上，全面放开户籍管理并提供各项公共服务，大多数城市都缺乏这样的财力，即使北上广深这样的一线城市也会面临巨大的压力，这是上文说户籍改革是“渐进性”过程的根源所在。

　　因此，户籍改革既要稳步推进，又需量力而行。完成这一历史性的任务，需要中央和地方的高效合作，在中央和地方之间搭建起有效的财政转移支付体系，有力增强地方的财政能力，承担起城市基本公共公务的能力。