关停潮开始！楼市，大变局来了
01
关停潮开始了
人口红利消失产生的第一波冲击，已经开始了，幼儿园关停潮正在上演。
11月30日，湖南省教育厅发布了《关于应对学龄人口变化调整优化中小学幼儿园布局的通知》，对未来幼儿园、小学、初中、高中学校增减规划，做出了最新布局和定调。
来源：湖南省教育厅
其中关于幼儿园的规划如下：
有序组织幼儿园设并转撤。严把普惠性民办幼儿园认定标准，合理布局普惠资源。在城镇新增人口集中地区新建、改扩建一批公办幼儿园，城镇新建住宅小区配建幼儿园应办成公办园，农村地区原则上不再新增幼儿园。办好乡镇公办中心园，依托乡镇公办中心园对村幼儿园（点）实行一体化管理。积极探索实施学前教育服务区制度，统筹运用服务区学位资源，满足适龄幼儿就近入园需要。幼儿园学位富余的地区，要切实合理地引导办园质量较差、幼儿人数较少的幼儿园合并、撤转。在满足学前教育普及的基础上，鼓励支持有条件的幼儿园招收2－3岁幼儿开展托育服务。
这段话信号很明确。
第一，人口不断流出、减少的农村地区，不再新增幼儿园。
第二，加快公办幼儿园普及，推动民转公，这是当下大多数城市正在做的事情。
第三，各城市各片区按照人口依据，人口流入片区，增加公办幼儿园，人口减少地区，幼儿园要合并、裁撤。也就是关停的意思。
表面上看，并不只是关停。哪里人多，哪里还得新建。
但是从湖南省的现状来看，还需要新建幼儿园的地区，少之又少。
以城市为单位来看，在强省会战略下，长沙疯狂虹吸整个湖南的人口。
去年湖南省常住人口减少了18万人，其中自然人口率为-2.31%，也即出生人口比死亡人口还少。这样的情况，去年内地31个省级行政单位中，20个皆如此。
而长沙却增长了18.23万人，增量位居全国城市第一位。
但是，整个湖南省，除了长沙增长，其余城市的常住人口全在减少。也就是说，如果以城市为单位来看人口，除了长沙，其余城市的幼儿园都得合并、关停。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
02
幼儿园关停潮已经开始了
事实上，幼儿园关停潮，从去年就开始上演了，而且已经向小学冲击。
教育部公布的数据显示，2022年共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所，下降1.90%。学前教育在园幼儿4627.55万人，比上年减少177.66万人，下降3.70%。
幼儿园数量是过去多年来首次出现减少。更为关键的是，幼儿园人数去年减少了177.66万人。
对小学的冲击，也开始了。
教育部公布的数据显示：
2022年全国共有普通小学14.91万所，比上年减少5162所，下降3.35%。另有小学教学点7.69万个，比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人，比上年减少81.19万人，下降4.55%；在校生1.07亿人，比上年减少47.88万人，下降0.44%；毕业生1740.61万人，比上年增加22.58万人，增长1.31%。
学校数量、在校生数量、招生数量三个关键指标，全线下滑。
当然，需要指出的是，由于过去几十年的城市化进程，大批农民进城，随带着他们的子女也进城就学，在这种背景下，很多农村学校被关停合并。
所以，小学减少，并不是最近才发生的事情，是过去二十多年一直在发生的事情。
制图：城市财经；数据：教育部
但是，当下的小学数量收缩，与过去原因有根本性差别。
以前小学数量减少，是伴随着城市化进程而发生的。毕竟大量农民工进入城市，将子女安置在城市就学，农村的小学一大批被关停了，但伴随发生的是城市大量兴建各类学校。
小学数量虽然在减少，但小学生人数在人口红利之下一直在增长。而现在，不但小学数量在减少，小学在校生人数、招生人数也都在减少。
具体到各省市来看。
本号之前梳理过人口十强省的学校和学生变化数据。
制图：城市财经；数据：各省统计局
从数据可以看到，广东、山东、河南、江苏、四川、河北、湖南、浙江、安徽、湖北的小学生招生人数都在减少，河南、四川、河北、湖南的小学生人口在减少。
幼儿园方面，披露数据的广东、山东招生人口在减少，在校生全都在减少。
幼儿园、小学人数减少的直接原因，是出生人数不断下滑。
我们的出生人口，2016年就见顶转向，之后一路快速下滑，去年，全国新生儿人口已经跌破了1000万，至956万，相较于2016年的高点，跌去了46.4%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
机构预测，今年的出生人数可能跌破800万。这意味着，幼儿园和小学的关停潮，才开始而已。
事实上，从今年各地的报道来看，的确如此。
今年3月份，河南武陟县一民办小学也被关闭。
8月份，浙江台州市临海市5所民办小学，或关闭或遭遇合并。
原因，同样是学生数量不断减少。
过去四年临海市的小学数量减少了12所，小学在校生人数减少了0.7万人。
03
学区房大变局来了
从出生人口变化的时间和趋势来看，目前的冲击会次第影响到初中、高中，乃至大学。
按照时间推算，中国的高考人数预计到2034年达到顶峰，此后随着2016年之后新生人口数量不断下滑而转向。
对大学的影响，也会在多年之后显现。最早进入人口通缩的日本，大学数量已经进入缩量阶段。
这种冲击已经带来的化学反应，那就是学区房价格正在疯狂挤泡沫。
比如上海不少顶流学区房的价格，已经跌幅至几年前。
再比如杭州，去年8月份钱江晚报就披露过：
学军小学本部学区房（降幅18.01%）、学军小学紫金港校区学区房（降幅17.67%）、天长小学本部学区房（降幅17.11%）、保俶塔实验学校本部学区房（降幅16.46%）、安吉路小学实验学校本部学区房（降幅15.2%）。
广州方面，老城区越秀的部分重点学区房，跌幅最大的超过30%。45个楼盘中33个在下跌，其中14个小区跌幅超过10%。
此外广州房价天花板天河区，统计的45个小区三分之二在下跌，18个小区跌幅超过10%。跌幅最大的超过了25%。
深圳方面，四大名校的学区房，均在跳水。深圳中学的学区房，最高跌幅达到了29.1%，最低跌幅则为4.4%。
深圳高级中学学区房，跌幅基本都在四分之一左右。
深圳实验学校的学区房，其中长城花园的价格较高点时期跌去了43.08%，不过目前的价格仍接近10万。
当然，这些城市顶流学区房价格不断缩水，有市场整体冷场因素，也有教师轮岗带来的震慑作用所致，但这些都是次要的。
最直接、最关键的因素，还是出生人口减少导致的学生数量减少。
当孩子数量不断减少，对学区的需求不断下滑，顶级学区房的支撑力量晃动，高价便难以坚守。
而且，这种影响会长期持续下去。
