刺激！楼市到底会如何走？

　　最近又出了一系列的刺激措施，各种解禁，认房不认贷，一万亿刺激楼市，现在央行又表态要求金融机构对正常经营的房企不抽贷。

　　一系列的刺激之下，楼市会好转吗？我认为还需要观察。因为经济规律和行政手段并不能保持一致。

　　在房地产市场向上的时候，调控能起到的遏制效果是有限的；同样的道理，在房地产市场预期逆转，向下滑落的时候，调控能起到的作用也不会太大。

　　我们回想一下，2008年后房价暴涨，数次调控导致的结果是什么？遏制房地产了吗？并没有，它不过是导致出现了大量的金融创新。只要房地产市场并未实质性逆转，只要开发商对资金的需求仍然强烈，只要房地产仍然能够赚钱，金融结构就会变着法的把资金提供给开发商。为了把资金提供给开发商，金融机构发明了大量规避监管的“金融创新”。比如，银行把贷款伪装为信托贷款，这样表内业务就成了表外业务。

　　当时的情况是，制造业大规模过剩，利润越来越低。与此同时，得益于城镇化的推进，得益于高杠杆购房的优惠政策，房地产成了最赚钱的行业之一。怕制造业还不上钱，银行不愿意贷款给制造业，大量资金变着方儿的流向房地产。到底有多少资金流向了房地产，光看银行报表根本看不出来，因为大量流向房地产的钱都被包装成了理财产品。国务院发展研究中心的夏斌曾经做过一个估算，他认为真正和房地产相关的贷款占比约有70%左右，甚至更高。

　　我讲这个是想说，行政命令不能违背经济规律，靠行政命令对抗经济规律，起到的作用不一定好。

　　现在的情况是什么呢？是房地产整个供需关系发生了实质性逆转，单边上涨的预期完全崩塌。房地产不赚钱了，银行为了规避风险，自然会想办法抽贷惜贷。

　　我们从需求和供给两方面来分析，现在的房地产市场为什么出现了预期崩塌。

　　首先看需求端。

　　房地产行业有句话，“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。之前那一波长达二十年的大涨，其中核心原因之一，就是城镇化快速发展。1998-2017年间，城镇化率从33.35%增长至60.24%，平均每年增长1.42个百分点。2018年后，城镇化率增速明显下滑，2018-2022年间，分别增长1.26、1.21、1.18、0.83、0.50个百分点。城镇化率增速降缓，新增城镇人口增速自然降缓，潜在购房需求自然也会降低。

　　不仅如此，人口结构的逆转也导致潜在购房需求降低。谁在买房？未成年的小孩不会买房，超过65周岁的老人也很少买房，买房的都是所谓的“劳动人口”，也就是那些在上班的人。