业主炒掉物业“自治”十年，小区年入500万的日子有多香？

　　2024年3月，广州的祈乐苑小区在大门口挂出的一则红色横幅让人注目：“热烈庆祝小区成功自治十周年”。

　　祈乐苑小区位于海珠区西段，一街之隔便是中山大学，是周边一个大型小区。26个楼栋里居住着1400多户居民。一个如此体量的小区，是靠什么实现业主“自治”的？细究这个问题时，人们还发现了祈乐苑小区另一个难得之处——“自治”十年来，小区只涨过了一次物业费。而哪怕是那一次大幅提价50%以后，小区的物业费依然是低廉的楼梯房1.2元/平方米、电梯房1.5元/平方米。

　　如今，祈乐苑小区每年营收能有500-600万元，所有经费都被投入到对小区的更新管理中，账目清晰且每月定期公开。在城市化的购房潮逐渐降温之际，关乎人们居住幸福感的小区物业管理与纠纷，正逐渐成为都市生活里一个绕不开的话题。在一个存量房管理越来越重要的时代，祈乐苑小区或许提供了一个可参考的样本。

　　冼敏强是祈乐苑小区的业主，平日的主要身份是一名热衷志愿者服务的企业家。从小区业委会成立之际，他就全程参与了业主自治的全过程，后来又连续担任小区业委会主任。他讲述了小区自治十年的过程与经验。

　　口述｜冼敏强

　　主笔｜黄子懿

　　导火索：一次物业涨价

　　祈乐苑小区是一个规模很大的小区，年龄也不短了。它是1999年建成的，有26栋，1400多户人家，建成的时候就是靠近中山大学这一片的最大小区之一，吸引了很多人来购买入主。我本身是做企业经营管理的，在2000年后综合了地段、价格等各种因素，就把房子买在了这个小区。买房子的时候是没想到后面小区会发生这些事情的，也没有太大关系。

　　第一家物业是开发商找的。我刚住进来的时候还是挺正常的，没有什么大问题。但跟大部分中国的新小区一样，物业的变差是一个循序渐进的过程，不是一两天的事情。后来这个物业就渐渐地出现了一些问题，比如设备坏了不修，绿化不维护等等。这种下滑持续到2012年前后，小区交房超过十年，物业已经了让人忍无可忍的地步。当时的破烂程度现在很难想象的，可以说是没有一个地方是好的，大门没人看，所有人随意进出，保安这块也很缺，十几个保安经常看不到人，垃圾满堆没人清洁，工程那边也没有监控和门禁，水泵、消防这些杂七杂八的设施都是破破烂烂的，全都坏掉了。

　　《小日子》剧照

　　业主在这样一个小区居住，开始没有安全感了。一些突发情况开始出现，比如很多楼栋的电梯会经常故障，卡住中间，不能上又不能下，最惊险的是还会时不时来一个自由落体，突然上上下下，把人吓得半死。这直接导致后来不少老人家平常都不敢出门，很多上班的业主回家还得爬十几层楼。后来我们才发现，小区里有15部电梯的呼救系统完全不见了，还有一些电梯的上行保护装置也没了。小区里还频繁发生入户偷盗，曾经有一天晚上，有连续10户人家都被偷了。这种情况下，整个小区的房价也只比周边低一两成。