上半年经济形势和下半年工作建议

　　第一，当前的经济形势

　　当前我国经济运行中的突出特点，是外需旺盛、内需不足。国民经济需求中，出口表现亮眼，中国制造特别是以机电产品、新能源汽车为代表的工业制成品、绿色高科技产品保持快速增长；内需中，投资受地方政府债务资源约束，陷入要扩大投资，就会进一步增加地方政府债务规模，不扩大投资，投资率就会下滑的两难。应该看到，出口在高基数基础上继续维持两位数快速增长存在一定难度，地方上举债投资空间有限，要保持经济大盘量的合理增长，需要千方百计提振消费。

　　据国家统计局数据，2025年我国最终消费率56.9%，作为对比，1999年我国消费率是60.3%。投资和消费、积累和消费、出口和消费之间保持合理的比例关系和综合平衡，是一国经济持续发展的重要保障。当前过低的消费率，为我们启动消费提供了充足的空间。按照去年全国国内生产总值（GDP）140万亿元计算，GDP增速提高1个百分点，相当于GDP总量增加1.4万亿元，这除了靠经济大省挑大梁，还有就是靠释放14多亿人口的庞大国内消费市场潜力去拉动。

　　第二，提振国内消费

　　如何提振国内消费？下半年可以重点从以下几方面入手：（一）推动以房地产为代表的资产价格合理回升；（二）以降低居民月供收入比至50%以内为核心，实施城市房贷客户与银行一对一协商的结构性纾困，把沉淀的还贷资金从银行搬出来用于消费；（三）调整财政支出结构，按照“先吃饭后建设”原则，恢复一些公务员、事业单位、国企停发的绩效工资；（四）鼓励民营企业、外资企业结合自身经营情况，提高职工工资奖金；（五）加强灵活就业人群合法权益保护、劳动条件保障、平台企业监管，整治长时间加班、内卷等不合理不合法用工行为；（六）稳定粮食价格，农用生产资料保供稳价，提高农村养老金，增强农村购买力；（七）结合西部大开发、东北振兴战略，在扩大西部清洁能源、算力基础设施投资、东北地区老旧城市、小区、管网、公共设施更新的基础上，扩大中西部和东北地区消费能力；（八）整治网络高利贷，加强监管，规范各类网络消费贷产品；（九）清理一批限制消费的规定，消除不利于扩大消费的体制和政策障碍；（十）持续完善养老、医疗、失业等社保、保障性住房、教育领域改革，解除群众的后顾之忧；（十一）培育新的消费热点；（十二）在大力发展人工智能、机器人等高新技术产业的同时，研究今后一部分社会群体转岗、再就业的务实举措。

　　第三，推动资产价格回升

　　推动以房地产为代表的资产价格合理回升。2021年以来，我国主动出清房地产风险，阻止其演变为“泡沫经济”和系统性金融风险，我国各地城市房价较高点平均下降30%，某些投机需求“炒”起来的城市房价较高烧时候下降50%以上，当前房地产市场的主要矛盾，已经从过热情况下过快上涨，转向偏冷情况下持续下跌，房地产对居民消费的拉动作用转为抑制，因此，房价在低位适度回升，是合理的。

　　对比美国2008年次贷危机、日本上世纪九十年代末房地产泡沫破灭时的应对，我们可以得出一条经验，房地产市场风险出清的快慢程度，很大程度上决定了居民消费能力回暖的快慢程度。美国房价于2006年达到高点，次贷危机爆发后一路下跌，至2012年2月触底，此后逐渐回升，2016年重新超过危机前高点；作为对比，日本政府久拖不决，房价于1991年达到高点，此后一路下跌，至2005年见底，2013年开始缓慢回升，截至2023年，日本全国平均地价仅为1991年的40%左右，32年时间过去，通货紧缩阴影笼罩了日本整整一代人。

　　如何推动以房地产为代表的资产价格合理回升？参考国外经验，一是要全力消化积压房产，以更大力度去库存，出清社会上的待售房产、烂尾楼盘。目前要消化的不是全部7.6亿平方米待售房产，主要集中力量消化居民强相关的4亿平方米待售住宅，对于企业强相关的商业、办公楼、酒店闲置房产，不要通过“商转保”等名目搭便车，分散有限的财政资金。二是要对房贷客户实施结构性纾困，将过高的月供降至居民收入50%以内，帮助资金周转困难的人群。三是要给居民增收减负，通过恢复绩效、增加工资、购房抵税、购房补贴、扩大退税等方式，增强居民现金流和购买力。

　　第四，实施房地产高质量发展专项行动

　　实施房地产高质量发展专项行动，目标是从2026年下半年起，利用多种方式，用两到三年时间，基本完成全国4亿平方米待售住宅去化，恢复房地产市场供求平衡，对房贷负担重的居民进行阶段性、结构性纾困，实现房地产市场风险出清，拉动居民消费需求，补齐经济高质量发展短板。这么大的待售住宅面积，像目前这样依靠政府一家出面消化，需要几万亿资金，财政根本受不了，所以只能通过政府、金融、市场三家抬的方式，实现多元消化。具体措施包括：

　　政府方面，综合运用一般公共预算资金、政策性收储、退还土地出让金、拆迁安置发放现房房票等多种政策工具，扩大去库存能力。（一）对于列入地方政府一般公共预算的安居工程等保障性住房建设资金，优先用于政策性收储，地方政府暂缓新建保障房项目。否则，这边是大量有待消化的闲置房产无人问津，那边又再去新建房子扩大存量。两年内阶段性扩大用于政策性收储的财政支出。（二）政策性收储，面向青年人、新市民等中低收入人群。收储后用作配售型保障性住房为主、配租型为辅，面积条件适合配售型保障房的，全部用于配售型，这样才能加快资金回笼效率，提高收储节奏，实现滚动式收储，压缩去库存时间。（三）有些项目，也可以不采用政府收储的方式。收储政策和再贷款设立以来，实际落地项目少。原因主要有两个，一是地方国企债务负担重，对使用再贷款增加负债偏谨慎，收购后如果只能出租，成本无法覆盖，本金无法回收；二是许多地方国企是按照“土地划拨成本+建造成本+5%利润”的价格收储，过低的收储价格，导致项目一旦被收储，开发商就会立刻面对大额亏损，在当前房企已经爆雷的情形下，开发商宁愿撑着不卖也不愿意被收储，只要一日不卖出，就仍然可以按照账面价值估值，报表上不反映亏损，以增强和境内外债权人进行债务重组谈判的筹码。因此，为了加快去库存，一是可以根据实际情况，适当提高政府收储价格，二是如果退还土地出让金更划算的，就采取退还土地出让金的方式，返还出让金后，该楼盘按照保障房政策向青年人、新市民等中低收入人群出售，中央对退还土地出让金给予补助。（四）鼓励地方政府拆迁安置过程中发放现房房票。现在定下来一条，在待售住宅去化任务完成前，地方政府拆迁安置过程中，原则上全部采取发放现房房票的方式，不要再扩大新建规模了。（五）现房房票和政策性收储、退还土地出让金的侧重点如何把握。许多拆迁小区本身位于城市核心区，拆迁户不愿意搬到郊区居住，处于城市主城区的待售住宅项目，就采取现房房票拆迁安置的方式；而对青年人、新市民等中低收入人群，享受比市场价格低很多的保障房优惠政策，处于城市郊区的待售住宅项目，就采取政策性收储、退还土地出让金的方式。

　　金融方面，综合发挥人民银行、政策性银行、商业银行、金融资产管理公司、保险公司、信托公司的作用。（六）持续优化人民银行再贷款用于政策性收储。（七）支持国家开发银行发放政策性贷款，支持待售住宅去化。（八）对商业银行、金融资产管理公司经法院强裁以物抵债的抵押房产，通过招标寻找社会化机构委托处置、管理、运营、出租。（九）鼓励保险公司、养老机构购买待售住宅、续建烂尾楼盘，进行适老化改造，转型为养老物业；鼓励信托公司受托管理、运营养老物业。（十）支持银行对待售的房产外立面修复、老化更新、配套设施完善等，提供资金支持。（十一）对消化库存房产，给予税费、贷款比例、延长贷款期限等方面的政策优惠。

　　市场方面，（十二）探索“先租后购”“由住带售”等租转购模式，通过减免租金、租金抵扣购房款、购房抵税、购房补贴等方式，消化库存，将银行逾期的房地产公司开发贷款坏账转换为优质个人按揭贷款，降低银行不良风险。（十三）科研院所、高等院校、各类企业结合自身需要，购买待售住宅、续建烂尾楼盘，作为人才公寓、学生宿舍、员工宿舍等。（十四）鼓励市场化机构，在市场低位购入一批待售住宅资产、续建烂尾楼盘后，向社会出售、出租。