越来越多的城市，房价“鹤岗化”了

　　01

　　越来越多的城市，房价“鹤岗化”了

　　老读者们都知道，我有一个长期判断：

　　会有越来越多的三四线城市，房价“鹤岗”化。

　　过去几年，见诸于报端的城市，已经不少。

　　比如2022年第一财经报道，曾以煤电化工产业闻名的安徽淮南，出现了大批万元房。

　　2023年时代财经报道，山东威海下辖的乳山，曾经被爆炒的海景房，跌成了白菜价。

　　2024年，每日经济新闻报道，河北张家口出现了不少总价10万以下的房源。

　　2025年，界面新闻报道，临广城市清远出现了15.5万一套的房源，均价只要两千多。

　　最近登上报端的，是陕西宝鸡。

　　中国新闻周刊披露：陕西宝鸡出现了8000元一套的房子。

　　尽管这些廉价的房子，在这些城市的数量并不算多，但至少说明了两点：

　　第一，在全国房价持续五年调整之下，越来越多的城市呈现了“白菜价”趋势。

　　这里所谓的“白菜价”是一种夸张的修辞，并不是真的和白菜一个价，不要钻牛角尖。

　　我根据中国房价行情网梳理了一下，目前全国房价单价低于5000元/平方米的地级市有92个，其中低于4000的18个，低于3000的2个。

　　鹤岗房价全国倒数第一，仅有2282元/平方米。大兴安岭倒数第二。

　　上面提到的房价已鹤岗化的城市，基本都在列。

　　安徽淮南房价全国倒数83位，目前均价4901元/平方米。广东清远位列全国倒数第67位，目前均价4730元/平方米。

　　陕西宝鸡房价全国倒数第55位，目前均价4591元/平方米。

　　制图：城市财经；数据来源：中国房价行情网

　　第二，绝大多数三四线城市的房产已经去金融化。也即没有了金融属性，成了纯消费品。

　　02

　　淮南、张家口、清远、宝鸡，普通三四线城市归宿的缩影

　　淮南、张家口、清远、宝鸡，这四个城市，汇聚了所有三四线城市的所有特性。

　　淮南是资源枯竭之后的典型代表，张家口、清远则是地形地貌限制发展，且由于临近一线城市而被爆炒后，如今房地产一片狼藉。

　　宝鸡则是传统工业强市落寞的代表。

　　总结来看，这些城市房价鹤岗化的共同缘由无非两点：

　　经济与产业弱，常住人口减少。

　　淮南：

　　上世纪八十年代，淮南和青岛、重庆、唐山等城市一起，被国务院钦定为“较大的市”，并享有地方立法权。

　　在煤炭和电力产业拉动下，淮南经济势头非常不错，尤其是对中央的财政贡献。数据显示，淮南市上划中央收入由1994年的26168万元增长到2013年的540116万元，增长了20.6倍。

　　然而，如今的淮南，经济发展失速，人口流失，而且还是一个需要依赖中央财政支付转移的城市。

　　2025年，淮南GDP为1750.1亿元，排名已倒退至安徽省倒数第五，而且沦为了需要上海闵行区对口帮扶的对象。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　张家口：

　　2025年张家口GDP仅为1970.7亿元，位居河北省地级市倒数第一。2021年，还是倒数第三，2022年与2023年先后被衡水、承德超越。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　产业方面，2025年，张家口全部工业增加值477.5亿元。这一数据，和全国工业强城相比，只是个零头。

　　和其省内经济、工业第一城唐山相比，同样没法比。唐山2025年工业增加值为4704.6亿元，张家口的工业实力不足唐山的十分之一。

　　当然，张家口的工业与产业实力薄弱的客观原因在于张家口处在华北平原外围，主要是高原、山区与丘陵。没有连片的平原，而连片的平原是发展工业的空间基础。

　　基于这样的地形地貌，张家口的定位是山水生态之城、开放休闲之城。

　　人口方面，七普数据显示，2010年至2020年十年间，张家口常住人口减少了22.66万人。

　　过去五年张家口的常住人口合计又减少了10.74万人，总人口规模已降至401.12万。

　　清远：

　　尽管清远毗邻广州，被视作广州的卫星城，但清远属于粤北山区，以‌山地、丘陵为主‌，兼具‌喀斯特峰林溶洞‌与‌北江冲积平原‌，概括为"‌八山一水一分田‌"。‌‌

　　地形同样限制了清远的工业与产业发展。

　　2025年，清远GDP仅为2317.47亿元，位居广东21个城市第14位。

　　产业实力上，2023年清远的全部工业增加值为706.73亿元，与工业强城相比，同样只是个零头。

　　人口方面，2025年清远人口首次出现减少，常住人口减少了1.26万人。

　　宝鸡：

　　说起宝鸡这个名字，很多人都比较陌生。但说起成语“明修栈道，暗渡陈仓”，大家耳熟能详，宝鸡就是当年的那个陈仓。

　　宝鸡曾经长期坐稳陕西“老二”，但现在GDP已经被榆林、咸阳甩在身后，退居全省第四。2025年2648亿元的体量，与西安相比已经不是一个量级，与榆林、咸阳的差距也越来越明显。

　　更值得注意的是，宝鸡的人均GDP虽然达到8.19万元，但这是建立在一个人口持续收缩的城市基础上的。经济总量不算大，人口却还在减少，这意味着城市的经济吸引力并没有真正形成。

　　而这一切的背后，是宝鸡工业老旧，没有跟上时代发展。

　　钛及新材料、汽车及零部件、高端装备制造，是宝鸡最重要的产业。比如钛产业2024年产值已经达到560亿元，规模以上企业185户；汽车产业2025年总产值达到671.36亿元，整车产量24.23万辆。秦川机床、中铁宝桥、宝钛集团、法士特、陕汽、吉利等，都是很有分量的工业企业。

　　所以，说宝鸡“没有产业”是不准确的。

　　真正的问题是，这些产业大多集中在传统制造业和产业链中上游，产业结构虽然有厚度，却缺少能够像新能源汽车、电子信息、生物医药、人工智能那样迅速做大城市经济体量的新兴产业。

　　2025年宝鸡规上工业增加值增长7.9%左右，汽车、钛材、装备制造表现都不错，但从产业结构来看，汽车制造、酒类、煤炭、钢铁等传统行业依然贡献较大。全市前69户大企业增加值甚至占规上工业的77.1%，说明宝鸡工业对少数龙头企业的依赖依然比较明显。

　　这也是宝鸡最大的产业困境：

　　工业很强，但产业不够“新”；企业不少，但超级企业不多；产业链很长，但能够形成巨大经济增量的产业还没有出现。

　　除了产业困局，还有人口困局。

　　2025年末，宝鸡常住人口已经降至约321.56万人，一年减少约3.81万人。更长周期看，2010年至2020年十年间，宝鸡人口就已经减少了39万多人。

　　这其实才是“8000元房子”背后最值得关注的东西。

　　房地产价格，本质上不是单纯由房子决定，而是由人口、收入、就业、产业和预期共同决定。

　　宝鸡的问题恰恰是：

　　产业吸引年轻人不够 → 人口持续外流 → 新增住房需求不足 → 二手房流动性下降 → 老旧小区无人接盘 → 房价不断向下寻找买家。

　　于是，就出现了极端的8000元总价房。

　　当然，必须强调，8000元一套并不代表宝鸡整体房价已经“鹤岗化”。权威媒体调查显示，这类房源主要集中在老旧国企家属院，普通房源并没有低到这个程度。

　　但这个新闻真正值得警惕的地方，并不是“8000元”，而是它暴露出的城市基本面：

　　宝鸡不是没有工业，而是工业转化为人口和财富的能力正在下降；不是经济没有增长，而是经济增长还不足以扭转人口收缩。

　　所以，如果用一句话概括今天的宝鸡：

　　宝鸡最大的困境，不是“没有产业”，而是拥有一套很厚的老工业家底，却还没有找到一个足够大的新增长极，去接住人口、产业和城市价值的下一轮增长。

　　03

　　大多数三四线城市的房价，终将“鹤岗”化

　　还是维持我一直以来的判断，大多数三四线城市的房价，终将鹤岗化。

　　宝鸡算是三四线城市中还算可以的，但在强者恒强的城市发展法则与逻辑之下，依旧抵挡不住的后退。

　　大多数更加普通的三四线城市，就更不用说，这就是为何人口红利终结之下，三四线城市正在面临集体的人口减少。

　　截至目前已公布人口数据的289个城市，人口减少城市数量达到了204个，超过了三分之二。

　　此外，全国共有337个城市，包括4个直辖市、333个地级市（城市、自治州、盟、地区），也就是说还有近50个城市没有公布人口数据，没有公布基本都是因为数据太难看而选择了隐藏。

　　所以，整体来看，人口减少的城市数量不会低于250个，占比接近四分之三。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　人口减少的城市中，除了北京、天津、重庆、南昌、西宁五个中心城市外，其余全部是三四线城市。

　　这些人口持续流出的三四线城市，拥有明显共性。

　　第一类是传统劳动力输出城市。

　　年轻人长期外出务工，本地产业承接能力不足，人口自然持续流出。

　　第二类是资源型城市和老工业城市。

　　产业转型缓慢，新兴产业不足，对年轻人的吸引力越来越弱。

　　第三类则是部分普通地级市。

　　既没有省会优势，也缺乏突出的产业竞争力，在省内都难以形成虹吸能力。

　　基于各类城市的经济、产业、人口发展形势，本号对未来各类城市的房价中长期分析，观点如下：

　　一线城市：

　　北京、上海、深圳、广州的核心区域依旧具备较强支撑，但房价调整周期可能远比很多人预期得更长，未来即便筑底，也不会重现过去那种动辄翻倍的上涨行情。

　　二线城市：

　　杭州、成都、南京、武汉、西安、合肥等具备产业竞争力和人口吸附力的城市，核心区房价有望率先企稳，而产业支撑不足、人口流出的二线城市，则可能长期承压。

　　三四线城市：

　　能够承接都市圈外溢、拥有产业和就业支撑的城市，还有维持房价稳定的机会；但多数人口持续流出的普通三四线城市，未来面临的或许不是短期调整，而是长期价值重估。

　　主笔 | 余飞；总编辑 | 余飞