高盛突然改口？中国房地产的真正拐点，可能要等到2030年之后

　　过去二十多年，中国房地产的核心逻辑是城市化、人口流入、土地开发和住房需求共同推动增长。房企拿地、开工、预售、回款，再把资金投入下一轮开发，这套模式曾经支撑了行业的高速扩张。

　　但今天，房地产面对的已经不只是销售下滑和房价调整，而是整个行业运行逻辑的改变。

　　2026年10月20日，高盛发布2份报告《中国房地产：2027年展望——四大关键转折点推动向2035年新均衡迈进》、《中国房地产行业：库存结构和财务实力带动ROE回升路径分化；房价是上行关键》。报告提出，未来十年中国房地产将经历四个重要转折：2028年可售新房供应明显收缩，2031年土地市场进一步下行，2032年新开工与房地产开发投资出现转折，而2030年之后，人口、城镇化与住房改善需求将共同推动市场进入新的阶段。

　　这意味着，中国房地产未来的机会，可能不再来自市场规模持续扩大，而是来自供给收缩、城市分化、存量更新和企业竞争格局的重塑。

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　　中国房地产目前最大困境

　　中国房地产目前最大困境不是库存多，而是库存正在变得难以转化。

　　谈到房地产库存，市场往往会想到大量未售住房。但高盛这份报告提出了一个容易被忽视的问题：账面上存在的库存，并不等于未来能够顺利进入市场的有效供应。

　　高盛对18个样本城市进行了项目层面的调查。截至2026年上半年，样本城市整体库存平均相当于约7年的销售规模，而真正可售库存约相当于27个月的销售规模，明显高于报告提及的历史中枢水平。

　　更值得关注的是库存的结构。

　　在样本城市中，未售住宅库存平均约36%对应尚未开发的土地；近一半项目未能按照原计划启动新开工。部分早年取得的土地，由于开发资金不足、销售前景不佳或项目条件变化，迟迟无法转化为可以销售的住房。

　　这类库存可以称为“沉淀库存”：土地和项目仍然存在，但其转化为有效供给的时间越来越长，甚至可能难以按照原计划完成开发。

　　高盛估算，截至2026年底，全国未售住宅库存对应的货值约44万亿元，其中约34%可能属于难以顺利转化的沉淀库存。按照报告基准情景，这一比例到2030年、2035年可能分别升至49%和84%。

　　这组数据不能简单理解为库存将自动消失。它反映的是，账面库存与有效供应之间的差距可能越来越大。

　　由此，未来房地产市场需要观察的指标也会发生变化：除了库存总量，还要看有多少土地真正能够开工、有多少项目能够完成建设，以及有多少住房能够以市场可以接受的价格出售。

　　房地产供给侧的第一个变化，不是库存瞬间清零，而是有效供应的形成速度正在下降。

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　　2028年：新房供应可能迎来明显收缩

　　高盛预测的第一个关键转折点，是2028年前后新房可售供应明显下降。

　　过去，房地产企业可以通过土地储备、项目开工和预售回款维持相对连续的开发节奏。但在新销售模式逐步推进的背景下，开发商获得销售回款的时间可能延后，资金周转方式也将发生改变。

　　报告将现有库存大致分为两类。

　　第一类是仍符合原有预售条件的在建项目，以及已经竣工但尚未售出的住房。这部分库存仍然可以按照原有规则进入销售环节。

　　第二类则包括尚未取得相应建设规划许可的项目、未开发土地，以及未来新取得的土地。这类项目将更多受到新销售模式的影响。

　　按照高盛的分析，随着销售模式逐步向现房销售过渡，部分项目需要完成更多建设环节后才能进入销售阶段，开发周期和资金回笼周期因此拉长。

　　这会产生一个重要结果：即使市场上仍然存在大量土地和在建项目，能够及时进入销售环节的新房供应也可能减少。

　　高盛预计，2028年至2029年，新房可售供应将明显收缩；2030年以后，随着部分土地和在建项目逐步完成建设，可售供应可能出现阶段性恢复，但2033年起又可能进入较快下降阶段。

　　这里需要区分两个概念：供应收缩不等于需求立刻回升，更不意味着所有城市的房价都会上涨。

　　如果有效供应下降得比需求更快，部分城市的供需关系可能改善；如果当地人口流入不足、购买力偏弱，即使供应减少，价格也未必能够明显反弹。

　　因此，这一轮供给收缩的影响，很可能首先体现在城市之间的分化上。

　　高盛还预计，一线城市的供应收缩可能比全国整体提前一年左右出现。上海、深圳等核心城市因此值得重点观察，但这并不意味着所有核心区域、所有项目都能获得同样的市场表现。

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　　2031年：旧开发模式面临考验

　　如果说2028年的变化主要发生在新房供应端，那么2031年前后，房地产行业的资金循环可能面临更大的挑战。

　　过去，土地市场是地方财政、房地产开发和城市建设之间的重要连接点。土地出让收入支持相关财政安排，房企通过拿地储备未来项目，房地产开发又带动建筑、建材、家居等行业。

　　但当新房销售规模下降、预售资金回笼放慢，开发商能够用于新项目投资的资金也会受到约束。

　　高盛预计，未来两年土地成交将受到土地价格和成交量下降的共同影响；到了2030年至2032年，随着可以通过预售回款支持再投资的项目逐步减少，土地市场的下行压力可能进一步加大。

　　报告给出的预测是：中国300个城市住宅土地出让收入可能从2026年的约1.7万亿元，下降至2035年的约400亿元。

　　这一数字是高盛的长期情景预测，存在较大的不确定性，但它揭示了一个值得重视的方向：土地市场可能不再拥有过去那样的扩张能力。

　　对地方而言，土地收入承压可能影响财政资源和相关投资；对房企而言，过去依靠高周转和持续拿地推动规模增长的模式，将越来越难以维持。

　　未来企业能否持续经营，关键不只是销售额有多大，还要看现金流是否稳定、负债是否可控，以及项目能否真正产生利润。这也是房地产行业从规模竞争转向经营质量竞争的重要原因。

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　　2032年：新开工和开发投资可能出现转折

　　土地成交持续收缩，通常意味着未来新开工规模也会受到影响。

　　高盛预计，到2031年，全国住宅新开工规模可能降至2026年水平的一半左右，房地产开发投资也将显著低于过去的高峰水平。

　　但报告并没有把这一趋势简单外推至2035年。

　　高盛认为，随着部分早期建设的住宅逐步老化，拆除和重建需求可能在2032年前后加速，进而推动新开工和房地产开发投资出现转折。

　　报告预计，长期新开工规模可能维持在每年约3亿至4亿平方米，主要由拆除重建需求支撑。

　　与此同时，高盛预计，2027年至2029年房地产开发投资同比增速分别约为-20%、-10%和-4%。

　　这里有一个关键区别：未来房地产投资的回升，未必意味着重新进入大规模新增住房开发周期。

　　过去的房地产投资主要受新增住房需求、土地开发和城市扩张驱动；未来，存量住房更新、老旧住宅改造和拆除重建的重要性可能上升。

　　但拆除重建能否形成有效需求，还取决于居民支付能力、项目融资方式、土地和规划条件，以及重建后住房是否符合市场需要。

　　如果只是原地拆除并重建，而没有形成足够的货币化安置或新增购买力，就不能简单认为这部分需求能够直接消化市场上的未售库存。

　　因此，2032年可能是开发活动的结构性转折，却不应被理解为房地产全面复苏的起点。

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　　2030年之后：住房需求决定的新阶段

　　供给端正在收缩，但需求端同样发生变化。

　　高盛预计，2030年之后，中国结构性住房需求的下降速度将加快。其主要原因包括人口减少、城镇化速度放缓，以及户籍家庭住房拥有率逐步接近较高水平。

　　按照报告测算，2025年至2035年，中国人口将从约14.1亿下降至约13.6亿；城镇化率将提高至约74%，但增幅低于此前十年。

　　与此同时，住房改善需求也面临调整。高盛将2035年改善型住房需求预测下调至约1亿平方米，较此前预测低约70%，主要考虑家庭规模缩小，以及人均住房面积增长速度放缓。

　　这意味着，未来住房需求不能再简单按照过去的人口增长、家庭新增和居住面积扩张速度进行推算。

　　不过，人口与新增住房需求放缓，并不意味着所有住房需求都会同步消失。

　　高盛上调了拆除重建需求预测：预计2035年替换型住房需求可能达到约3.6亿平方米，较此前预测提高20%，约为2025年水平的三倍。

　　报告认为，2000年以前建成的住宅逐渐老化，部分住房在2030年后可能进入更集中的更新阶段。到2035年，替换型需求对住房总需求的贡献比例可能超过40%。

　　高盛据此预计，2032年之后，整体住房需求可能稳定在每年约8亿平方米的水平。

　　但这里同样存在一个容易被误读的地方：8亿平方米并不等于新增商品房销售规模。总住房需求包含必要性需求、改善需求和拆除重建需求，不同需求对应的建设方式、购买力和市场传导机制并不相同。

　　未来房地产真正需要回答的问题，是如何让存量住房更新形成可持续的资金循环，以及如何让新建住房与居民实际需求更好匹配。

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　　2035年的新均衡：二手房成为主角

　　如果把前面四个转折点联系起来，就能理解高盛对2035年房地产市场的整体判断。

　　一方面，新房有效供应可能持续收缩；另一方面，新增住房需求放缓，存量住房更新的重要性上升。市场规模不再单纯依赖新房扩张，二手房交易的地位也将进一步提高。

　　高盛预计，2027年新房和二手房交易量占比分别约为45%和55%；到2030年，二手房占比可能升至63%；到2035年，二手房占比可能达到75%。

　　这意味着，未来房地产市场的主战场，可能逐步从新增开发转向存量住房流通、改善置换和居住品质升级。

　　对于购房者而言，房屋的区位、品质、物业管理和流动性可能比单纯追逐价格上涨更加重要。对于开发商而言，能够提供符合实际需求的产品、拥有稳定现金流并控制负债的企业，更有机会适应新的市场环境。

　　对于行业研究者和投资者而言，也需要调整观察框架：与其只盯着销售额、拿地规模和新开工增速，不如进一步研究企业的有效库存、项目去化能力、负债压力、城市布局和真实盈利水平。

　　高盛在报告中认为，销售模式改革将使行业股本回报率（ROE）的恢复速度放缓。其覆盖范围内的企业比较显示，拥有较多可售资源、较长土地储备周期、较高能级城市布局以及较低杠杆水平的企业，相对更有能力适应变化。

　　但这并不意味着行业内所有企业都能获得相同结果。房价走势、融资环境、项目利润率和政策执行效果，仍然会对企业经营产生重大影响。

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　　小结

　　中国房地产正在经历的，不只是一次销售周期的调整，而是从增量扩张走向存量运营的长期转型。

　　高盛描绘的2035年，并不是一个所有问题都已解决的房地产市场，而是一个供给更受约束、需求结构更加复杂、二手房占比更高、住房更新需求更重要的新市场。

　　2028年、2031年、2032年以及2030年之后的需求变化，是理解这场转型的四个重要时间坐标。

　　真正值得关注的，不是房地产能否简单回到过去，而是哪些城市能够形成新的供需平衡，哪些企业能够适应新的资金循环，以及哪些住房产品能够满足未来居民的真实需要。

　　房地产的下一阶段，拼的可能不再是谁扩张得最快，而是谁能在规模收缩之后，依然拥有稳定的现金流、合理的利润和可持续的经营能力。

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　　报告内容预览（部分）

　　注：本文内容仅供参考，不构成投资建议。市场有风险，决策需谨慎。