乔新生：如何处理我国房地产历史遗留问题

海南省儋州市海花岛。视频截图

　　海南省儋州市综合行政执法局发布行政处罚决定书，决定对海南儋州市的一处房地产开发项目实施强制拆除。该项目的规划许可证已经被撤销，项目违反《中华人民共和国城乡规划法》第40条的规定，责令公司在10日内自行拆除。如果逾期不拆除，执法局将依法组织拆除。这是我国处理房地产历史遗留问题的最常见做法。

　　根据城市房地产管理法和城乡规划法的规定，从事房地产开发必须首先办理城市规划许可证，并在此基础之上，依照建筑法取得有关建筑施工许可证。如果没有取得城市规划许可证，不得从事房地产开发。已经取得城市规划许可证，可是，违反环境评价法，没有进行环境评价的，不得进行房地产开发。

　　海南省儋州市的这个房地产开发项目，是当地政府采用“批发改零售”的方式，以非法的手段获得规划许可证。相关腐败案件被处理后，海南省儋州市已经撤销非法取得的规划许可证，强制拆除是自然而然的事情。

　　但由此产生的问题是，房地产开发的成本，应当由谁来承担？从法律上来说，房地产开发企业违法从事房地产开发，当然应该承担由此产生的一切法律后果。可是，由于社会成本巨大，当地政府处理违法案件的时候，不得不考虑由此产生的社会影响。

　　笔者认为，涉及我国城乡规划法的房地产开发违法案件，如果只是进行行政处罚，而没有对相关责任人实施行政处分，不可能从根本上解决问题。

　　我国一些城市的郊区，出现大量的“小产权”房屋，这同样是违反城乡规划法产生的恶果。如果采取强制拆除措施，不仅会导致违法行为人遭受重大损失，同时也会导致资源严重浪费。处理这类违法案件的时候，应当实事求是，具体情况具体分析。

　　首先，如果属于违反我国环境保护法、土地管理法等基本法律规定，造成环境污染或者自然资源破坏，不拆除不足以恢复原状，修复环境，保护自然，科学利用土地的，必须采取强制措施，拆除非法建筑物，因为只有这样，才能真正保护社会公共利益。

　　非法拆除造成的损失，应当由房地产开发商承担。当地政府官员特别是负责城市规划许可的官员，必须承担法律责任。事实上，海南省儋州市原市长和市委书记已经为此付出代价，他们因涉嫌犯罪被司法机关绳之以法。

　　其次，如果通过修改城市规划，妥善解决遗留问题，实现国家利益、社会利益和个人利益的平衡的，应当考虑通过法定程序修改城市规划，妥善解决历史遗留问题。

　　这不是法不责众，也不是迁就违法行为人，而是要在合理利用资源基础之上，妥善解决历史遗留问题。我国一些城市的“小产权”房屋如果强制拆除，不仅会造成购买人的利益受到损失，而且更重要的是，会激化社会矛盾，导致集体经济组织成员承担集体经济组织负责人违法犯罪所带来的严重后果。