郑州房企暴雷微评：2022，多事之秋

　　近期，郑州高新区“永威金桥西棠”住宅项目暴雷，“烂尾楼”事件再次引发群众讨论。由于该项目附近有四所大学环绕，众多高校职工纷纷在该区域购房，该项目因其高学历而备受瞩目。据称，入住该区域住户中有72名博士、320名硕士，本科及以上学历超过80%，20%的业主享受郑州人才补贴。

　　可惜，学历再高，顶不住开放商的手腕高；呼声再大，顶不住权力的能量大。即便是高学历人群，在市场经济的洪流中也难免享受一次所谓的“市场失灵”的待遇。

　　资本家没有钱再和这些草民们玩耍了。金桥和永威两家开发商合力建设“西棠”项目，然而使用的建设款却出自总包施工方。总包施工方贷款上班，却被两家开放商空手套白狼。资本的运作总是循着利润的臭味不断投机。一个“西棠”项目还不足以喂饱金桥，另一个“北龙湖”又开始了新一轮空手套白狼。一批资金，两地用法。由于开发“北龙湖”项目的需要，“西棠”项目的资金被尽数抽走，留下了毫无收益的总包施工方。于是，总包施工方自然而然的停止了一切工作，“烂尾楼”出现了。草民们如果想发泄，就去网络上骂两句吧，毕竟骂两句并不会让资本家们掉几块钱。

　　事实上，2022年是一个多事之秋，对于房地产企业来说更是如此。永威与金桥的“烂尾楼”事件仅仅是一个缩影。在资本寒冬、经济萧条的大背景下，连市场经济规律本身都需要如履薄冰，如临深渊。

　　何谓“烂尾楼”？该名词本身并无一个确切的定义。群众通常把那些已经具备完整的工程手续和各项批示的房地产开发项目，在开工之后却因种种原因而无法完工的半成品楼房，称呼为“烂尾楼”。

　　导致一个楼盘在手续齐全并开工之后却无法竣工的原因有许多，比如质量问题：开发商在组织建造的过程中偷工减料，导致建筑无法达到安全质量要求，进而无法竣工；比如产权问题；比如政策问题。然而其中最重要的问题却是：资金问题，或者说是债务问题。资金链断裂是各种房企无法按约完成楼盘建设的主要原因。

　　根据克尔瑞地产研究的报告，郑州市2021年的烂尾楼占总成交量的比例为全国第一；未交付问题项目总面积为全国第四；总套数为全国第二。在全部二线城市中，郑州市的烂尾楼现象可谓首屈一指，能与之相媲美的也只有长沙、重庆、武汉三城。

　　房地产开放周期本身相对较长，通常必经“拿地——开工——预售——竣工”四大环节，整个流程通常在2-4年左右。部分头部房企为了缩短时间，加快资本周转速度，赚取更多利润，可以将该过程缩短至1年甚至更少。在整个开发周期过程中，房企一直处于较高负债的状态下。