为什么我们“抄试卷”都不及格？

　　——“恒大”爆雷及许家印获刑反思

　　2026年8月20日，随着深圳市中级人民法院对许家印判处无期徒刑、剥夺政治权利终身并没收个人全部财产，恒大集团高达2.44万亿元的债务黑洞与162万套烂尾楼的困境，终于迎来了法律层面的阶段性终章。然而，刑罚虽至，民生之痛未消。“恒大”爆雷及许家印落马不仅是一个商业帝国的崩塌，更是一次对中国房地产预售制度深层弊病的残酷解剖。当我们将目光投向香港及大洋彼岸的美国，不禁要问：同样存在期房交易，为何美国半个多世纪鲜见烂尾楼？难道是“美国的开发商比中国的房地产商更善良”？中国楼市野蛮生长的30年，我们在借鉴海外经验时，究竟在哪里“抄错了试卷”，而导致考试不及格？

　　一、美国房地产开发商‌不能向中国开发商过去那样“随便”拿地、囤地和捂盘。

　　一是土地制度与获取方式不同：中国土地名义上所有权归国家或集体所有，但实际上开发商只要把“店小二”们“伺候舒服了”，就可以通过政府招、拍、挂出让而获得海量土地使用权，然后通过全链条操盘，控制推盘速度节奏影响市场预期，这就为高杠杆和高周转的滋生和疯狂蔓延提供了现实土壤与温床。而在美国，约59%的土地为私人所在，联邦政府约占32%，土地可以在市场自由买卖，开发商通过购买、期权或兼并公司等方式获得土地永久产权，政府不能随意征用或干预。这意味着美国开发商无法像中国部分时期那样，依赖地方政府出让大量成片土地形成大规模储备。

　　二是“囤地”成本差异很大：在中国囤地的动机往往是土地增值收益远高于持有成本，如利息、税费、违规处罚等。但在美国情况却截然不同：开发商在持有未售房产期间需承担1%-3%甚至更高的税负，这会迅速侵蚀利润，使得长期“囤地”在经济上极不划算，因此美国的开发商更倾向于快速开发并销售或出租，以产生现金流来覆盖税务和维护成本，而不是向中国开发商那样等待土地自然增值而暴富。‌‌

　　三是‌销售模式不同：美国房地产市场主要以‌现房销售‌为主，期房多为定制豪宅，销售比例较低且监管严格。购房者通常在房屋建成或接近建成时才进行最终交易和付款，这与国内过去“拿地-开工-预售-回款”的高周转模式不同。由于没有大规模的“预售许可证”制度供开发商操纵开盘节奏，中国传统的“捂盘”手段在美国难以实施。

　　四是‌信息披露透明度不同：美国房地产交易有极其严格的披露要求，房源信息通常通过MLS（多重上市服务系统）公开，开发商很难隐瞒可售房源数量或虚构售罄信息。

　　五是‌法律风险不同：虽然美国没有专门针对“捂盘”的行政命令，但如果开发商涉及价格操纵、欺诈或违反反垄断法，将面临严厉的法律诉讼和高额赔偿；如果项目停工或违约，购房者个人的预售资金将全额或部分退还。此外，美国完善的破产保护法和严厉的欺诈惩罚机制，使得开发商违规成本极高，不敢轻易触碰红线。反观中国大陆，由于“捂盘”成本及法律风险极小，因而初期现象极为普遍，李嘉诚旗下公司在广州黄埔御湖名邸捂盘时间竟长达25年。舆论沸反盈天后，中国政府才在近几年规定：土地闲置满两年可无偿收回使用权，并逐步推行现房销售试点。

　　二、美国房地产开发商‌不能向中国开发商过去那样玩高杠杆和高负债。

　　美国的开发商必须在项目里压进去三到四成的自有资金，才有资格取得项目的开发权。自有资金通过银行贷款、发行股票、债券、信托基金等多元渠道融得，这就从根源上杜绝了中国大陆式的“空手套白狼”现象，或者“恒大”用39亿资金撬动2.44万亿总资产的宇宙奇葩。

　　三、美国房地产开发商‌不能向中国开发商那样随意动用购房者的预售资金。

　　在美国给开发商放建筑开发贷款的银行，和给购房者放个人房贷的银行是完全独立的两个主体，立场完全不同。发放个人房贷的银行完全站在购房者一侧，会全程严密监督开发商的建设进度，一旦发现资金异常就会提前预警，不会等项目烂尾了才介入。“公证托管制度”更强化了这一保障，购房者的定金通常打入由‌律师、信托公司或产权公司监管的第三方托管账户‌，只有当房屋建设达到约定节点或完成产权交割后，资金才会分批释放给开发商。也就是说，开发商想拿到钱，必须先把房子盖好，一旦中途放弃或跑路，这笔钱不仅拿不到，前期投入的债务还得自己扛，等于血本无归。而且美国绝大多数州的法律还规定，购房者在正式收房前可以单方面无责毁约，仅损失少量定金（通常仅1-5万美元），这种机制从根本上切断了开发商挪用资金的可能，确保了“钱随房走”。

　　反观中国大陆在很长一段时间内，引入了香港“卖楼花”制度，在提前加速大量回笼资金的同时，却未能同步建立起同等严密的资金隔离墙：预售资金往往直接进入开发商账户或由其主导的监管账户，银行既是贷款方又是监管方，利益冲突难以避免；而地方政府只要土地出让金能源源不断落袋，往往对开发商违规挪用购房者预售资金拿地、还债或多元化投资行为睁一只眼闭一只眼，导致政策收紧项目资金链断裂，烂尾楼层出不穷且铺天盖地，购房者“钱房两空”。

　　四、中国的第三方服务和监督体系没有美国健全完善，且监督执行有力。

　　美国拥有成熟的第三方服务体系，能把风险消解在萌芽阶段。哪怕购买一手新房，购房者也会委托专属经纪人。经纪人会提前全面调查开发商的资质、过往业绩，全程监督建设进度，几乎不可能让开发商签下霸王合同。

　　独立的第三方验房、评估机构全程介入，从施工选材到竣工验收，每一个环节都有独立第三方把关，不会出现向中国项目建到一半或者烂尾了才发现资金、质量问题的情形。

　　再次，美国法律赋予第三方托管机构极高的公信力和法律责任，任何违规动用资金的行为都将面临严厉的刑事指控和高额赔偿，这种高昂的违法成本构成了有效的威慑。此外，美国成熟的信用体系和法律救济渠道，使得违约方难以向“恒大”夏海钧那样通过复杂的股权结构金蝉脱壳，不向我们的监管往往停留在事后处罚，缺乏事中的刚性约束。

　　五、中美两国项目烂尾后的处置动机、机制、力度和效率显著不同

　　由于大量土地出让金已提前收入各级地方政府囊中，加之“九龙治水、龙多不治水”现象的普遍存在，过去相当长时间，中国的烂尾楼现象非常普遍，2年之内的再正常不过了，福州商贸大厦项目烂尾时间竟长达28年之久。“恒大”爆雷后，在中央政府“保交楼、保交房、稳民生”的强大压力下，情况才有所好转。

　　反观美国地方政府处置烂尾楼的动力极强、效率极高。美国地方政府的教育、公共服务经费几乎全部来自房产税，项目烂尾就意味着持续损失稳定的税源，因此政府会第一时间介入：一旦确认开发商资金链断裂非不可抗力导致，发一次警告函后就会直接没收土地和在建建筑，快速重新挂牌低价拍卖。这类低价烂尾项目是市场上的优质标的，很快就会有其他开发商接盘复建，从停工到重新复工的周期极短，不会像国内很多烂尾楼那样荒废十几年无人处置。

　　在美国严格执行履约保证人制度，项目开工前开发商必须去保险公司购买一套履约保险或者缴纳规定数量的保证金，房子烂尾了，保险公司进场接管，要么另找一家公司把楼盖完，要么按保险金额赔给银行和业主。银行按节点拨款银行，对项目进行严格的贷后监管，会盯紧施工进度以保障自身贷款安全，烂尾对银行同样重大损失，不会向我们国家那样老想着“软着陆”，尽量减少并优先考虑银行的风险和损失，而不是把烂尾楼业主的损失和还贷压力放在首位。‌‌

　　中国楼市蓬勃发展的30年，我们之所以“抄试卷”都不及格，不是因为考题太难，而是因为我们过于迷恋速度和铺摊子，而忽略了规则的严谨性，过于迷恋卖地和圈钱，而忽略了监管。房地产关乎国计民生，容不得半点投机与侥幸，唯有敬畏规则、强化法治威慑，把资金监管的“神”学到手，将监管的篱笆扎密扎牢，切实将购房者的权益放在首位，才能避免下一个“恒大”的出现，才能让安居梦不再因烂尾而破碎，才能确保下一次“抄试卷”时，不仅能得高分，更能守住千家万户的幸福底线。

　　【文/jyk_123，作者原创投稿，授权红歌会网首发。】