聊聊东莞旧改、土拍、楼市以及普通人怎么办

　　引题：一个陌生女人的来信

　　你从来没有认出过我，你从我身边走过

　　我想遇见你，我在找你，我一心想着你

　　我心灵深处始终和你单独待在一起

　　我等着，等着你，就象等待我的命运

　　别人不过是我生命上轻轻擦过的路人

　　你是我的一切，你，我永恒的梦

　　给过我美好，也让我破灭

　　而未来，都会好起来

　　那儿有灯光，那儿是我们的天地

（图示：肖申克的救赎-剧照）

　　结论前置

　　1、东莞旧改与土拍

　　2、东莞楼市怎么看

　　3、是否救市，怎么救

　　4、普通人怎么办

　　（图示：楼院私房群-高质量交流）

　　楼院的两个同班同学，或者说是深入的友人，这样的挚交有且只有几个

　　一个是开发商总部高管，这周，他突然离开房企，他想从此告别；他说：知道自己需要去忙点什么

　　另一个，他的后半生估计都在喜欢康德，他突然结婚了，在香港生了小孩；这一切，是他从前不曾正经考虑的事

　　人的这一生，都在为认知买单。而往往又会是：想的越少，快乐越多

　　楼院先前思考“活着”与“本质”的东西，这一切或者是徒劳

　　但“告别尼古丁”以及“对社交做减法”这些主意，显然不会是坏事

　　终究是心态从容，不惑，亦不伤

　　生命，事与物，亦然

　　01

　　东莞的旧改何去何从

　　楼院数次深入剖析东莞旧改的过去、现在与未来，先用案例，看看各方意志与博弈下来的成果

　　01火炼树给我们什么启示

　　——华润得到什么？

　　Ø带谁玩：华润(开发商角度)+泰诚（一级服务角色）+凯东（一级服务角色），后续引入华润资产承接一级服务角股权（此举仍旧保持一定程度的灵活性）

　　Ø怎么玩：华润给政府背书并主导整体节奏，一级服务方梳通村层面；后来极致的手法是：引导政策允许分期，先把集体地块改出来，私人地块慢慢谈

　　Ø付出什么：23亿地价+29亿现金补偿+3.7亿公配+44.6万方回迁物业+一级其他成本，楼院拍了一下大数：华润为此花了80亿

　　华润得到什么：45万方可售物业(住宅40万，商业5万)，花80亿拿到45万方物业，地价1.8万/平，这显然具备经济意义

　　——政府得到什么：4.6亿地价+3万方住宅+1.2万商业+2个幼儿园+2所小学+2个公园+其他公配，这一切均折算为钱：8亿+17亿（物业市值）=25亿

　　——村集体得到什么：村集体16万方物业被拆，得到18亿+10万物业

　　——村民得到什么：30万方物业被拆，得到11亿+30万方物业，即物业1：1赔偿

　　一句话概述：华润用了80亿拿到45方物业（市值200亿），政府得到25亿，村民将旧房子按1：1换成新房子。