一鲸落万物生，房地产的鲸落会导致万物生吗？

　　房地产如果陨落，不是鲸落，不会有万物生。

　　房地产如果陨落，将对经济造成巨大冲击。

　　自恒大悦龙台事件以来，房地产全行业出险已经成为一个不争的事实。

　　为了控制风险调节经济，我们出台了诸多政策，仅仅是房地产领域，我国中央+地方，在2023年就出台了近千条刺激政策，但房市并未明显转暖。

　　我们看看几个网红开发商的裁员情况。下图从上到下分别是恒大、碧桂园、融创、世贸、新城控股。五个出险的开发商，2020年员工合计约32万，2023年底仅剩下23万左右。

　　这种情况下，我们不得不思考一个问题，如果房企全面出险，到底会对哪些群体造成多大冲击呢？

　　我以2021年房企出险时数据为例，大致分析房企出险可能造成的危机。

　　一、房企都欠谁的钱

　　下表是五家A股上市公司的财务数据，最低负债4171亿元，最多的负债15459亿元。我们可以把负债大致分成三大类：

　　（1）欠购房者的（你支付了放款，他还没有交付房屋，因此形成了合同负债），就是第一子栏的合同负债。

　　（2）欠金融机构的，包括短期借款（期限少于一年的），长期借款（总期限大于一年且剩余期限也大于一年），一年内到期的非流动负债（总期限大于一年但剩余期限小于一年的），应付债券。

　　（3）欠供应商的，也就是应付账款。

　　这三项加起来占总体负债的比例大致在8成左右（最少的一家65.17%，最多的一家83.05%）。

　　另外，其他应付款里面，大部分是与自己子公司或大股东的往来（找子公司或大股东借款，属于公司资金调用），但也有一部分属于欠款。

　　下表中合作方往来款就属于欠款，即房地产公司找合作方拆借的钱。另外，招商蛇口的其他应付款中，有一项是保理款，我估计是ABS融资的钱，也是要还的。

　　二、如果出险会冲击哪些方面

　　如果这五家房地产公司鲸落了，会造成什么影响呢。

　　首先，会出现大规模烂尾。

　　这里面涉及到1.5万亿的购房款。按每套房100万计，涉及150万户购房者。极端情况下如恒大，这150万购房者多数可能都会被波及。

　　这里面的问题非常多，有些也不好说，在此不展开了。

　　其次，金融机构将面临巨额违约。

　　上述五家公司欠金融机构的有息债务，整体金额超过一万亿。金融机构为了对冲损失，可能拍卖抵押的房产和土地，这又将进一步冲击市场，引发更多的房地产企业出现回款危机，进而资金链断裂。

　　实际上，现在已经到了这样的程度：金融机构不愿房贷，而开发商又无力拿贷。

　　先说金融机构不愿房贷。国家三令五申，不断强调对正常经营的房企不能抽贷、惜贷，对民企国企要一视同仁。但是问题在于，如果真的给房企放贷，甚至给民企放贷，出了风险谁担？

　　《财新》采访某银行高层，该高层认为国家喊话作用不大，“再直白点说，就是现在剩下的房企未来是不是都能活？以后如果再出不良贷款，谁来负责？这些都环环相扣。”

　　再说开发商无力拿贷。房价不断下滑，开发商销售也不断下滑，二者合计导致现金流大量萎缩。开发商没钱了，拿地就会大幅度减少。而房地产开发贷是需要土地/项目抵押的，没有土地就没有新的开发贷，开发商融资又会进一步下滑。

　　再次，上下游供应商和合作方将面临巨额资金损失。

　　上述五家公司对应大致有8500亿账款。这些供应商的钱会不会打水漂呢？很可能。

　　金融结构是爸爸，特别是公开市场债务，能保必须保。

　　当前压力下，保交楼是重要任务。

　　这两者的优先级都远远高于对供应商的债务。

　　因此，如果有一个债能赖掉，首先要赖掉的，就是供应商的债。

　　举个例子来说。据财新此前了解，”金地集团希望力保公开债务……2023年11月，为筹措当月必须兑付的20多亿元公开债资金，该公司已将万元以上的供应商付款全部叫停。”

　　财新引用某房企人员发言称，“地产行业历来存在‘潜规则’，即项目的建安、材料等费用通常先由施工方与供应商垫资，开发商再按照施工进度和节点付款。”

　　也就是说，房企出险后，大量上下游供应商将首先受到冲击。时至今日，“大部分开发商几乎无法以大额现金支付工程款及材料款等，基本或多或少都得用工抵房等实物资产代替。”

　　大家上新闻搜搜，你会发现，最近几个月建筑工人讨薪的报道，明显增多了。