一鲸落万物生,房地产的鲸落会导致万物生吗?
房地产如果陨落,不是鲸落,不会有万物生。
房地产如果陨落,将对经济造成巨大冲击。
自恒大悦龙台事件以来,房地产全行业出险已经成为一个不争的事实。
为了控制风险调节经济,我们出台了诸多政策,仅仅是房地产领域,我国中央+地方,在2023年就出台了近千条刺激政策,但房市并未明显转暖。
我们看看几个网红开发商的裁员情况。下图从上到下分别是恒大、碧桂园、融创、世贸、新城控股。五个出险的开发商,2020年员工合计约32万,2023年底仅剩下23万左右。
这种情况下,我们不得不思考一个问题,如果房企全面出险,到底会对哪些群体造成多大冲击呢?
我以2021年房企出险时数据为例,大致分析房企出险可能造成的危机。
一、房企都欠谁的钱
下表是五家A股上市公司的财务数据,最低负债4171亿元,最多的负债15459亿元。我们可以把负债大致分成三大类:
(1)欠购房者的(你支付了放款,他还没有交付房屋,因此形成了合同负债),就是第一子栏的合同负债。
(2)欠金融机构的,包括短期借款(期限少于一年的),长期借款(总期限大于一年且剩余期限也大于一年),一年内到期的非流动负债(总期限大于一年但剩余期限小于一年的),应付债券。
(3)欠供应商的,也就是应付账款。
这三项加起来占总体负债的比例大致在8成左右(最少的一家65.17%,最多的一家83.05%)。
另外,其他应付款里面,大部分是与自己子公司或大股东的往来(找子公司或大股东借款,属于公司资金调用),但也有一部分属于欠款。
下表中合作方往来款就属于欠款,即房地产公司找合作方拆借的钱。另外,招商蛇口的其他应付款中,有一项是保理款,我估计是ABS融资的钱,也是要还的。
二、如果出险会冲击哪些方面
如果这五家房地产公司鲸落了,会造成什么影响呢。
首先,会出现大规模烂尾。
这里面涉及到1.5万亿的购房款。按每套房100万计,涉及150万户购房者。极端情况下如恒大,这150万购房者多数可能都会被波及。
这里面的问题非常多,有些也不好说,在此不展开了。
其次,金融机构将面临巨额违约。
上述五家公司欠金融机构的有息债务,整体金额超过一万亿。金融机构为了对冲损失,可能拍卖抵押的房产和土地,这又将进一步冲击市场,引发更多的房地产企业出现回款危机,进而资金链断裂。
实际上,现在已经到了这样的程度:金融机构不愿房贷,而开发商又无力拿贷。