一个反常的表态，房价走向彻底明牌了

　　有经济学家认为现在的房地产市场还没有筑底，

　　经济学家李迅雷在一栏访谈节目中表示，不认同房地产已经完成筑底。

　　作为长期主义研究者，李迅雷认为，影响房地产市场至少要看四个维度：人口老龄化、城镇化进程、居民资产负债表以及政策。

　　其中，人口老龄化加速、出生人口下行，城镇化节奏明显放缓，再加上居民部门正在进行资产负债表收缩，

　　这三者都是中长期的现实约束，对楼市形成持续拖累。

　　四大变量里面，只有稳地产政策是唯一的积极支撑。但仅仅依靠政策发力，并不足以让市场快速完成筑底，

　　除此之外，访谈当中他解释了两个关键逻辑，

　　第一，国内居民部门的缩表时间还比较短。

　　从2021年算起，我们居民开启缩表至今只有五年，缩表的幅度并不算大。

　　对比美国2008金融危机之后，居民部门的调整周期长达十七八年。我们才刚刚开始，

　　所以居民风险偏好下行，购房加杠杆的意愿扭转，是一个漫长过程，很难短短几年就完成修复。

　　第二，政策本身存在明显的时滞效应。

　　比如，2016年我们提出房住不炒，但房地产真正迎来周期拐头，发生在2021年。

　　同理，现在密集落地各类救市政策，也不会立刻改变楼市大趋势，政策传导需要时间。

　　那结合我们的房地产现状以及宏观环境来看，李迅雷提到的房地产拖累项确实是我们这轮房地产调整所要面临的一个很大的门槛，

　　这套分析逻辑，和当下楼市的现实状况可以相互印证，

　　因为人口、城镇化、居民负债这几大中长期因素持续形成压制，

　　虽然政策端持续加码托底，但市场内部的矛盾并没有完全化解。

　　就拿楼市库存来说，进入2026年新房库存不再像前几年那样持续快速攀升，

　　甚至很多城市的库存还出现了下降，但不少城市的去化周期依旧处在高位。

　　比如今年前8个月，全国商品房待售面积达到7.53亿㎡，同比下降1.1%，

　　但整体库存规模依旧非常高，还略微高于2016年那一波涨价去库存时期的最高库存，

　　并且现在库存下降。很大一部分原因不是需求在爆发，因为截止到现在，新房的整体销量还是在负增长的，

　　库存减少的原因更多还是因为土地供给在减少，

　　从2022年到现在，我们每年房屋新开工面积的同比降幅基本上都在20%以上，

　　更严重的问题是供给端在不断的收缩，库存确实也出现了下降，但是很多城市的去化周期反而拉长了，

　　也就是说新房供给规模虽然在下降，但是需求端的降速更快，

　　并且这轮楼市调整去库存的难点可不仅仅局限于新房，大量的二手房也在挂牌出售消耗市场需求，

　　双重库存压力导致很多城市的调整远远没有结束，

　　看今年的房价表现也是这样，8月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨仅15城，二手房环比上涨城市只有3个。

　　无论是新房还是二手房，环比上涨的城市都是少数，绝大多数城市依旧处在调整通道，

　　甚至这里面有不少二线城市，今年前8个月的二手房价数据没有一个月环比是上涨的，

　　大量的三四线城市更是如此，

　　因此从整体市场来看，我们的房地产市场确实还是没有完成筑底的，

　　只是说现在市场确实存在很强的结构性行情，很多重点城市二手房的成交量以及新房的价格表现还相对都不错，

　　虽然头部核心城市行情亮眼，但我们不能把局部行情等同于全国楼市的彻底反转。

　　也就是说，楼市最难熬的阶段或许已经过去了，但当前我们仍然处在深度调整期，距离真正的全面反转，依旧还有一段距离。