房价，回不去了？

　　房价，回不去了？

　　刚刚，住建部官宣，我国房地产进入存量时代。

　　这不仅意味着预售制失去用武之地，房价、卖地收入、产业、城市格局，都要变了。

　　自1998年住房商品化改革以来，楼市走过20多年上行期，高峰时70多座城市均价过万。

　　彼时，房地产既是拉动经济的利器，也创造了极其可观的卖地收入。

　　高峰时期，全国商品房销售额超18万亿，卖地收入高达8.7万亿，一众城市破千亿。

　　房地产和建筑业，成了许多地方的支柱产业，最高贡献全国15%的GDP，部分城市房地产投资依赖度超40%。

　　如今，房地产销售额回落到不足9万亿，卖地收入回到4.1万，基本回到10年前的水平。

　　按照国际经验，房地产进入存量时代，会发生什么？

　　其一，房价，经历多年调整，大城市房价开始触底企稳，但三四线依旧遥遥无期。

　　未来全面步入存量时代，房价不一定会继续跌，反而因为供应不足，产生一定韧性。

　　这倒不是说必然会反弹乃至大涨，稳住才是第一步，回到历史高点，先不要想太多。

　　其二，投资逻辑也变了，大多数城市的房产失去投资价值，大多数地段也将失去价值。

　　城市之间，只有经济保持增长、新产业层出不穷、人口持续流入之地，还有增长空间。

　　城市之内，没有拆迁可能的老破小，缺乏产业导入的远郊大，以及高龄老房，性价比都不复存在。

　　其三，产业，与大基建相关的产业，与房地产相关的产业，都会受到长期冲击。

　　产业K型分化的速度一定是超预期的。当市场收缩，传统产业哪怕技术进步再快，未来也难有更大增长空间。

　　所以，越依赖房地产和建筑业的城市，越离不开卖地收入的地方，未来面临的压力就越大。

　　还是那句话，创新决定成败，产业决定未来。

　　能不能转向高新产业，尤其是 AI 产业链，将重新拉开城市差距。