顾子明|万科郁亮：房价快速上涨时代已结束

　　说起来，三年前的“宝万之争”，开启了中国资本市场的大变局，万科、宝能、华润、安邦、恒大、深铁，六位超级玩家汇聚一堂，台上调集了数千亿的资本，台下更是云诡波谲。

　　最终，伴随着各路央企、民企“懂事儿”的退出，王石回延安研究清洁能源，作为中国房地产三十年以来的风向标，万科花落深铁，成为了深圳市国资委下属的国资房企。

　　今天，是郁亮在去年6月接班王石后，万科交出的首份成绩单。在业绩发布会上，万科房地产业务规模已突破5000亿元，净利润同比增长逾三成，净负债率同比减少三分之二，名列“世界500强”第307位，资本市场也通过股价上扬对万科这一年的努力做出了肯定。

　　不过，在傲人的业绩面前，这位1990年加入万科，见证了中国房地产一路崛起的地产老兵郁亮，在今天的发布会上却令语出惊人： 可以非常明确的说，中国房价单边快速上涨的时代已经结束了 。

　　郁亮认为，在新时代房地产企业需要把自己看成制造业、服务业赚钱，不能靠不动产的单边上涨赚钱。如果只靠房地产的上涨，以前怎么赚的钱，现在怎么还回去。行业到了必须要做出改变的时刻了。

　　为了验证自己的推断，郁亮拿发达国家作对比：发达国家“套户比”——成套住宅套数与常住家庭户数的比值，超过1.1后，增速会变慢，而中国“套户比”刚超过1，距离1.1只有一步之差。

　　不过，看完郁亮低头读稿子的这段视频后，政事堂不由得想起了前段时间大火的一段视频，我国驻美公使低头读稿子：“美军舰抵高雄之日，就是我解放军武力统一台湾之时”。

　　那段文字虽然霸气，但是更霸气的是低头读搞，这意味着文案是上峰给的，是需要不能读错得读出来的。

　　同样，本次郁亮大部分时间都是和上一个视频中的驻美公使一样侃侃而谈，但是提到房价走势的时候，每说一句，都要低头看一下稿子。更不要说，整个万科的业绩报告会上，大幅引用十九大报告的原文。

　　相信这也意味着，回归国企大家庭之后的万科和郁亮，也要开始履行“国家使命”了。

　　这两天大家都在议论中美贸易战，有朋友发来一个段子，说特朗普不就是要600亿美金的关税么?咱们在北上深各盖两个高端小区，就够600亿美金了。没什么不是盖房子不能解决的，如果有，那么就再盖一个小区。

　　虽然这是个段子，但中国的房地产有着巨大的泡沫，这应该是一个共识。

　　但政事堂看来，中国的房地产，并不是一个消费品，更像是一个城市发行的股票，政府从散户市民手里面募集资金用于城市建设，市民享受政府公共服务的“股息”以及房屋股价上涨的收益。

　　虽然房产这个股票只能在二级市场内进行交易，但散户们秉承着对城市发展的高预期，使得房产的票面价格与房产的实际价值之间，出现了数倍乃至数十倍的市净率(PB)。而且投资者也普遍喜欢“打新股”，新房的增值空间也远大于二手房，很多股市的理论也可以套用到房地产上面。

　　因此，朋友们关注的各地“房价股”的涨跌，主要也就取决于两个因素，一个是控盘的庄家，一个是接盘的韭菜。

　　过去一年多的京沪房价，地方政府就像乐视网的孙宏斌一样，面对一波波蜂拥而至的炒家，庄家拼了老命的放消息做空，实在控制不住波动，就直接限制交易把价格按死。

　　而这些年二三线的中心城市，地方政府就像请了徐翔的庄家一样，想尽办法拉升股价，用各种“高送传”政策吸引大学生，一副“我家大门常打开，欢迎各路韭菜”的架势。

　　从逻辑上说，在房地产税正式落地之前，依赖于“房产股票”增发募集资金的地方政府，只要不碰到中央对房价限制的红线，还会义无反顾的坐庄拉升“股价”，散户们也会跟着热点聚集起来。

　　因此，未来两年各地房价，实际上看的就是中央的红线划在哪，没被炒过一波的机会都很大。至于中央的红线会划在什么位置，其实拿各地区经济指标对比一下已经锁死房价的几个城市，大家心里就会有数。

　　政事堂之前文章中解读过，目前执掌中国经济的那一批精英，几乎一色都是当年老体改委出来的，当年他们刚进入中枢不久，在推行双轨制的同时，眼睁睁的看着苏联休克疗法的崩溃和日本房价泡沫破裂引发的地震。所以，他们所做的一切，有一个宗旨，就是守住不爆发系统性金融风险的底线。

　　因此，他们绝不会主动去刺破房价，即使本次他们力推加速的房地产税，也会给地方政府预留足够的缓冲时间和余地。毕竟，房价和银行是死死的绑在一起的，只要中国经济保持发展，泡沫就总能够软着陆。

　　当然，他们不去刺破房价泡沫，不代表他们不去解决，目前中央力推的住房租赁，与过去几十年一直实施的商品房政策，实际上就是一次新的“双轨制”。

　　所以，我们可以看到，此次“后王石时代”的万科，不仅从“城市配套服务商”战略定位，在此次调整为“城乡建设与生活服务商”。更是为公司树立了房租赁行业领跑者这个目标。

　　可以说，当年制定了价格双轨制的那波小伙子们，如今已经成为了中国经济的掌舵者，我们可以看到，今年的股市已经开始了注册制和核准制的双轨制，大量的新经济企业即将以“注册制”回归。

　　中国这十年来超发货币，基本上都锁在了房市和股市上面，因此，房市和股市也成为了人民币的锚和蓄水池。

　　那么，未来中国房地产市场，也会出现房价的双轨制。一个是依然按照城市发展“市净率”评估的商品房房价，一个是按照城市服务提供价值评估的消费房租金。而且，这两个轨道还会并行很长一段时间。

　　但是，双轨制的最后，一定是要进行并轨。

　　所以，一方面来看，未来十年的房地产市场，如果在不属于自己的轨道上加杠杆，“并轨”后一定会死得很惨;而另一方面，从历史的经验上看，只要并轨，就会出现巨大的套利空间，因此只要在适当的时机加准了杠杆，未必不能成为新一代的“倒爷”。

　　记得三十年前，正是中国倒爷最兴盛的时期，而王石也是其中最著名的一个，正是通过双轨制下的差价，让他在八十年代赚了三百多万元，挖了第一桶金，也从此开始缔造了中国房地产界的航母万科。

　　如今，“后王石”时代，又将目光定向了租赁和新农村改造的红色万科，究竟会在租售双轨制之下走向何方，很多人是摸不清的。但是刚刚结束的两会上，纷纷落选两会代表的地产巨头们，别的不说了，赶紧跟着学吧......