聊聊房产税

　　历史运行到当今，房子大概聚焦了国人最多的目光，因此房地产税每次吹风，都会成为舆论热点。

　　10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权试点期限为五年，试点实施启动时间由国务院确定。

　　注意两个个关键点：

　　1、人大已经授权国务院搞试点。这意味着从顶层设计层面开始实践。

　　2、试点期限5年。这个时间段之后，再做进一步确定。

　　需要指出的是，此次试点的征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括农村宅基地及其上住宅。简单讲，就是农村的房子不收税。

　　按惯例，类似的消息犹如重磅炸弹，会激起很多舆论风波。

　　于是网上立刻出现上海“神秘房东”抛售93套房，套现4.5亿的消息。

　　按照一贯的炒作套路，类似的消息通常有这么几个环节：

　　先发酵

　　再辟谣

　　很多人扒拉真相

　　再有很多人去归纳总结

　　最后经过一番争论之后，大家对本轮房产税政策有了一个大致的认知。这样的消息其实不是坏事，起码间接有助于大家理解政策。

　　当然关于房地产税的争论永远不会停息，而争论的焦点永远都是：

　　要不要真收？

　　向谁收？

　　边界在哪？

　　01 要不要真收

　　为什么说要不要真收呢？因为双方争论比较激烈。

　　不会真收的理由大致有三个：

　　不会真收理由一，惯性思维。

　　房产税之前讨论很多年了，但基本都是光打雷不下雨。部分人有一种习惯性错觉，认为中国房地产会一直不收税。还有就是，制定房地产税的人往往持有多套房，不可能自己收自己的税。

　　不会真收理由二，过往案例。

　　2011年，上海、重庆两地搞过房产税试点，但基本聊胜于无。所以认为这次试点也不会有结果。

　　不会真收理由三，土地所有制不同。

　　中国本质上以公有制经济为主导，买房相当于买了居住权而没有永久的土地产权，所以不应该再收房地产税。

　　认为这次会真收的理由大致也有三条：

　　会真收理由一，和世界接轨。

　　世界主要国家都在收房地产税，为什么中国不收呢？中国也得收，才能和世界接轨。

　　会真收理由二，房住不炒。

　　由于房价过去几十年的飞速上涨，中国房地产如今已经成为人类有史以来最大体量的资本市场。任何一个城市的房价收入比都偏离了轨道，让中下层大多数老百姓苦房价已矣。房地产税可以增加炒房者的持有成本，理论上来说，有利于抑制炒房。

　　会真收理由三，这次试点是人大授权国务院，从顶层设计层面推动的。也就是说是大势所趋，箭在弦上不得不发。

　　究竟是收还是不收？为避免朋友们说我和稀泥，我先亮出自己的观点，我个人认为这次会真收。

　　当然我的逻辑来自另外一个理由：古今中外有一个显而易见的铁律，那就是税收在任何时候任何地方对任何政府来说都是生命线，最能体现这点的就是美国政府。

　　当今美国政府最牛的机构就是国税局。美国人敢骂总统，但没有人敢惹国税局。

　　在税收层面，美国是世界标杆，各国都会逐渐向其看齐。

　　02 向谁收

　　关于房产税争论的另一个焦点就是，向谁收的问题。

　　有相当一部分人认为，应该区别征收，具体就是家庭首套房免征税（或者二套房也免征），或家庭人均面积多少之内免征税；他们就是希望向多套房拥有者与炒房客征税。

　　这个逻辑有二：

　　其一，把房地产税当成抑制炒房的工具，即向炒房客征税。

　　其二，把房地产税当成调节财富再分配的工具，即向多套房拥有者征税。

　　实事求是地讲，这个出发点是好的，但可行性不高。

　　从过往经验来说，2011年上海和重庆房地产税没能达到预期效果，就是因为上海只针对本地居民的第二套住房、重庆只针对别墅和高档住房征收。

　　如今再搞，肯定要吸收之前的经验教训。如果区别征收，A有两套房，一套在一线，另一套在五线，怎么搞？

　　现在看，概率较大的方式，就是所有房地产一律按照市场价格征收，然后再根据不同家庭条件出台相关退税政策。

　　至于市场价该如何界定，其实很简单，就是参考市场指导价。当时深圳出指导价时，我就和朋友吹牛说，指导价可以作为房地产税的参考基准。

　　指导价的好处还可以帮助大家缓解房价下跌的预期。大家想一想，计划生育政策没放开时，很少有声音担心人口危机，相反认为政策一旦放开就会有大量人口出生。

　　另外还有一个基本逻辑，上文说过，税收是所有政府的生命线；房地产税可以是调控社会贫富差距的一种手段，也可以是抑制炒房的手段，但本质还是为了补充税源。

　　所以房地产税会针对所有标的、就是所有房子都收税。但是考虑到现在房子对老百姓已经是沉重压力；再加一份房产税，压力会更大。因此就要考虑房产税的边界。

　　03 边界

　　之前不收房产税，是因为房地产高速增长情况下，政府能够依赖土地财政。

　　但是在以后的时间里，土地财政会越来越难，逻辑有两个：

　　逻辑一，之前房价相对不是那么高，房价往上推相对容易。现在房价高企，难推。大家的心态是买涨不买跌。

　　逻辑二，之前城市化高速推进，接盘者众多。现阶段城市化已经接近尾声，接盘者越来越少。

　　这两个逻辑造成了土地财政基本面发生变化。具体表现，一是土地流拍越来越多，二是头部房企越来越难（参考恒大），三是法拍房增加，四是二手房挂牌量增加。

　　由于高房价（房价收入比过高）的巨大压力，造成人口生育率大幅下跌。而按照立体史观大周期律，人口结构的健康程度是压倒一切的社会因素。那么房地产税的出台，至少在宏观层面不再成为影响人口结构的负面因素。

　　所以综合考虑，房地产税不应该是对标发达国家，而是会作为土地财政的一个补充。因为现在很多地方政府非常依赖土地财政。

　　举个例子，根据财政部数据，2020年政府卖地收入8.4万亿，5年以后（房地产税试点期限是5年）政府卖地只有5万亿，土地财政相当于缩水3.4万亿。

　　而这缩水的（3.4万亿）数值，可以通过房产税弥补。这个数值应该设置为征收房产税的上限。

　　如果征收的房地产税多于土地财政缩水的部分，那么宏观层面相当于增加了全社会的负担，会加速人口结构的恶化。

　　如果政府要给全社会减负，那么房地产税征收比例可以减少，这样也有利于人口结构的健康发展。

　　以上只属于个人观点，纯属瞎说。