孙锡良：房地产税时代的十大观察指标

　　房地产税时代的十大观察指标

　　自年初以来，无论是政府层面面还是机构层面，一直都在释放“房地产税即将落地”的讯号，尽管来得比预想的要迟，但终究会要到来。

　　说实话，就民间人士而言，本人恐怕最有资格谈房地产税这件事，2009年，本人第一次向有关方面提交《民间版房产税法草案》，后来又公布到网上。当时的本意是通过立法调控房地产业良性发展。事到今天，如果真有《房地产税法》出台，调控应该不是主要作用，扩大税源的功能反倒会更大。

　　最近一个月，金融高层纷纷发话，警告国人不要炒房，不要期待房产永远升值。为什么要警告？因为调控失效。

　　这种警告是必须的，但对于不同的人，又必须有自己的判断，买房，不买房，不要听专家的，也不要听官员的，不要被某些深奥的专业分析所误导。普通老百姓就该观察自己看得懂的、朴素的讯号指标，然后根据自己的财力，该买房时果断买，尤其是刚需和改善型住房。

　　在给出判断指标之前，我想给房地产的“产”字做两个定性：

　　产，从国家角度看，它是一个产业，并且是中国最大的产业，决定ＧＤＰ稳定性。

　　产，从私家角度看，它是一种资产，也是国人拥有的最大资产，决定国人的安全感和成就感，是私权时代的灵魂追求。

　　有了这两个定性，就会有一个结论：国家和个人都喜欢房产，喜欢不断升级的房产。

　　下面，我们就来看房地产未来的十大观察指标：

　　①总人口指标

　　从统计数据看，尽管中国人口增长缓慢，但仍表现为正增长。

　　只要总人口正增长，中国房地产总量扩容就存在理论上的空间，净增长量决定着房地产扩张量的健康性，中国目前的人均住房面积已经接近甚至超过部分发达国家，如果每年新增房产供应量符合新增人口平均占有量，那么可以认为是健康发展，若超比过大，证明房地产业不可持续。

　　②地区人口总量指标

　　国家总量增长，并不意味着各个地区会保持同步比例增长，有些地区的人口总量是负增长，有些地区人口则超越平均水平地增长。

　　在这种格局下，凡人口负增长的地区，借助买保值升值的空间就越小，凡人口正增长的地区，买房的可行性越大。

　　不过，这里面又要细分一下，某省人口正增长，并不意味着各地市县城区人口也跟着正增长，省会城市的人口增长会占用各省最大比例的增长指标。也就是说，各个省的省会仍然是房产最适宜投资区，省会具有最大的吸金效应。

　　③科研与产业竞争力指标

　　观察近三十多年的房价走势，我们不难看出，越发达的地区，房价上升得越快，并且持续性越强。

　　为什么会这样？

　　因为科技越发达，产业集中度也会越高，产业集中度高，对人才的吸引力也越强，对普通用工的需求也越大，它容易形成可持续的良性正循环，科技型产业群强者愈强，促使房地产价格的想象空间愈来愈大。

　　未来，普通老百姓如何观察产业变化？

　　看产业集群的新动态。传统经济强区仍然有一二十年的优势，但中部地区和其它地区的后发优势正在形成，尤其是某些省的省会城市正在呈现“技术+人口”的复合优势，比如说郑州、长沙、西安和武汉等，这些城市都在形成有自己特色的产业集群。

　　④教育发展指标

　　中国人重视教育是世所公认的，哪里有教育优势，哪里就有聚居吸引力。

　　教育优势一方面是基础教育，另一方面是高等教育，基础教育的高质量吸引着本省人口前来聚居，高等教育的高质量决定着全国青年人才的聚居意愿。

　　科技对资本和高端人士的吸引力很大，教育则对所有人的吸引力都很大。所以，只要看到某个大城市教育整体质量高、容量大，就可以大胆去定居买房。当然，已经出现过度投资的一线城市不是普通人追逐的对象，因为它带来的沉重负担剥夺了人生最重要的幸福感。

　　重点中学和重点大学多的城市，未来会继续快速扩容。

　　⑤财政对卖地依赖性指标

　　这个指标非常重要，普通人可以从各门户网站的财经栏目季度统计数据中看到，不需要专家指导。

　　依赖度越高的城市，房地产中短期降价的可能性越小，但长期的发展空间就越小。如果发现某些城市人口、科研和教育等指标都很好，且财政依赖度在50%以下，可以稳稳地买房，你的房价升值不会太快，但安全性较高，受调控政策影响较小。

　　房地产对财政依赖度小，意味着该地区未来推出的房地产税浮动税率区间很大，一般情况下，它会选择较低税率，不依靠房产税补充财政，对房价影响微弱。

　　⑥土地控制指标

　　由于中国是人口大国，国人对耕地的安全性十分关心，因而一直存在“十八亿亩耕地非死守不可”的认识。

　　不过，未来还会不会坚持下去？我个人感觉是靠不住的，或者说十八亿亩安全线早就被突破了。十七亿亩，十六亿亩，很可能成为退两步的安全红线，因为中国专家和决策者会设想用提高粮食产量的方式弥补耕地损失。

　　为什么耕地控制安全线会继续降低？经济越发展，中国的两极现象越严重，富人对别墅和高档小区的需求量会越来越大，想过“美式生活”的人会越来越多，住房面积升级与住房结构升级的双重需求必须有土地供应做保证。

　　⑦自家房出租率指标

　　作为一般老百姓，咱不可能知道全国住房租售比，也不知道出租性住房的出租率，连本市的数据也很难掌握。

　　那如何了解出租市场的冷暖呢？很简单，首先看自己家用于出租的房屋出租率如何，再问问身边同事或亲朋友好友出租房的出租率，再结合偶尔获得的网上数据，基本上就能看出出租房市场冷暖。

　　如果出租房出租率符合自己的预期，证明新房的销售情况也不会太差。有刚性租房群体，证明本区域的流动性人口是充足的，这部分人口中，一部分会在适当时期购买新房，新流动人口再行进入。如果房子租不出去，且成一种现象，证明该地区的人口流动性已经走弱，新房的销售势头也会减弱。

　　⑧小区活跃度与灯火指标

　　首先看自己所在的小区和周边小区的人气活跃度和亮灯指数，这一指标若较好，再侧面向同事、朋友打听其它市区的情况，如果还能再仔细一点，不妨开车环绕城市最外环的新区考察一下，综合判断得出的结论基本是准确的。

　　从这个角度看，农村大多数房子是贬值的，在城市定居的人，尽可能不要回乡买房或建房，除非你有相当大的家族能在当地构成一个足以让你愿意长期居住的支撑。

　　⑨流动人口指标

　　中国有近4亿的流动人口，一部分进入工商业，还有相当大的一部分人进入基建行业，而基建中最大的一块就是房地产建设及相关行业。

　　建筑业要用工，房产销售业要用工，装修行业要用工，支撑建筑业的运输业要用工，等等。这些人组成了一个庞大的就业群体，房地产景气指数高，中国的失业率就低，反之，失业率就高。

　　可以认为，这是考验政府执政能力的重要指标，房地产为什么一直被政府用“稳”字来定位？因为它若不稳定，中国的就业环境就不稳了，持续性的稳，既是难点，又是重点。

　　⑩环境和谐性指标

　　整个人类世界的大趋势是生活水平在不断提高，中国当然不会例外。生活水平的提高，决定了人对居住条件的要求会从基本的居住性转向自然和谐性及生活享乐感，也就是会更加追求居住环境的优化。

　　一般来讲，居住环境会包括三个方面：自然环境的优美；人文环境的厚重；安全环境的保障。凡满足这三个环境的地区，对高端人群的富聚力越强，不求城市很大，但求质量很高。越往后发展，“高楼大厦”对生活的象征意义会越小，大多数人将不会再把高楼和水泥看成是“国家发达”的第一指标，慢节奏的工作，慢节奏的生活，才是社会发达的标志。

　　在列举了十大观察指标之后，我想在文章的结尾特别特别地提一下“经济周期”这个问题，只要是资本主导的经济体，经济周期性是必然规律，或者说经济危机会阶段性出现，或明或暗，或大或小，或宣示或不宣示，总之会有高潮和低谷。

　　这就引发一个问题：相当多的人认为，经济危机了，房子就不值钱了，所以，没必要买房子来做资产保值。

　　这个观念是错误的，应该记住另一个固定规律：不管经济如何变化，人类的未来预期总是好于过去，在有记载的人类历史进程里，还没有看到任何一个国家的房子处于长期贬值趋势中。

　　为什么？危机是阶段性的，前进是趋势性的。

　　分析十大观察指标，牢记一个固定规律，该买房时果断买，不要被一时的政策所左右，不要被专业词汇和专家建议所约束，不要被官员的劝告所误导，不要做炒房客，只做合格的资产配置者。

　　附言：

　　1，有人问我“左边傻，右边坏”的结论是否正确？答：在很多年前，我就下过“左是看门Ｇ，右是座上宾”的结论，差不多的意思吧！这种格局还得持续下去，直到有人不愿意再委屈自己。

　　2，因为承认美国的教育科研对中国有贡献，有人骂我是美狗。回应：无论怎么骂，我还是这个结论，我不但承认美国有这个贡献，还承认美国在某些制度上有优点，活跃的人比麻木的人更有可想象空间。

　　3，如何看待某政法大学副研究员的“多配偶倡议”？答：这位教师侮辱了“法律”二字，也侮辱了“文明”二字，明显的违法，明显的倒退，居然出现在课堂之上，这位老师如果还能留在讲台上，更荒唐的观点还会继续出现在课堂之上。

　　4，有人问及台湾疫情和台湾政客的关系。答：不必过度解读，它比印度还是表现更好，它对大陆的敌意，不能成为嘲笑它的理由，它骂我们纸老虎，我们骂它水平低，没多大意义，各自获个心理安慰罢了。想办法让无良政客退出历史舞台才是正理！

　　写于2021年6月14日星期一

     【作者/孙锡良，大学副教授，红歌会网专栏学者】