孙锡良：房地产税时代的十大观察指标

　　房地产税时代的十大观察指标

　　自年初以来，无论是政府层面面还是机构层面，一直都在释放“房地产税即将落地”的讯号，尽管来得比预想的要迟，但终究会要到来。

　　说实话，就民间人士而言，本人恐怕最有资格谈房地产税这件事，2009年，本人第一次向有关方面提交《民间版房产税法草案》，后来又公布到网上。当时的本意是通过立法调控房地产业良性发展。事到今天，如果真有《房地产税法》出台，调控应该不是主要作用，扩大税源的功能反倒会更大。

　　最近一个月，金融高层纷纷发话，警告国人不要炒房，不要期待房产永远升值。为什么要警告？因为调控失效。

　　这种警告是必须的，但对于不同的人，又必须有自己的判断，买房，不买房，不要听专家的，也不要听官员的，不要被某些深奥的专业分析所误导。普通老百姓就该观察自己看得懂的、朴素的讯号指标，然后根据自己的财力，该买房时果断买，尤其是刚需和改善型住房。

　　在给出判断指标之前，我想给房地产的“产”字做两个定性：

　　产，从国家角度看，它是一个产业，并且是中国最大的产业，决定ＧＤＰ稳定性。

　　产，从私家角度看，它是一种资产，也是国人拥有的最大资产，决定国人的安全感和成就感，是私权时代的灵魂追求。

　　有了这两个定性，就会有一个结论：国家和个人都喜欢房产，喜欢不断升级的房产。

　　下面，我们就来看房地产未来的十大观察指标：

　　①总人口指标

　　从统计数据看，尽管中国人口增长缓慢，但仍表现为正增长。

　　只要总人口正增长，中国房地产总量扩容就存在理论上的空间，净增长量决定着房地产扩张量的健康性，中国目前的人均住房面积已经接近甚至超过部分发达国家，如果每年新增房产供应量符合新增人口平均占有量，那么可以认为是健康发展，若超比过大，证明房地产业不可持续。

　　②地区人口总量指标

　　国家总量增长，并不意味着各个地区会保持同步比例增长，有些地区的人口总量是负增长，有些地区人口则超越平均水平地增长。

　　在这种格局下，凡人口负增长的地区，借助买保值升值的空间就越小，凡人口正增长的地区，买房的可行性越大。

　　不过，这里面又要细分一下，某省人口正增长，并不意味着各地市县城区人口也跟着正增长，省会城市的人口增长会占用各省最大比例的增长指标。也就是说，各个省的省会仍然是房产最适宜投资区，省会具有最大的吸金效应。

　　③科研与产业竞争力指标

　　观察近三十多年的房价走势，我们不难看出，越发达的地区，房价上升得越快，并且持续性越强。