深圳房价下跌给60城救市泼冷水

　　看报道房地产救市的城市已经60多个。救市最大的行动是取消限购限贷，也就是鼓励炒房救市了。

　　为什么救市？

　　房地产不行了呗。

　　有媒体报道，救市还是有效果的，3月份一线城市楼房销售同比虽然还是下降，但环比还是增长了。就是今年3月和去年3月比是下降的，但3月与2月比还是增长的。

　　但是，救市的二线城市郑州和哈尔滨就没看到增长。三四线城市同比环比都下降。同比下降77%，真的很吓人。

　　房地产一夜入严冬。

　　最近深圳也救市了。先是传言“深圳二手房参考价将上调3%—5%”，媒体重磅报道一天就删除了。

　　不过这条消息就是真实的。

　　3月31日，深圳公共资源交易中心发布2022年深圳第一批集中供地出让公告。本次拍地共有8宗居住用地挂牌出让，起始总价约168亿元，总建筑面积约107.06万平方米，将于4月29日集中拍卖。

　　本批次拍地交易延续了深圳2021年居住用地集中出让规则，限地价、限房价、强调“房地联动”。除龙岗区宝龙街道G02310-0001宗地外，其余7宗用地均采用“三限双竞+摇号”的方式出让，最高溢价率仍控制在15%以内，通过明确普通商品住房的销售限价强化“房地联动”，引导市场预期。

　　值得注意的是，和2021年的集中供地规则相比，本批次供地计划中，宝安、光明和龙华的4宗地的销售限价有所上调，上调幅度在5%-10%不等。

　　根据出让公告，2022年深圳第一批集中供地中的宝安尖岗山片区居住用地A012-0112，建成后普通商品住房销售限价（均价）为87494元/平方米（不含室内装修价格）。

　　与此前相比，今年的限价幅度给予开发商更多盈利空间。

　　也就是说，这一次深圳是救开发商，而不是救土地财政。因为深圳市财政不差钱。

　　确实，深圳市的政府债务不过15%，而相邻的广州就是200%。深圳市财政对土地财政的依赖度很多年是8%，这两年有所提高到11%。而全国城市的土地财政依赖度大多在70%。也就是说除了卖地就没有多少钱了。因此各地政府要拼命的救市，实际上就是要继续卖地搞土地财政。

　　也就是说，深圳根本就用不着救市。但是，深圳要救开发商。恒大欠下2万亿债务，万科去年净利润下滑45%，宝能也债务爆雷老板被 限制消费。因此，深圳要救开发商。

　　以前，万科等这些大开发商是看不起深圳的，20年前深圳开发中心区，给土地让万科开发，万科却把土地退回来了。他们认为深圳那么个小地方，不可能搞起个中心区，因此把精力都放在国内的上海、北京等大城市。就是那个时候，有人写了一篇文章《深圳被谁抛弃？》。可是近些年风头转了，这些开发商发现内地赚钱越来越困难，反倒留在深圳的那些潮汕的小开发商通过支持深圳中心区的开发发展做大赚了钱。深圳中心区没有万科等大开发商的一个项目，而有的潮汕开发商就有十几个项目。因此，万科回来了，恒大总部也从广州迁到深圳，目的就是一个，来深圳抢项目捞钱。因为，深圳的房价最高，深圳的房地产赚钱。

　　去年以来，百强开发商销售下降，今年延续下降势头，1月份环比下降4成，2月份环比下降2成。

　　深圳的房地产也出现了问题。深圳市官方平台数据显示，2022年3月，深圳全市二手商品住宅仅成交1117套，成交面积为10.33万平方米，同比大跌约82%，同比跌幅创新高。

　　深圳房价也下降，有统计前海下降15%，有的笋盘下降30%。

　　有报道称，惠州和东莞销售大。原因是深圳走过40年，第一批深圳人已经退休，他们高位套现去周边买房。他们已经不天天上班，而周边惠州东莞的房价就低了很多，只有深圳房价的8分之1，地铁、高铁等交通建立起来了，环境还比较差，但去深圳非常方便。很多人就卖掉深圳的房子去周边住大房子。

　　但高位接盘的人就没有以前多了。有能力买房的人都买房了，太多需要的人就买不起房。深圳是刚需最多的城市，深圳只有一个县的面积，还三分之二是山，有1800多万人，人口密度差不多是内地一个县的40多倍，房价能不高吗？

　　但现在深圳房价和销售下降，卖不动了，这说明中国的房地产真的不行了。深圳房地产不行了无所谓，也不用救市。但其他城市的房地产不行就塌天了。没有了土地财政，有些城市真的过不下去。

　　从深圳的情况看，各地救市也难以成功，救不起的。

　　中国经济和社会这坎，一定能过得去，但就非常困难。有些城市有些人会很痛。