望远镜:对房地产业“救市”救了谁、苦了谁?

2023-04-09
作者: 望远镜 来源: 红歌会网

  房地产业状况是目前公众关注的热点,今在百度输入“房地产”一词,找到10亿个结果。房地产为什么引起公众高度关注?本文将就“房地产业引起高度关注的原因”、“前两次房地产业下行救市的利弊”及“对近期房地产业下行对策”等问题与网友讨论。

  本文主要观点是:对当前城镇住宅销售“量减价跌”的趋势,不应采取以涨价为目标的救巿,而应采取以降价为目标的调整策略。

  一、房地产业发展状况为什么引起公众高度关注?

  一是刚需及改善户急需购房(如等房结婚),但其中多数人买不起房,希望房价下跌:去年全国平均每平方商品住宅均价10185元,套均113平方,每套115万元。若20%首付需23万元,加上税费及装潢要化现金30万元以上,需掏空6个口袋的积蓄(男女双方及父母)。其余80%靠贷款,未来30年内每月要还银行4930元本息(即“月供”,按4.9%的基准利率,30年约期计算)。只有夫妻2人月收入都在5000元以上,并保持30年。才能在维持正常生活水平的基础上买房。而2021年中国城镇人均月收入5000元以上只占20%,即80%城镇人口买不起住房。注1何况,谁能保证今后30年内不失业,不降薪呢?现在35岁以上就难找工作了。连公务员也面临降薪,何况在私企上班的多数人呢;

  二是炒房者手中大量余房,涨价卖掉才能赚钱,但房价已下跌:据调查,至2019年41%的城镇家庭有2套以上住宅,他们买房的目的是等涨价再卖赚钱。去年以炒房为主的“期房”买主,已占全部购房客85%以上。他们手中上亿套余房,注2大部分用贷款买的,只有在购房5年后,房价年均涨幅超过4.9%才能赚到钱(购房满5年可少交税,4.9%是房贷的基准利率)。而前年房价涨幅已降到4.2%,去年更是下跌了2%。注3一套余房要赔几十万元;

  三是开发商需要将所建住宅提前变现,才能维持资金周转,但去年销售额大幅下滑:开发商依靠出售竣工房、“预售在建房”回笼资金(“在建”就是正在建设中,尚未竣工的工程),来完成在建房,继续购地、再开发。但去年销量下降24.3%,销售额比前年减少4.86万亿元。注4希望商品房销售“价量齐升”;

  四是地方政府一半财政收入来自房地产,但去年这一半收入大幅减少:去年土地出让金及相关税收比前年减少2万亿元,注5同样希望商品房涨价,才能继续卖地收出让金;

  五是银行需要房地产业继续红火,才能避免金融风险,但该业已在下行:去年末房地产贷款已达53.16万亿元,占国内贷款总额24.7%。注6如不能按时足额收取本利,将引发金融风险。

  可见房地产业已遇到持续运转与资金短缺的矛盾,走到降价与涨价的十字路口,必然引起多数人群及机构的关注。为探求解脱办法,有必要回顾前两次房地产下行的解脱过程及效果。

  二、房地产业前两次下行是怎样解脱的?

  1、两次救市简况:第1次:2008年住宅销量比上年下降19.1%,销价下跌1.9%。政府及银行“救市”措施是猛增房贷:2009年新增个人房贷1.59万亿元,达到2008年该指标的5倍。于是销量比上年猛增52.6%,售价猛涨24.7%。2010年,个人房贷又比09年增加1.65万亿元。销量、售价也比上年分别增9.1%和6%;

  第2次:2014年住宅销量下降9.1%,售价涨幅从7.7%降至1.4%。其“救市”措施,除降首付、降利率、减税费、发补贴外,仍是增发个人房贷:2015年个人房贷增量比上年多0.94万亿元,2016年又比2015年多放4.96万亿元房贷。至使这两年商品住宅销量分别比上年增加6.9%和22.4%。售价比上年上涨9.1%和11.3%。注7

  3、两次救市的目标:表面是促商品住宅的销量上升,即所谓“去库存”。实际是促销价上涨。因为购房的主力是炒房者,炒房为了赚钱。只有5年内房价平均涨幅超过房贷利率,卖出去才能赚到钱,所以炒房者“买涨不买落”。房价涨上去了,银行又能满足炒房者的资金供给,销量就会跟着增加。所以“救市”的核心目标是促房价上涨。

  4、两次救市的机制:银行降低房贷门槛,炒房者就愿意多借房贷,多购“期房”。银行把所增房贷直接转给开发商。开发商资金充裕了,可继续铺摊子,还能挺住甚至抬高房价。只要房价不跌反涨,就可增强炒房客的信心--这就是“信心比黄金重要”。 增发房贷、挺住房价,促炒房者购买期房,实现了“价量齐升”。这就是救市“成功”的奥秘。第1次救市,后两年开发商比2008年多获得1.03万亿个人房贷;第2次救市,2015、16两年开发商比2014年多获得1.37万亿个人房贷。注8

  三、救市“成功”有没有促进宏观目标的实现?

  1、两次救市后GDP增速没有加快,反而减慢了

  尽管把GDP作为经济发展的核心指标有争议,但它是十二大以来历次政治报告唯一的量化目标。第1次救市后5年,2009~2013年GDP平均增速9.1%,比救市前2008年的9.7%慢0.6个百分点;第2次救市后5年,2015~2019年(疫情前),GDP平均增速6.7%,比救市前的2014年慢0.7个百点。注9

  2、两次救市后就业状况并未改善,反而变差了

  近几年政府工作报告都把就业状况作为重要目标。但第1次救市后2年,平均登记失业人数达915万人,比救市前的2008年增加了29万人;第2次救市后2年,上述指标增至974万人,比救市前的2014年增加了22万人。注10

  四、前两次“救市”救了谁、亏了谁?

  一是救了开发商。救市后价量双涨,至使房企的销售收入和利润同步增加:第1次救市,2009、2010两年的商品房销售收入比08年共增加了2.43万亿元,2010年末的所有者权益(全部资产减全部负债后的净资产)比08年末净增1.72万亿元;第2次救市,2015、2016两年的商品房销售收入比2014年共增加了2.6万亿元,2016年末所有者权益比2014年末净增2.13万亿元。两次救市全国开发商多赚了3.85万亿元!注11

  二是增加了地方政府财政收入。第1次救市,2009、10两年比08年共多收出让金2.47万亿元;第2次救市见效较迟,2015、16出让金比2014年少收,但后续5年连年增加:从2014年的4.04万亿元,增至2021年的8.5万亿元。与救市前相比,2015~2021年的7年,比2014年共多收13.65万亿元出让金!注12

  三是增加了银行的利润。银行利润主要来自贷款与存款的利息差,个人房贷的基准年利率4.9%,活期储蓄的年利率只有0.35%。两次救市共多发个人房贷2.4万亿元,30年内银行可增利差2.21万亿元,平均每年可多获利737亿元。注13

  四是增强了炒房者的炒房信心:因为这两次救市“成功”后,连续5年房价年均涨幅都超过个人房贷的利率:第1次救市后5年房价年均涨幅10.3%,第2次后5年房价年均涨幅9.4%。两次平均涨幅9.8%/年。比基准利率高4.9个百分点。若低谷时借100万元贷款购房,5年后卖掉,除去已付利息还可多得27万元。注14 除去税费,可赚15~20万元。

  两次救市让谁吃亏呢?

  一是刚需购房者吃了亏。如前所述,两次救市后5年的房价年均涨幅高达9.8%。假如甲在救市前花25万首付、100万贷款买1套房。按年息4.9%,30年约期计算:30年内共需还银行193万元,加上首付(不考虑税费)共化218万元;又假定乙在救市成功后第5年末,在甲购房的同地段买等面积房,因为年均涨幅9.8%,房价涨至199.5万元/套。则需化40万首付,159.5万元贷款。同是4.9%年息,30年内需还本利308万元。加上首付共需化348万元。比救市前甲买的1套房多化130万元。注15 对炒房者,救市后房涨幅越大赚钱越多,所以认为救市成功;对刚需,救市后房价涨幅越大,购房越吃亏,所以认为救市“失败”!

  二是租房客吃了亏。房租与房价同步上涨。1.7亿外地农民工及每年1千多万就业的高校毕业生,绝大多数租房居住。救市越“成功”,房租涨幅越大,这部分人负担越重;高房租对城镇私营和个体的压力也越来越大:2019年城镇私营和个体从业人员已达2.63亿人,仅批零商业就达1.06亿人。注16 其门面房多数是租赁的,租金也随房价上涨。商家虽可将房租转嫁给消费者,但因商品过剩、店多客少(特别是服装业),加上疫情及网购竞争,只好削价销售,甚至退房关门。可见救市“成功”房东高兴,房客倒霉。

  三是城乡消费者吃亏。所有生活必须品都随房租上涨默默涨价,都由消费者买单。

  可见,两次救市只是救了开发商、炒房客、地方政府和银行;但亏了刚需购房者、租房客、私营个体经营者和广大城乡消费者。

  五、对当前房地产业绩下行,可否将“救市”改为“调整”?

  1、2015~20年对房企和炒房者“利好”,而对刚需和改善需求者“利糟”:

  从2015年的第2次救市至2020年的6年内,城镇住宅价量齐升:每平米商品住宅均价上涨9.1%/年,比房贷基准利率高4.2个百分点,炒房可赚。因而期房销量占比从2014年的77.5%增至89.8%;年均销量增速达到6.7%。站在房企、炒房者、政府和银行角度上看, 确实“利好”;

  但对大多数人群却是“利糟”:全国每套住宅均价(按2021年竣工住宅每套113平方米计算)从2014年的67万元增至2020年的113万元。除了多化9.2万元首付外,未来30年的“月供”,从2865元增至4845元。加上首付,这套房30年共多支80.5万元。注17买得起的人更少了;此间自住的购房者成为新房奴的人更多了;连带房租涨价,对租房客压力更大;门面房租上涨转嫁给购物群体,城乡消费者负担更重;私营业主生意也更难做了。

  2、2021~22年房地产业绩下行,不应再“救市”促涨、促炒

  虽然2022年商品住宅比上年下跌2%,但仍比前年年上涨了2%。如本文开头所述,月供仍达4930元。更难保证30年内不降薪、不失业了。可见,当前房价只是“高位略跌”;对开发商,因房价大大高于成本,现在的跌幅只是“少赚了一点点”;对炒房客,房价下跌遏制了他们的投机行为,手中的余房将要发生巨额亏损,确实“利糟”;而对刚需、租房客和广大城乡消费者,跌幅更大才能“利好”。

  至于销量, 2022年虽比上年减少26.8%。但主因是炒房为主的“期房”销量减少3成所致。不论炒房者多购少购,都只是从一个卖主转移给另一个卖主,并未减少全社会城镇住宅过剩的总量。要解决城镇空置住宅越来越多的问题,既要限制“供方”新建;更要促使“用于居住,而不是炒作”的需方买得起房,那就应继续降价!

  毛主席教导我们:我们的责任,是向人民负责,每句话,每个行动,每项政策,都要适合人民的利益,如果有了错误,定要改正,这就叫向人民负责。注18党的二十大把“立党为公,执政为民”列为中国共产党的执政理念。指出:“让人民群众过上好日子,过上幸福的日子,是我们一切工作的出发点和落脚点。”注19多数人的利益才能代表人民群众的利益。既然房价已涨到多数人买不起的水平,只有下跌才能满足多数人的居住需求,且不至于掏空两代人积蓄,并导致今后30年不敢消费;上涨只是满足开发商及炒房者的赚钱或不吃亏的需求。当少数人与多数人的利益发生了矛盾,共产党就应维护多数人利益,制定相应政策。所以对本次房地产业绩下行,不应继续采取“以促涨价为目标的救市”,而应“以促降价为目标的调整”策略。基于这一理念,可否采取下列措施:

  1.组织多部门联合调查,城镇房屋建设及土地利用状况:摸清县城以上各城市已建房屋总量、空关量;“在建房屋”的形象进度、已停建年数,欠期房客户面积与套数;待开发土地和购地、建房的计划;国土局、城投公司的储备土地。根据调查采取相应措施。

  2.冻结土地出让:所有未开发土地一律退耕,退出让金;正在开发的土地暂停开发。

  3.原则上停缓建城镇房屋,确需续建严格审批:鉴于全国城镇房屋(包括经济适用房)严重过剩,主体工程完成前的房屋一律缓建。主体工程完成后的住宅,按本城空置状况确定是否续建。政府认定的续建房确实缺少资金,银行给予支持;

  4.妥善处理欠房:所欠期房如客户自住,应限期交房,超期退款并给罚金。所交住宅,可以是原房企的批准续建房;也可以由原房企与客户协商购买其它房企待售房或二手房。期房客户若是为炒而买的,允许退款退贷,也可协商向其他房企购房或购二手房还欠房。

  5.改善性购房:可在房企的待售房、续建房或本城二手房中选房,不再新开工住宅。原住房出售后允许提前还贷。

  6.取消预售制,工程至一定进度经批准可收取少量订金,保证按期交房,愈期退订并付违约金。不得对未竣工房发放个人房贷。

  7.限制房价,可按“成本加成法”由物价部门核定。违者按物价法规处罚。

  8.对财政开源节流:因无土地出让金所致政府基金收入的亏缺,一方面开征房产税、空置税、高额累进所得税、遗产税等增加收入;另一方面精减机构和财政供养人员(尤其是副职),限制特高薪(如几十万、几百万的年薪),节省开支。减少赤字,力争x内实现收支平衡。

  9.由房地产萎缩和精减财政供养人员,引发的失业人数增加(如建筑业和其他关联企业),可通过提高粮价,吸引农民工回乡,减轻城市的就业压力;释放购买力,稳定批零商业和其它服务业的就业人数等措施,逐步解决就业问题。

  小结

  房地产经20多年快速发展,城镇住宅早已超过城镇人口居住需求总量,房价已涨到多数人买不起的水平。对2008、2014两次低谷采取的救市措施,只是救了开发商和炒房者,但亏了刚需购房者、租房群体及广大城乡消费者。近期城镇住宅销售“量减价跌”,主要对炒房者“利糟”;而对刚需购房者、租房客和广大消费者,房价跌幅更大才能满足需求。后者占人口多数,是人民利益的代表。因而当前不应再采取以涨价为目标的救巿措施,而应采取以降价为目标的调整策略。

  注释:

  注1 a.2022年中国统计年鉴表19-16,2021年竣工住宅6468266套;表6-9竣工73016万平方,平均每套=73016×10000/6468266=113平/套;

  b.2022年价10185/平,每套价=10185×113/10000=115万元。首付23万元,月供115×80%×10000/年全系数15.549/12=4930元。30年共花=(4930*12*30/10000)+首付23=177.5+23=200.5万元;

  c.2022年中国统计年鉴表6-7:2021年20%中高收入家庭月均收入4917元;20%高收入家庭月均收入8550元。

  注2 a.《中国金融》调查显示:2019年我国城镇居民家庭的住房拥有率已达96.0%。其中有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套住房及以上的占比为10.2%,户均拥有住房1.5套。

  b.第7次人口普查,2020.11.1.全国家庭户4.942亿户,平均每户2.62人,户籍城镇化率45.4%,城镇共:4.942*45.4%=2.244亿户。2020.11.1.全国大陆人口14.12亿人,2019年末14亿人。

  c.推算至2019末城镇待售余房=2.244*(31%+10.2%*2)*14/14.12=1.14亿套。

  注3 据中国统计网数据计算:全国新建商品住宅每平方米均价:2020年9980元,比2019年的9287元上涨7.5%;2021年10396元,比上年上涨4.2%;2022年10185元,比上年下跌2%。

  注4 据中国统计网数据:2022年全国商品房销售额13.33万亿元,比2021年的18.19万亿元减少4.86万亿元。

  注5 据财政部公布的“2022年财政收支情况”:2022年土地出让金实收6.69万亿元,比上年少收1.81万亿;房地产相关税种实收2.08万亿元,比上年少收0.16万亿。合计少收1.97万亿元。

  注6 据央行公布的2022年4季度贷款投向报告:2022年末房地产贷款余额53.16万亿元,占国内贷214.9万亿元的24.7%。其中个人房贷38.8万亿元。

  注7 a.按国家统计局网资料计算:2008年商品住宅销量5.59亿平方米,比上年降19.1%;平均售价3576元,比上年降1.9%;2014年销量10.52亿平,比上年降9.1%。售价5933元,涨幅从上年7.7%回落到1.4%,比房贷年息低3.5个百分点,炒房必亏。

  b. 据央行公布的金融机构信贷收支表:2008年末“中长期消费贷款” 3.31万亿元,比上年末增加0.34万亿元;2009年末4.9万亿元,比上年末增加1.59万亿元。达到2008年个人房贷增量的5倍;2010年末6.55万亿元,比上年末增加1.65万亿元。

  c. 据央行公布的贷款投向报告:个人房贷余额:2014年末11.52万亿元,当年增加1.72万亿元;2015年当年增加2.66万亿元;2016年当年增加4.96万亿元,年末达19.14万亿元 。

  注8 国家统计局网-年度数据-房企资金到位表:2009、10年比08年多收按揭=2009、10年收按揭8562+9524-08收按揭3886*2=10313亿元; 2015、16年比14年多收按揭=24403+16662-2014年13665*2=13734亿元。

  注9 据国家统计网-年度数据-2003~2021年国内生产总值指数计算。

  注10 按国家统计网-年度数据:2003~2021年登记失业人数计算。

  注11 a.国家统计局网-年度数据-房企简况表:2009、10年比08年增加商品房销售收入=2009、10年房企商品房销售收入3.25+4.06万亿元-08年销售收入2.44万亿元*2=2.43万亿元; 2015、16年比14年增加商品房销售收入= 6.59+8.52-6.25*2=2.61万亿元;

  b. 2010年末比08年增加权益=2010年末房企所有者权益5.72-08年末权益4=1.72万亿元; 2016年末比14年末增加所有者权益=13.6-11.47=2.13万亿元; 两次救市多赚=1.72+2.13=3.85万亿元。

  注12 相关年份财政决算中的土地出让金收入:2009、10年比08年多收=2009年1.59+2010年2.82-2008年0.97*2=2.47万亿元; 2015~21年比14年多收=2015~21共收41.93-2014年4.04*7=13.65万亿元。

  注13 a.据国家统计局网-年度数据-房企资金到位表:2009、10年比08年多发个人房贷1.03万亿元;2015、16年比14年多发个人房贷1.37万亿元。两次共增个人房贷2.4万亿元。

  b.因增加个人房贷银行多获利:个人房贷年息4.9%-活期存款年息0.35%=个人房贷利差4.865%。30年约期,年息4.865%年金系数15.612。30年可获利差=2.4*30/15.612-2.4=2.21万亿元, 每年可多获利=2.21*10000/30=737亿元。

  注14 购100万元房,5年后多获利:100万元*(1.0495-1)=27万元。

  注15 a.救市前甲购房:房价125万元。首付25万元;贷款100万元,30年内还本息=100*30/年金系数15.549=193万元。共化25+193=218万元;

  b.救市“成功”第5年末,乙在同地段购等面积房,价款=125*1.0985=199.5万元。首付199.5*20%=39.9≈40万元,贷款=199.5-40=159.5万元.30年内需还本利=159.5*30/15.549≈308万元。共化40+308=348。比甲多化348-218=130万元。

  注16 a.农民工数见国家统计局“2020年农民工监测报告”当年外出农民工16959万人;

  b.城镇私营个体就业,据国家统计网-年度数据:2019年城镇私营个体就业26258万人,其中批零商业就业10616万人。

  注17 a.2014年每套价=每平5933元*113平/套/10000=67万元。20%首付=13.4万元;房贷月供=67*80%*10000/年金系数15.549/12=2865元/月。共还2865元*12*30/10000=103.1万元。加上首付共需116.5万元;

  b.2020年每套价=每平9980*113/10000=113万元,20%首付为22.6万元。房贷月供=113*80%*10000/年金系数15.549/12=4845元/月。30年共需还174.4万元,加首付共需197万元,比2014年下行时多支=197-116.5=80.5万元。

  注18 引自毛泽东选集第3卷《抗日战争后的时局和我们的方针》。

  注19 见二十大报告中的新观点、新论断、新思想逐条阐释。

  【文/望远镜,本文为作者投稿红歌会网的原创稿件】

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