望远镜：对房地产业“救市”救了谁、苦了谁？

　　房地产业状况是目前公众关注的热点，今在百度输入“房地产”一词，找到10亿个结果。房地产为什么引起公众高度关注？本文将就“房地产业引起高度关注的原因”、“前两次房地产业下行救市的利弊”及“对近期房地产业下行对策”等问题与网友讨论。

　　本文主要观点是：对当前城镇住宅销售“量减价跌”的趋势，不应采取以涨价为目标的救巿，而应采取以降价为目标的调整策略。

　　一、房地产业发展状况为什么引起公众高度关注？

　　一是刚需及改善户急需购房(如等房结婚)，但其中多数人买不起房,希望房价下跌：去年全国平均每平方商品住宅均价10185元，套均113平方，每套115万元。若20％首付需23万元，加上税费及装潢要化现金30万元以上,需掏空6个口袋的积蓄(男女双方及父母)。其余80%靠贷款,未来30年内每月要还银行4930元本息(即“月供”，按4.9％的基准利率，30年约期计算)。只有夫妻2人月收入都在5000元以上，并保持30年。才能在维持正常生活水平的基础上买房。而2021年中国城镇人均月收入5000元以上只占20％,即80％城镇人口买不起住房。注1何况,谁能保证今后30年内不失业，不降薪呢？现在35岁以上就难找工作了。连公务员也面临降薪，何况在私企上班的多数人呢;

　　二是炒房者手中大量余房，涨价卖掉才能赚钱，但房价已下跌：据调查，至2019年41％的城镇家庭有2套以上住宅，他们买房的目的是等涨价再卖赚钱。去年以炒房为主的“期房”买主,已占全部购房客85％以上。他们手中上亿套余房，注2大部分用贷款买的,只有在购房5年后,房价年均涨幅超过4.9％才能赚到钱(购房满5年可少交税，4.9％是房贷的基准利率)。而前年房价涨幅已降到4.2％，去年更是下跌了2％。注3一套余房要赔几十万元；

　　三是开发商需要将所建住宅提前变现，才能维持资金周转，但去年销售额大幅下滑：开发商依靠出售竣工房、“预售在建房”回笼资金（“在建”就是正在建设中，尚未竣工的工程），来完成在建房，继续购地、再开发。但去年销量下降24.3％,销售额比前年减少4.86万亿元。注4希望商品房销售“价量齐升”;

　　四是地方政府一半财政收入来自房地产,但去年这一半收入大幅减少：去年土地出让金及相关税收比前年减少2万亿元，注5同样希望商品房涨价，才能继续卖地收出让金；

　　五是银行需要房地产业继续红火,才能避免金融风险,但该业已在下行:去年末房地产贷款已达53.16万亿元，占国内贷款总额24.7％。注6如不能按时足额收取本利，将引发金融风险。

　　可见房地产业已遇到持续运转与资金短缺的矛盾,走到降价与涨价的十字路口,必然引起多数人群及机构的关注。为探求解脱办法,有必要回顾前两次房地产下行的解脱过程及效果。

　　二、房地产业前两次下行是怎样解脱的？

　　1、两次救市简况：第1次：2008年住宅销量比上年下降19.1％，销价下跌1.9％。政府及银行“救市”措施是猛增房贷：2009年新增个人房贷1.59万亿元，达到2008年该指标的5倍。于是销量比上年猛增52.6％，售价猛涨24.7％。2010年,个人房贷又比09年增加1.65万亿元。销量、售价也比上年分别增9.1％和6％；

　　第2次：2014年住宅销量下降9.1％，售价涨幅从7.7％降至1.4％。其“救市”措施,除降首付、降利率、减税费、发补贴外，仍是增发个人房贷：2015年个人房贷增量比上年多0.94万亿元，2016年又比2015年多放4.96万亿元房贷。至使这两年商品住宅销量分别比上年增加6.9％和22.4％。售价比上年上涨9.1％和11.3％。注7

　　3、两次救市的目标：表面是促商品住宅的销量上升，即所谓“去库存”。实际是促销价上涨。因为购房的主力是炒房者，炒房为了赚钱。只有5年内房价平均涨幅超过房贷利率，卖出去才能赚到钱,所以炒房者“买涨不买落”。房价涨上去了，银行又能满足炒房者的资金供给，销量就会跟着增加。所以“救市”的核心目标是促房价上涨。

　　4、两次救市的机制：银行降低房贷门槛，炒房者就愿意多借房贷,多购“期房”。银行把所增房贷直接转给开发商。开发商资金充裕了，可继续铺摊子，还能挺住甚至抬高房价。只要房价不跌反涨，就可增强炒房客的信心--这就是“信心比黄金重要”。 增发房贷、挺住房价,促炒房者购买期房，实现了“价量齐升”。这就是救市“成功”的奥秘。第1次救市，后两年开发商比2008年多获得1.03万亿个人房贷；第2次救市，2015、16两年开发商比2014年多获得1.37万亿个人房贷。注8

　　三、救市“成功”有没有促进宏观目标的实现？

　　1、两次救市后GDP增速没有加快,反而减慢了。

　　尽管把GDP作为经济发展的核心指标有争议，但它是十二大以来历次政治报告唯一的量化目标。第1次救市后5年,2009~2013年GDP平均增速9.1％，比救市前2008年的9.7％慢0.6个百分点；第2次救市后5年，2015~2019年(疫情前)，GDP平均增速6.7％，比救市前的2014年慢0.7个百点。注9

　　2、两次救市后就业状况并未改善，反而变差了。

　　近几年政府工作报告都把就业状况作为重要目标。但第1次救市后2年,平均登记失业人数达915万人，比救市前的2008年增加了29万人；第2次救市后2年，上述指标增至974万人，比救市前的2014年增加了22万人。注10

　　四、前两次“救市”救了谁、亏了谁？

　　一是救了开发商。救市后价量双涨，至使房企的销售收入和利润同步增加：第1次救市，2009、2010两年的商品房销售收入比08年共增加了2.43万亿元，2010年末的所有者权益(全部资产减全部负债后的净资产)比08年末净增1.72万亿元；第2次救市，2015、2016两年的商品房销售收入比2014年共增加了2.6万亿元，2016年末所有者权益比2014年末净增2.13万亿元。两次救市全国开发商多赚了3.85万亿元！注11

　　二是增加了地方政府财政收入。第1次救市，2009、10两年比08年共多收出让金2.47万亿元；第2次救市见效较迟，2015、16出让金比2014年少收，但后续5年连年增加：从2014年的4.04万亿元，增至2021年的8.5万亿元。与救市前相比，2015~2021年的7年，比2014年共多收13.65万亿元出让金！注12

　　三是增加了银行的利润。银行利润主要来自贷款与存款的利息差，个人房贷的基准年利率4.9％，活期储蓄的年利率只有0.35％。两次救市共多发个人房贷2.4万亿元,30年内银行可增利差2.21万亿元,平均每年可多获利737亿元。注13

　　四是增强了炒房者的炒房信心：因为这两次救市“成功”后，连续5年房价年均涨幅都超过个人房贷的利率：第1次救市后5年房价年均涨幅10.3％,第2次后5年房价年均涨幅9.4％。两次平均涨幅9.8％/年。比基准利率高4.9个百分点。若低谷时借100万元贷款购房，5年后卖掉,除去已付利息还可多得27万元。注14除去税费，可赚15~20万元。

　　两次救市让谁吃亏呢？

　　一是刚需购房者吃了亏。如前所述，两次救市后5年的房价年均涨幅高达9.8％。假如甲在救市前花25万首付、100万贷款买1套房。按年息4.9％，30年约期计算：30年内共需还银行193万元，加上首付(不考虑税费)共化218万元；又假定乙在救市成功后第5年末，在甲购房的同地段买等面积房，因为年均涨幅9.8％，房价涨至199.5万元/套。则需化40万首付，159.5万元贷款。同是4.9％年息，30年内需还本利308万元。加上首付共需化348万元。比救市前甲买的1套房多化130万元。注15对炒房者,救市后房涨幅越大赚钱越多,所以认为救市成功;对刚需，救市后房价涨幅越大，购房越吃亏,所以认为救市“失败”!

　　二是租房客吃了亏。房租与房价同步上涨。1.7亿外地农民工及每年1千多万就业的高校毕业生，绝大多数租房居住。救市越“成功”，房租涨幅越大,这部分人负担越重;高房租对城镇私营和个体的压力也越来越大：2019年城镇私营和个体从业人员已达2.63亿人，仅批零商业就达1.06亿人。注16其门面房多数是租赁的，租金也随房价上涨。商家虽可将房租转嫁给消费者，但因商品过剩、店多客少(特别是服装业)，加上疫情及网购竞争，只好削价销售，甚至退房关门。可见救市“成功”房东高兴，房客倒霉。

　　三是城乡消费者吃亏。所有生活必须品都随房租上涨默默涨价,都由消费者买单。

　　可见,两次救市只是救了开发商、炒房客、地方政府和银行;但亏了刚需购房者、租房客、私营个体经营者和广大城乡消费者。

　　五、对当前房地产业绩下行，可否将“救市”改为“调整”?

　　1、2015~20年对房企和炒房者“利好”,而对刚需和改善需求者“利糟”：

　　从2015年的第2次救市至2020年的6年内,城镇住宅价量齐升：每平米商品住宅均价上涨9.1％/年，比房贷基准利率高4.2个百分点，炒房可赚。因而期房销量占比从2014年的77.5％增至89.8％;年均销量增速达到6.7％。站在房企、炒房者、政府和银行角度上看, 确实“利好”;

　　但对大多数人群却是“利糟”:全国每套住宅均价(按2021年竣工住宅每套113平方米计算)从2014年的67万元增至2020年的113万元。除了多化9.2万元首付外,未来30年的“月供”,从2865元增至4845元。加上首付，这套房30年共多支80.5万元。注17买得起的人更少了;此间自住的购房者成为新房奴的人更多了；连带房租涨价，对租房客压力更大；门面房租上涨转嫁给购物群体，城乡消费者负担更重；私营业主生意也更难做了。

　　2、2021~22年房地产业绩下行,不应再“救市”促涨、促炒。

　　虽然2022年商品住宅比上年下跌2％,但仍比前年年上涨了2%。如本文开头所述,月供仍达4930元。更难保证30年内不降薪、不失业了。可见,当前房价只是“高位略跌”；对开发商，因房价大大高于成本，现在的跌幅只是“少赚了一点点”;对炒房客，房价下跌遏制了他们的投机行为,手中的余房将要发生巨额亏损,确实“利糟”;而对刚需、租房客和广大城乡消费者，跌幅更大才能“利好”。

　　至于销量， 2022年虽比上年减少26.8％。但主因是炒房为主的“期房”销量减少3成所致。不论炒房者多购少购，都只是从一个卖主转移给另一个卖主，并未减少全社会城镇住宅过剩的总量。要解决城镇空置住宅越来越多的问题，既要限制“供方”新建;更要促使“用于居住，而不是炒作”的需方买得起房,那就应继续降价!

　　毛主席教导我们：我们的责任，是向人民负责，每句话，每个行动，每项政策，都要适合人民的利益，如果有了错误，定要改正，这就叫向人民负责。注18党的二十大把“立党为公，执政为民”列为中国共产党的执政理念。指出：“让人民群众过上好日子，过上幸福的日子，是我们一切工作的出发点和落脚点。”注19多数人的利益才能代表人民群众的利益。既然房价已涨到多数人买不起的水平，只有下跌才能满足多数人的居住需求，且不至于掏空两代人积蓄,并导致今后30年不敢消费；上涨只是满足开发商及炒房者的赚钱或不吃亏的需求。当少数人与多数人的利益发生了矛盾,共产党就应维护多数人利益,制定相应政策。所以对本次房地产业绩下行,不应继续采取“以促涨价为目标的救市”,而应“以促降价为目标的调整”策略。基于这一理念，可否采取下列措施：

　　1.组织多部门联合调查，城镇房屋建设及土地利用状况：摸清县城以上各城市已建房屋总量、空关量;“在建房屋”的形象进度、已停建年数，欠期房客户面积与套数;待开发土地和购地、建房的计划;国土局、城投公司的储备土地。根据调查采取相应措施。

　　2.冻结土地出让:所有未开发土地一律退耕，退出让金;正在开发的土地暂停开发。

　　3.原则上停缓建城镇房屋，确需续建严格审批：鉴于全国城镇房屋(包括经济适用房)严重过剩，主体工程完成前的房屋一律缓建。主体工程完成后的住宅,按本城空置状况确定是否续建。政府认定的续建房确实缺少资金，银行给予支持；

　　4.妥善处理欠房：所欠期房如客户自住，应限期交房，超期退款并给罚金。所交住宅,可以是原房企的批准续建房;也可以由原房企与客户协商购买其它房企待售房或二手房。期房客户若是为炒而买的，允许退款退贷,也可协商向其他房企购房或购二手房还欠房。

　　5.改善性购房:可在房企的待售房、续建房或本城二手房中选房，不再新开工住宅。原住房出售后允许提前还贷。

　　6.取消预售制，工程至一定进度经批准可收取少量订金，保证按期交房，愈期退订并付违约金。不得对未竣工房发放个人房贷。

　　7.限制房价，可按“成本加成法”由物价部门核定。违者按物价法规处罚。

　　8.对财政开源节流：因无土地出让金所致政府基金收入的亏缺，一方面开征房产税、空置税、高额累进所得税、遗产税等增加收入；另一方面精减机构和财政供养人员(尤其是副职)，限制特高薪(如几十万、几百万的年薪)，节省开支。减少赤字，力争x内实现收支平衡。

　　9.由房地产萎缩和精减财政供养人员,引发的失业人数增加(如建筑业和其他关联企业)，可通过提高粮价，吸引农民工回乡,减轻城市的就业压力；释放购买力，稳定批零商业和其它服务业的就业人数等措施，逐步解决就业问题。

　　小结

　　房地产经20多年快速发展,城镇住宅早已超过城镇人口居住需求总量，房价已涨到多数人买不起的水平。对2008、2014两次低谷采取的救市措施,只是救了开发商和炒房者，但亏了刚需购房者、租房群体及广大城乡消费者。近期城镇住宅销售“量减价跌”,主要对炒房者“利糟”;而对刚需购房者、租房客和广大消费者,房价跌幅更大才能满足需求。后者占人口多数，是人民利益的代表。因而当前不应再采取以涨价为目标的救巿措施，而应采取以降价为目标的调整策略。

　　注释：

　　注1 a.2022年中国统计年鉴表19-16，2021年竣工住宅6468266套;表6-9竣工73016万平方，平均每套=73016×10000/6468266=113平/套;

　　b.2022年价10185/平，每套价=10185×113/10000＝115万元。首付23万元，月供115×80%×10000/年全系数15.549/12＝4930元。30年共花=（4930*12*30/10000）+首付23＝177.5+23=200.5万元；

　　c.2022年中国统计年鉴表6-7：2021年20％中高收入家庭月均收入4917元；20％高收入家庭月均收入8550元。

　　注2 a.《中国金融》调查显示：2019年我国城镇居民家庭的住房拥有率已达96.0%。其中有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套住房及以上的占比为10.2%，户均拥有住房1.5套。

　　b.第7次人口普查，2020.11.1.全国家庭户4.942亿户，平均每户2.62人，户籍城镇化率45.4％,城镇共:4.942*45.4%=2.244亿户。2020.11.1.全国大陆人口14.12亿人，2019年末14亿人。

　　c.推算至2019末城镇待售余房=2.244*(31%+10.2%*2)*14/14.12=1.14亿套。

　　注3 据中国统计网数据计算：全国新建商品住宅每平方米均价：2020年9980元，比2019年的9287元上涨7.5％；2021年10396元，比上年上涨4.2％；2022年10185元，比上年下跌2％。

　　注4 据中国统计网数据：2022年全国商品房销售额13.33万亿元，比2021年的18.19万亿元减少4.86万亿元。

　　注5 据财政部公布的“2022年财政收支情况”：2022年土地出让金实收6.69万亿元，比上年少收1.81万亿；房地产相关税种实收2.08万亿元，比上年少收0.16万亿。合计少收1.97万亿元。

　　注6 据央行公布的2022年4季度贷款投向报告：2022年末房地产贷款余额53.16万亿元，占国内贷214.9万亿元的24.7％。其中个人房贷38.8万亿元。

　　注7 a.按国家统计局网资料计算：2008年商品住宅销量5.59亿平方米，比上年降19.1％;平均售价3576元，比上年降1.9％；2014年销量10.52亿平，比上年降9.1％。售价5933元,涨幅从上年7.7％回落到1.4％，比房贷年息低3.5个百分点，炒房必亏。

　　b. 据央行公布的金融机构信贷收支表：2008年末“中长期消费贷款” 3.31万亿元，比上年末增加0.34万亿元；2009年末4.9万亿元，比上年末增加1.59万亿元。达到2008年个人房贷增量的5倍；2010年末6.55万亿元，比上年末增加1.65万亿元。

　　c. 据央行公布的贷款投向报告：个人房贷余额:2014年末11.52万亿元，当年增加1.72万亿元；2015年当年增加2.66万亿元；2016年当年增加4.96万亿元,年末达19.14万亿元 。

　　注8 国家统计局网-年度数据-房企资金到位表：2009、10年比08年多收按揭=2009、10年收按揭8562+9524-08收按揭3886*2=10313亿元; 2015、16年比14年多收按揭=24403+16662-2014年13665*2=13734亿元。

　　注9 据国家统计网-年度数据-2003~2021年国内生产总值指数计算。

　　注10 按国家统计网-年度数据:2003~2021年登记失业人数计算。

　　注11 a.国家统计局网-年度数据-房企简况表：2009、10年比08年增加商品房销售收入=2009、10年房企商品房销售收入3.25+4.06万亿元-08年销售收入2.44万亿元*2=2.43万亿元; 2015、16年比14年增加商品房销售收入= 6.59+8.52-6.25*2=2.61万亿元;

　　b. 2010年末比08年增加权益=2010年末房企所有者权益5.72-08年末权益4=1.72万亿元; 2016年末比14年末增加所有者权益=13.6-11.47=2.13万亿元; 两次救市多赚=1.72+2.13=3.85万亿元。

　　注12 相关年份财政决算中的土地出让金收入：2009、10年比08年多收=2009年1.59+2010年2.82-2008年0.97*2=2.47万亿元; 2015~21年比14年多收=2015~21共收41.93-2014年4.04*7=13.65万亿元。

　　注13 a.据国家统计局网-年度数据-房企资金到位表：2009、10年比08年多发个人房贷1.03万亿元；2015、16年比14年多发个人房贷1.37万亿元。两次共增个人房贷2.4万亿元。

　　b.因增加个人房贷银行多获利：个人房贷年息4.9％-活期存款年息0.35％=个人房贷利差4.865%。30年约期，年息4.865%年金系数15.612。30年可获利差=2.4*30/15.612-2.4=2.21万亿元, 每年可多获利=2.21*10000/30=737亿元。

　　注14 购100万元房，5年后多获利：100万元*(1.0495-1)=27万元。

　　注15 a.救市前甲购房：房价125万元。首付25万元；贷款100万元，30年内还本息=100*30/年金系数15.549=193万元。共化25+193=218万元；

　　b.救市“成功”第5年末,乙在同地段购等面积房,价款=125*1.0985=199.5万元。首付199.5*20%=39.9≈40万元,贷款=199.5-40=159.5万元.30年内需还本利=159.5*30/15.549≈308万元。共化40+308=348。比甲多化348-218=130万元。

　　注16 a.农民工数见国家统计局“2020年农民工监测报告”当年外出农民工16959万人；

　　b.城镇私营个体就业，据国家统计网-年度数据：2019年城镇私营个体就业26258万人，其中批零商业就业10616万人。

　　注17 a.2014年每套价=每平5933元*113平/套/10000=67万元。20％首付=13.4万元；房贷月供=67*80％*10000/年金系数15.549/12=2865元/月。共还2865元*12*30/10000=103.1万元。加上首付共需116.5万元;

　　b.2020年每套价=每平9980*113/10000=113万元,20％首付为22.6万元。房贷月供=113*80％*10000/年金系数15.549/12=4845元/月。30年共需还174.4万元，加首付共需197万元，比2014年下行时多支=197-116.5=80.5万元。

　　注18 引自毛泽东选集第3卷《抗日战争后的时局和我们的方针》。

　　注19 见二十大报告中的新观点、新论断、新思想逐条阐释。