望远镜：对房地产业“救市”救了谁、苦了谁？

　　房地产业状况是目前公众关注的热点，今在百度输入“房地产”一词，找到10亿个结果。房地产为什么引起公众高度关注？本文将就“房地产业引起高度关注的原因”、“前两次房地产业下行救市的利弊”及“对近期房地产业下行对策”等问题与网友讨论。

　　本文主要观点是：对当前城镇住宅销售“量减价跌”的趋势，不应采取以涨价为目标的救巿，而应采取以降价为目标的调整策略。

　　一、房地产业发展状况为什么引起公众高度关注？

　　一是刚需及改善户急需购房(如等房结婚)，但其中多数人买不起房,希望房价下跌：去年全国平均每平方商品住宅均价10185元，套均113平方，每套115万元。若20％首付需23万元，加上税费及装潢要化现金30万元以上,需掏空6个口袋的积蓄(男女双方及父母)。其余80%靠贷款,未来30年内每月要还银行4930元本息(即“月供”，按4.9％的基准利率，30年约期计算)。只有夫妻2人月收入都在5000元以上，并保持30年。才能在维持正常生活水平的基础上买房。而2021年中国城镇人均月收入5000元以上只占20％,即80％城镇人口买不起住房。注1何况,谁能保证今后30年内不失业，不降薪呢？现在35岁以上就难找工作了。连公务员也面临降薪，何况在私企上班的多数人呢;

　　二是炒房者手中大量余房，涨价卖掉才能赚钱，但房价已下跌：据调查，至2019年41％的城镇家庭有2套以上住宅，他们买房的目的是等涨价再卖赚钱。去年以炒房为主的“期房”买主,已占全部购房客85％以上。他们手中上亿套余房，注2大部分用贷款买的,只有在购房5年后,房价年均涨幅超过4.9％才能赚到钱(购房满5年可少交税，4.9％是房贷的基准利率)。而前年房价涨幅已降到4.2％，去年更是下跌了2％。注3一套余房要赔几十万元；

　　三是开发商需要将所建住宅提前变现，才能维持资金周转，但去年销售额大幅下滑：开发商依靠出售竣工房、“预售在建房”回笼资金（“在建”就是正在建设中，尚未竣工的工程），来完成在建房，继续购地、再开发。但去年销量下降24.3％,销售额比前年减少4.86万亿元。注4希望商品房销售“价量齐升”;

　　四是地方政府一半财政收入来自房地产,但去年这一半收入大幅减少：去年土地出让金及相关税收比前年减少2万亿元，注5同样希望商品房涨价，才能继续卖地收出让金；

　　五是银行需要房地产业继续红火,才能避免金融风险,但该业已在下行:去年末房地产贷款已达53.16万亿元，占国内贷款总额24.7％。注6如不能按时足额收取本利，将引发金融风险。