中国户均住房资产187万！教授：建议退休者卖房去乡村养老

　　大家好，我是北京交通大学经济管理学院的教授，阮加。

　　2023年9月我在《第一财经一财号》发表一篇短文谈“房地产的结构性短缺与结构性过剩并存”问题，引起共鸣，登上热搜第一，被40多家媒体转载，超1.5亿的阅读量。

　　今天我们继续来聊聊房地产。

　　国家统计局2023年11月16日公布，中国70个大中城市10月新房价创八年来最大跌幅。2023年12月1日《百城价格指数报告》，百城二手房均价已连续19个月环比下跌，同比跌幅扩大至3.21%。此外，截至2023年8月14日，在百强房企中已经发生资不抵债、流动性困难的有42家。

　　面对房地产行业的困难，人民银行、金融监管总局、证监会在2023年11月17日联合召开金融机构座谈会，重申要“一视同仁”满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房企“不惜贷、不抽贷、不断贷”。

　　今天想聊的第一个问题：房价，越低越好吗？

　　这个问题没有标准答案，只说几个事实。

　　事实1，房价稳中有升的地方多经济繁荣，房价持续下降的地方暂时差强人意。

　　国内外都一样。

　　如中国。经济发达地区也是过去三十年房价上升最多的地方，而房价最便宜的地方是经济相对落后的地方。房价很低的地方就业机会也很少，多是人口流出地，而且人口多流向房价高的经济发达地区。

　　一线城市人均收入较高，在国民经济中的地位举足轻重，也是中国房价最高的地方。

　　在经济落后的地方，有很多遗弃村落，那里旧房子的价格几乎为0。

　　如美国，在平均房价上，旧金山是底特律的14倍。旧金山是高科技企业的重镇有谷歌、苹果、Facebook，英特尔，甲骨文等等，底特律则是日渐衰落的城市。

　　再如日本。1990年后东京房价下跌伴随着“日本失去的30年”，反之，日本经济、金融好转的时候房价也是稳步上升的。

　　那段时期，日本需求萎缩，物价低迷，房价、股价下降。

　　1990年日本经济总量是中国的7.9倍，而33年后的今天，日本经济总量不到中国四分之一。

　　事实2，买房，不可能是因为预期房价下降。普通老百姓之所以买房大多是因为预期房价上升，否则，租房同样可以解决居住问题。

　　大家一定还记得前几年房价快速上升期间很多楼盘开盘需要排队、抽签购买，而今天的房价下跌期间一些房子无人问津。

　　对于房价，大多数人是言不由衷的。买房前，很多人“希望房价下降”，但是，买房后，这些曾经“希望房价下降”的人则变成“希望房价上升”，即，希望自己的房子价格上升。