大潮退去，房地产行业大洗牌

　　前天，队长写了《美元欲加息，央妈为何降息？》一文。在当天的读者留言中，很多读者说，央妈放水，房价又要压不住了。

　　这种认知是非常肤浅的，是过去式的，是不符合当下房地产行业形势的。在过去的30余年里，房价一路高涨，让许多人对房价特别敏感，对“放水”特别敏感，以至于达到了“杯弓蛇影”的地步。

　　只要一看到“货币宽松”，就下意识地认为，房价的美好时代又要回来了。今天，队长就来跟大家说，为什么房价不会涨？如今，中国房地产行业的现状到底是什么样的？

　　总的来说就是八个字：“优胜劣汰，平抑风险”。

　　国资房企作为中国房地产行业的压舱石，在经营上，要比私营房企稳健得多。在三道红线的监管政策下，总体上，国资房企的财务承压能力也要强的多。

　　但私营房企则大多表现不尽人意。某些私营房企大规模举债，大规模扩张，财务成本高企，杠杆率居高不下，其中的代表性房企就有恒大集团、华夏幸福、新力控股、阳光城以及融创集团等。

　　在高负债、高杠杆模式下，恒大集团扩张得最快，也发展得最猛，债务爆雷亦是颇为惨烈。私营房企过于追求短期扩张，成了本轮房地产调控中爆雷最大的导火线。相反，国资房企在中国房地产行业中，起着压舱石的作用，对自身风险控制，要严格得多。

　　同时，在政策风向方面，国资房企也更早地嗅到了信号。最显著的例子就是，在2018年的秋季例会上，万科就喊出了“活下去”的口号。可彼时的恒大、融创等地产集团都在大举扩张，丝毫没有感受到凛冬将至的前兆。提前预警的万科反而成了那一年，中国房地产行业中的另类。

　　事到如今，万科成了发展最稳健的头部房企。可恒大、华夏幸福、新力控股、佳兆业等先后遭遇财务爆雷，陷入现金流危机的泥沼。而在2022年的伊始，又一家头部房企财务爆雷了，它就是中国奥园。

　　中国奥园的爆雷比恒大更干脆，更不留余地。恒大在爆雷之前，许老板还卖项目、卖股权、卖飞机、卖别墅，垂死挣扎了一把。至今，恒大也没放弃自救。可奥园就不同了，直接宣布：已到期的美元债和未到期的美元债，统统都不还了。

　　奥园摊牌了，就是耍赖，没钱了，一毛不还。在美元债爆雷之前，奥园的60亿理财产品也违约了，众多投资者都损失惨重。

　　2022年的开年，奥园这一个雷的出现，足以证明，中国房地产行业的风险还没有完全释放，房企的债务仍然承压。

　　在众多私营房企中，融创算是抗压能力比较强的，在近期还上了42.5亿元债务。这时候，还能拿得出钱还债的房企，都算是在债务危机的边缘能撑得住的了。这笔资金的来源很可能是融创卖掉了上海和杭州的三个项目。