大潮退去，房地产行业大洗牌

　　前天，队长写了《美元欲加息，央妈为何降息？》一文。在当天的读者留言中，很多读者说，央妈放水，房价又要压不住了。

　　这种认知是非常肤浅的，是过去式的，是不符合当下房地产行业形势的。在过去的30余年里，房价一路高涨，让许多人对房价特别敏感，对“放水”特别敏感，以至于达到了“杯弓蛇影”的地步。

　　只要一看到“货币宽松”，就下意识地认为，房价的美好时代又要回来了。今天，队长就来跟大家说，为什么房价不会涨？如今，中国房地产行业的现状到底是什么样的？

　　总的来说就是八个字：“优胜劣汰，平抑风险”。

　　国资房企作为中国房地产行业的压舱石，在经营上，要比私营房企稳健得多。在三道红线的监管政策下，总体上，国资房企的财务承压能力也要强的多。

　　但私营房企则大多表现不尽人意。某些私营房企大规模举债，大规模扩张，财务成本高企，杠杆率居高不下，其中的代表性房企就有恒大集团、华夏幸福、新力控股、阳光城以及融创集团等。

　　在高负债、高杠杆模式下，恒大集团扩张得最快，也发展得最猛，债务爆雷亦是颇为惨烈。私营房企过于追求短期扩张，成了本轮房地产调控中爆雷最大的导火线。相反，国资房企在中国房地产行业中，起着压舱石的作用，对自身风险控制，要严格得多。

　　同时，在政策风向方面，国资房企也更早地嗅到了信号。最显著的例子就是，在2018年的秋季例会上，万科就喊出了“活下去”的口号。可彼时的恒大、融创等地产集团都在大举扩张，丝毫没有感受到凛冬将至的前兆。提前预警的万科反而成了那一年，中国房地产行业中的另类。

　　事到如今，万科成了发展最稳健的头部房企。可恒大、华夏幸福、新力控股、佳兆业等先后遭遇财务爆雷，陷入现金流危机的泥沼。而在2022年的伊始，又一家头部房企财务爆雷了，它就是中国奥园。

　　中国奥园的爆雷比恒大更干脆，更不留余地。恒大在爆雷之前，许老板还卖项目、卖股权、卖飞机、卖别墅，垂死挣扎了一把。至今，恒大也没放弃自救。可奥园就不同了，直接宣布：已到期的美元债和未到期的美元债，统统都不还了。

　　奥园摊牌了，就是耍赖，没钱了，一毛不还。在美元债爆雷之前，奥园的60亿理财产品也违约了，众多投资者都损失惨重。

　　2022年的开年，奥园这一个雷的出现，足以证明，中国房地产行业的风险还没有完全释放，房企的债务仍然承压。

　　在众多私营房企中，融创算是抗压能力比较强的，在近期还上了42.5亿元债务。这时候，还能拿得出钱还债的房企，都算是在债务危机的边缘能撑得住的了。这笔资金的来源很可能是融创卖掉了上海和杭州的三个项目。

　　在这里，大家就要想了，是谁还有钱来接盘？

　　据传，接盘融创上海项目的是国资远洋集团旗下的远洋资本，而接盘融创杭州项目的则是浙江本地国企滨江集团。此外，融创武汉两个项目分别卖给了武汉城建和首创集团，融创文旅城昆明项目二期40%股权转让给了珠海华发集团。

　　像这样的例子不止于融创，像恒大足球体育馆出售给了广州城投、恒大香港总部大楼拟出售给越秀集团，阳光城转让绍兴光逸51%股权，由厦门象屿接盘，阳光城转让欣宇原100%股权，由中融信托接盘……

　　这些项目或者股权转让都有一个共同的特点，即，私营房企卖资产，国资房企接盘。

　　私营房企现金流承压，无力继续开发项目，很可能带来潜在的烂尾风险。而国资房企接盘，则能依靠自身稳健的现金流，防止项目烂尾，将风险在内部消化和稀释。

　　那么，国资房企的钱是哪里来的呢？这就要说回央妈降息了。

　　从企业债券市场来看，获得发债审批通过的房企已经不少了，有私营房企，也有国资房企，但总体以国资房企为主。

　　为什么是国资房企为主？原因很简单，国资房企的现金流更多，财务更稳健，有国家背书，信誉更高。试想，像恒大这种债务爆雷的房企，能让它继续大规模发债吗？那岂不是扩大它的债务规模？

　　这跟降负债、降杠杆的方针不符。

　　因此，谁的财务更稳健，谁的信誉更好，谁才能更容易通过发债审批。在私营房企中，成功发债的房企有碧桂园、龙湖地产、星河集团、荣盛控股等，这些房企账上现金流都更为充裕。

　　国资房企发债成功的则有厦门象屿、华侨城、深业集团、保利置业以及广州、天津、福州等地方城投集团。

　　地方城投集团发债是有巨大需求的。因为各地要将房企的债务风险化解在辖区以内，比如，恒大广州项目则主要由广州本地化解，融创杭州项目则由杭州本地化解，上海项目由上海化解。这样做，可以最大限度地降低风险扩大化。

　　这种把风险分解，再消化的方式，只最符合当下中国房地产现状的。因为不管是恒大，还是华夏幸福，中国奥园等房企，他们的资金缺口都太大了。任何一家房企若是整体并购，一旦财务并表，两家都完蛋。

　　比如，恒大2万亿债务，谁能担得起？唯有分解，再消化，才能最大限度地稀释风险。

　　同时，对于现金流承压的私营房企，各大银行也都为他们的债务进行了展期，也就是延迟还钱。在这个期限内，发债成功的房企手握现金流，缺钱的房企得抓紧时间把能卖的项目都卖了。等下一次债务到期时，至少资金还能填上债务的坑。

　　因此，我们可以看到，财务较良好的碧桂园拿出100亿并购了富力物业，合生创展拿200亿拟并购恒大物业部分股权，龙湖物业并购九龙仓旗下股权物业资产等。

　　在而今的房地产市场，简单地说就是：“谁有钱，谁就是爸爸。”

　　如此，银行信贷不会出现塌方的风险，交了钱买楼的业主也至于收不到楼。那些在盲目扩张中，赚得盘满钵满的私营老板们，该吐出来的还是得吐出来。这钱不是他们赚来的，都是抵押借出来的。

　　为什么我们总说，国资要占据国民经济的主体地位？在这时，我们就能知道，真正能够为老百姓兜底的，只有国资才靠谱。

　　许老板不是不想跑路，是有一只无形的手，不让他跑。

　　写到这里，大家就应该要明白，央妈降息，房价上涨的预期是不会出现的。货币宽松，不是救死扶伤，更不是让地产老板们重新奏响高歌猛进的号角，而是平抑风险，防止信贷塌方。

　　房企仍需勒紧裤腰带过日子，黎明来了，可黑暗仍未驱散。

　　事实上，制造业正在进行一场暗流激用的资本并购浪潮。资金大规模涌入制造业，正在真正地吹响中国制造业产业升级的号角。