楼盘烂尾,银行不能置身事外

2022-07-17
作者: 洲长 来源: 萝卜洲参考公众号

  这段时间,全国各地的烂尾楼业主们似乎突然明白了什么,纷纷向银行发最后通牒:不复工就停止还贷!

郑州名门翠园小区已停工超过两年

  想想烂尾楼的业主真是苦,付出了真金白银,房子却烂尾,甚至永远都交不了房,如果是贷款买的,还得继续还房贷,为一个根本不存在的商品继续付几十年钱,让谁不觉得窝心。

  其他利益相关方呢?由于房产开发都是高杠杆,老板投入几个亿,却做着几十亿的项目,即使破产了开发商损失也很小,这还没算有的开发商是卷款跑路的;银行因为是贷款给业主的,即使烂尾了发放的贷款也不受影响,要是业主断供银行会追一辈子债的,不像经营贷,公司破产就只能列为坏账,所以房贷对于银行来说是最优质的贷款,既稳定又安全;政府早就将卖地收入存入腰包,拿了大头走了;施工企业干了活,甚至垫付了材料款,最后却要不回钱,也算是倒霉的一方。

  算下来,房地产行业这五个相关方,政府和银行基本没有损失(至少是在当前项目没有损失),开发商是正常经营失败承担一点损失(如果是卷款跑路还赚了),施工企业工程款收不回,承担较大损失,但是楼盘烂尾后及时停工止损了,只有业主是冤大头,不仅啥也得不到,还不能止损,损失最大。

  房贷和其他消费贷性质是不同的,其他消费贷是为了让贷款人有钱消费,房贷虽然名义上是向业主发放贷款,一开始却是为了让开发商有钱建房子,本质上是贷给开发商的,房子交付以后贷款才能算是业主的。而且银行直接把钱打到了开发商账上,并没有经过业主的账户(当然银行也不敢直接给业主)。开发商想贷款,银行不想承担风险,双方一合计,让业主来背债,将风险转嫁给业主,而业主在啥也没拿到的情况下就背上了巨额债务,还是无限责任的。

  这样的运行模式显然是有失公平的。整个环节中最关键的是银行,因为银行参与了所有环节,无论是给开发商和业主贷款,还是预售资金监管,以及所有资金支付转账都要经过银行,可以说各相关方对银行都是透明的,只要银行把好关,将对开发商的资金监管要求和贷款审核责任落到实处,开发商的资金链就很难断,楼盘就不会烂尾。

  银行一方面从中获得了巨大收益,一方面其监管失职是造成楼盘烂尾的重要原因,理应要对烂尾楼负很大的责任。

  所以这些烂尾楼的业主要求暂停还房贷,是很合理的要求,应该得到支持,毕竟让业主继续往一个已经不可能拿到的房子里继续投入既不合情也不合理。

  暂停还房贷并不是不还,后续能复工并最终交付,业主还会继续还。这样做,业主也并非推卸责任,因为业主已经付出了首付和部分房贷,当然还是希望房子能够最终交付的,只是把楼盘烂尾的风险转移了一部分给银行。由于银行相对于业主的强势地位,也有更多手段来促成楼盘复工。当然政府卖地收了钱也不能对烂尾楼不管不顾,因为一个楼盘烂尾,涉及千家万户,已经不仅仅是经济问题,更是严重的社会问题。

  值得注意的是,据红星新闻报道,最高法新修订的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。” 而且这一新司法解释已经被运用于判决中,这也为烂尾楼业主解除贷款合同提供了法律依据。

  如果以后烂尾楼的业主都可以合法的解除房贷合同,或者暂缓还房贷,银行将承担一定的风险,必然会在放贷审核、预售资金监管方面更加严格,对于减少烂尾楼具有重要意义。

  当然最根本的解决办法还是要取消商品房预售制度,或者实行业主先付部分定金,交房后再付全款的制度,免得开发商空手套白狼。

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