房地产，是怎么让越南走向崩溃的
两年前，越南的房地产创造了一个奇迹，新皇明集团用24.5 万亿的越南盾，拍到了胡志明市开发区的一块土地，成为越南的地王！
这块地只有1万平米，算下来每平米均价68万人民币！
这是什么概念？香港2021年的地王，是在中环附近，每平米34万港币！
也就是说越南最中心的地价，已经是香港的两倍！
这也意味着越南的房地产进入了辉煌的神话时代！
但是啊，眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了.......
还不到两年，似乎就在一夜之间，昨天还繁荣喧嚣的越南，就变得萧条而沉寂。
房地产项目全面暴雷，加速了越南的崩溃。
资本纷纷撤离，给越南留下了1200个烂尾楼项目，超过10万个房产中介失业，近40%的房地产企业因为无法回笼资金而破产，地产价格暴跌37%，关键是价格跌了都无人问津，因为现在只有卖的没有买的........
而这一切，都还只是开始。
今天，我们聊聊房地产是怎么拉崩越南的。
在去年6月份，越南的房价到达历史高点，在胡志明市，商品房均价是每平米2.2万人民币，而这只是最普通的房子，高档社区的房子价格在5万到9万之间。
你能相信，这是靠低成本优势来吸引制造业的越南吗？
在过去的3年，越南的房价几乎每年都保持着，最少25%以上的增速，而所谓好地段，涨幅超过50%；
短短12年时间，胡志明市的房价涨了大约15倍。
房子贵了，商铺就更贵，胡志明的滨城市场，商铺价格最高为17万美元，已经远超深圳，直逼日本银座！
要知道，胡志明市的普通工人，平均工资折合人民币，平均工资只有每个月2170元。
也就是说，他们10个月的工资不吃不喝，才可以买一平米的房.......越南都还没开始真正发展，越南人就已经享受了终极房奴的待遇！
越南的房价上涨得这么凶猛，有几个方面的原因：
首先，越南经济发展得益于中美贸易战，也就是把中国制造拖过来，做简单的加工，再打上越南制造的LOGO，买到欧美地区，毛利非常的低。
去年，越南外贸突破7000亿美元，但顺差只有区区100亿美元左右，GDP只有4000亿美元;
看一下数据就知道了，给越南挣外汇最多的行业并不是制造业，而居然是农牧和水产品。
我们再进一步分析，在越南，如果投资做制造业，因为只是简单的加工，毛利大约只有5%-7%；
但是你如果投资房地产，你的年毛利至少是25%，如果是投资高档小区，毛利可以达到50%以上，是做制造业的10倍！
所以资本会怎么选择？当然是蜂拥的进入了房地产行业。
其实，如果按照正常的逻辑，伴随制造业的逐步发展，虽然越南的工业基础很差，但如果给他50年或者更长的时间，供应链将逐步向越南进行转移，在未来，他有可能在某些产业上，形成比较完整供应链，并掌握一定的技术，提升越南制造的含金量。
但是很可惜，炒房客们不会给越南这个机会。
从2012年开始，某神秘大国的炒房客们，希望将某国的房地产经验，在越南进行复制，开始蜂拥在越南买进商品房，而越来越多的制造型企业，也开始了在越南进行囤地，几种合力的加持下，不断推高越南的房价。
而从2015年开始，越南正式实施新的住房法，放宽了对外国买家的购房限制，鼓励外国人可在越南自由买卖不动产。
自此开始，越南的地产价格就像脱缰的野马一样，炒房客们大量进入越南，成为推高房价的强大生力军。
在他们看来，越南的房价至少可以涨20年，胡志明市的房价可以达到6万以上。
最关键的是在2020年，李嘉诚进场了，他认准了越南的房价会在未来飙升，与胡志民市达成框架合作协议，即将在越南进行大规模的地产投资。
李嘉诚的加入，给了炒房客们更大的信心，他们要在越南重现一个奇迹，宣传词都已经写好了：前十年看上海，未来十年看胡志明市。
可以说，越南的房地产的发展速度，比工业发展的速度快了至少5倍！
因为既然投资房产可以稳赚不赔，谁还愿意吃苦受累去干制造业呢？
所以，这就出现了我们刚开始说的那一幕，越南的地王价格，超过香港价格的两倍！
看了这个价格，把越南政府都给吓住了，因为这意味着在未来，他们将以香港的成本，来发展低端制造业，这简直就是太荒谬了！
毕竟，没有任何一个国家可以依靠房地产能成为强国的。
越南政府越想越不对，凭什么越南的地价卖得这么贵，于是就开始了追查，这一查不得了，后面有惊天大幕。
这个新地王，也就是新皇明集团，是个年年亏损，入不敷出的空壳企业，他不惜一切的拿到这块地，是因为在拍卖前，就发行了以这块地为基础的债券，包装成地产投资品后，贩卖给投资人，许诺在未来，地产价格会一飞冲天，投资会获得超高额回报。
你还别说，新皇明集团的这个地产债券很快就销售一空，因为在过去的10年里，越南的地价上涨得太快了，所有人都相信越南的房价只会涨不会跌！
也就是说，新皇明集团根本就没有钱，玩的就是空手套白狼，疯狂的炒作来推高地价，在他们拿到钱后，还要接着入手下一块地皮.........
可以想象的是，如果这样玩下去，越南的房价别说超过香港，超过纽约都是妥妥的！
越南政府惊出一声冷汗，赶紧叫停了项目，把新皇明集团的高管一锅端，全部抓了起来，同时逮捕的，还有诸多地产大佬，其中就包括和李嘉诚合作的，越南地产大亨张美兰......
因为所有人，玩的都是空手套白狼的这一套！
他们想的就是，一起去合力推高越南地价，如果再玩上5年，越南的平均地价几乎就要等同于香港，但那个时候，谁还会到越南来搞制造业？崩盘也就只是时间问题了。
从2021年年底，越南开始全面整顿房地产市场，但是即便如此，越南的地产价格在去年依然上涨了25%。
因为他们已经形成了思维惯性和共识：
这房子价格，还能跌下去的？只是涨多少的问题！
真正给越南致命一击的，是美联储的加息。
今年年第一季度，因为美国进口需求的急剧下滑，越南进出口猛降13%！
到了4月份，下滑得更猛了，18%！
5月份，下滑的趋势依然没有停止，又下滑了6%！
对于有些国家来说，外贸出口下降，扛一扛就过去了，但是越南是真的扛不住，因为他的外贸依存度全球最高，进出口额几乎是GDP的2倍。
外贸的任何风吹草地，对越南来说，都是牵一发而动全身。
那么与对应的，就是经济增长率下滑到20年来最低，近5万家越南企业停工。
阿迪耐克等企业开始了全面裁员，仅仅在第一季度，105万工人失去了工作岗位........
而越南的金融市场是不设防的，那么在这个时候，配合美联储加息，大量的外资开始外逃，因为放在美国的银行吃利息，都比在越南强啊。
而我们说过，在2015年开始，外国人就可以在越南自由买房，结合目前的现状，没人相信越南的房价还能撑住，于是，房地产市场开始了大量的抛售，这种抛售最直接的影响就是房子卖不动了，房地产公司的资金链快速断裂而破产，接下来，就是短期内密集的出现了1200个烂尾楼......
被套的资金超过了340亿美元，要知道越南全国，做外贸最好的一年，也就是100亿美元的顺差，这相当于是越南4年的外汇收入。
这种状态下，越南的地产如过米诺骨牌一样放大，所有人都想卖房子，没有人想买房子。
信心一崩，就什么都没了，所有人都开始了抛售，生怕自己成为接盘侠.......
其实吧，他们早就做好了退场的准备，因为没有人能相信，一个做服装业的国家，地价能超过做科技的国家，只是他们的贪婪让他们舍不得走，因为他们认为泡沫还能继续吹下去......
什么是美国的收割模式？越南进行了教科书一样的演绎。
发达国家的资金，会快速涌入发展中国家投资制造业，但与支对应的，这个国家的人工和地产价格快速上涨，这个时候，只需要一次美联储的加息，资金就会全部撤离逃回美国。
除非有核心技术和产业进行支撑，否则，只会留下满地狼藉。
那么，越南经历了这次衰败，还有重新启动的机会吗？
我认为很难，因为在这个时候，低端制造业还会跑去越南吗？
当时跑去越南，就是因为土地和人工便宜，可现在这些优势已经没有了。
如果是想避开中美贸易战，去孟加拉，去缅甸难道不比越南好吗？
最关键的是，越南，还能回到12年前的心态吗？
这就好像一个女孩子做了小姐，她的心态就扭曲了，因为往床上一躺就能挣3000块，你说她还会安心到工厂打螺丝辛苦的挣一个月3000块，或者找个学校安心读书去提升自己吗？
越南的基础与体制，注定了他需要用近100年甚至更长时间走完我们的30年供应链布局之路，但是他们可以用10年的时间就走完房地产的爆炸式发展。
为什么越南会走到这一步？
因为做供应链，需要耐心，但是做地产，只需要贪婪！
可惜的是，没有人能遏制住这种贪婪，因为这是人性的弱点。
你是越南地方政府，你有毅力不靠土地财政而是依靠制造业的发展吗？
你是越南资本，你能遏制自己的贪婪，不挣快钱挣慢钱？去投资工业而不是投资地产吗？
你是越南的打工人，你但凡有点闲钱，你是找银行贷款买房坐等升值，还是老老实实上班？
没有一个环节能做到，没有人能抵御挣快钱的诱惑；
所以，大家都能看到终点的颓势，但是没有一个人能改变方向。
一直以来，美国不停的在拉拢东盟，那美国最想要的，也认为最可能的达成目标是什么呢？
军事上围堵中国，那是不可能的，是个明白人都知道，在亚太地区，中国的胳膊比美国粗多了。
所以，美国最想要的，是让东盟瓜分中国的供应链，让美国或者欧洲，不再依赖中国制造，这对美国来说，才是有可能实现的。
那中国的供应链，有可能被东盟瓜分吗？
答案是，没有人能抢走中国的制造业，能抢走他的，只有贪婪。
毕竟，没有一个国家能靠房地产而成为强国。
最后，我本以为越南的地产，还要在5年后暴雷，没想到，炒房客的贪婪，让这一幕今天就出现了！
