有多少城市房价在涨?房地产年终盘点

2024-01-21
作者: 佐伊 来源: 佐伊说公众号

  一、有多少城市房价在降

  2015年涨价去库存后,房地产价格曾一路上涨。2016-2021年间,70城房价同比变化显示,多数城市房价都在上涨,2018-2019年更是几乎所有大中城市房价都在涨。但是2022年以来房地产出现实质性逆转。

  新房方面。70个大中城市中,2022年房价同比下跌的高达53个,2023年仍然高达48个。

  二手房方面数据更为惨烈。70个大中城市中,2022年房价同比下跌的高达64个,2023年更是增至69个,仅成都一个城市微涨。

  二、房价降幅如何

  不仅是降价的城市越来越多,而且每月降价的幅度也越来越大。

  新房从7月份开始,每月平均跌幅(环比)开始扩大。

  1-6月,跌幅多数在0.2%-0.3%这个区间;7月以来,跌幅主要处在0.4%-0.5%这个区间,折年率在12月已经达到6.29%。即一个100万的房子,一年价格下跌为6.29万。

  二手房方面从6月份开始,逐月跌幅明显扩大。

  1-5月跌幅主要在0.2%-0.4%这个区间,6月以来,跌幅突破0.5%,随后快速攀升至0.8%附近,折年率超过9%。即100万的房子,一年价格下跌超过9万。

  这样的跌幅还是在政策密集出台的背景下产生的。

  相关机构统计,截止2023年11月底,中央和地方合计出台各项房地产救市政策1012条。其中,1-6月合计437条,平均每月73条;7-11月合计575条,平均每月115条。

  下半年政策密度远远大于上半年,但是仍然无法遏制房价下跌趋势。

  三、销售额和土地财政

  在市场经济下,房子不仅仅是一个具有使用价值和价值的商品,更是一个能带来现金流的资产。

  对资产的态度,大家一向是买涨不买跌。

  房价下跌导致的第一个问题,就是商品房销售额大量萎缩。

  按商品住宅销售面积看,2023年累计销售面积9.48亿平,已经回落至2010年水平。按销售金额看,2023年销售金额10.3万亿,已经回落至2016年水平,而2016年GDP仅为2023年的60%。

  不论从哪一个角度来说,房地产都已经没落了。

  随着房地产的没落,土地财政很可能一去不复返。

  四、房地产资金来源和高周转游戏

  除了占用上下游款项外,房地产投资资金来源主要有四类:国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。

  (1)国内贷款,顾名思义就是各种贷款,包括银行和非银机构,其中银行是主体。

  (2)利用外资的比例非常小,几乎可以忽略不计。

  (3)自筹资金,既包括股权筹资,也包括债权筹资。也就是说,自筹资金也包括了借来的钱。

  (4)其他资金占比最大,主要构成就是卖房回款。

  2016年提出房住不炒以来,房地产融资日益困难,销售回款占投资资金来源的比例越来越大。

  2008-2015年,销售回款占资金来源的比例,多数时间在40%-45%之间;2016-2023年,销售回款占资金来源的比例,暴涨至50%以上。

  2022年销售回款暴跌,导致其他资金从2021年的11.23万亿,大幅下滑至2022年的7.86万亿,随后又下滑至2023年的6.98万亿。

  同期,整个房地产投资资金来源从2021年的20.11万亿,断崖式下滑至2023年的12.75万亿。

  销售出现问题,房地产资金链面临巨大压力,之前的高周转模式放大了房地产的压力。

  挪用预售资金用于新项目开发,是达到几何级增长的关键手段。

  预售制回笼的资金理论上要用于本项目的后续开发,但由于建筑业盛行的分包制,开发商往往不需要立即支出建设成本。与其让如此庞大的资金闲置,不如早早将其挪用,转化为可进一步增值的资本,以获取高额的利润。

  开发商通过挪用预售资金提高杠杆,加速周转。这是一场击鼓传花的游戏,游戏继续下去的前提,是后面的房子能够卖出去,以弥补前面挪用的资金。一旦销售失速,整个资金的游戏就会轰然倒塌。

  2022年销售失速了,资金游戏轰然坍塌。

  五、有多少楼盘停工

  房地产净停工面积有一个标准算法:

  (T+1)年的停工面积=T年施工面积-T年竣工面积+(T+1)年新开工面积-(T+1)年实际施工面积

  按照这个数据,我们可以测算出历年净停工面积。

  从数据可以看出,2015年以来,净停工面积开始增加,疫情以来更是达到高峰。今年在保交楼的压力下有所好转,但是净停工面积仍然高达7.58亿平米。

  净停工可以理解为准烂尾,烂尾的标准定义是停工一年以上。也就是说,2023年准烂尾的楼有7.52亿平米,按100平/套计算,合计752万套。

  六、融资和自救

  略。

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