房地产反弹的号角何时吹响？

　　最近老有这样的现象，新闻抓住一两个政策就吹反弹，问题在于，2023年的政策还少吗？

　　为了调节经济，我们出台了诸多政策，仅仅是房地产领域，我国中央+地方，在2023年就出台了近千条刺激政策，但是效果并不显著。

　　结果如何呢？反弹了吗？并没有。

　　70大城市中，11月新房房价环比下降的有59个，而年初仅13个城市环比下降。从下表可见，5月以来，环比下降的城市突然增加，并越来越多，不可遏制。

　　二手房也是这样，甚至一线城市二手房成交价格都在普遍下滑。

　　中原地产有一个统计指标，叫做“二手房报价指数”，这个指数的意义是这样：如果涨价的卖家等于降价的卖家，这个值就是50。如果涨价的多，就大于50，降价的多就小于50，越小说明降价的越多。

　　大家看下表，近半年以来，四大一线城市二手房报价指数几乎所有时间都在30以下，其中一部分时间还在20以下，也就是说报价降价的远远多余报价上涨的。

　　分城市考察，我们会发现，跌幅扩大的城市越来越多。新房跌幅扩大的城市，年初仅1个，二手房年初仅2个城市跌幅扩大。在5-6月间，跌幅扩大的城市突然增加，并一直持续至今。

　　为什么会出现这样的情况呢？因为房地产的供需发生了实质性的逆转。

　　从需求端看。由于城镇化减速和人口结构逆转，有购房需求的人群越来越少；由于高房价和居民部门高杠杆，有购房能力的人群也越来越少。

　　从供给端看。房地产供给明显过剩，空置率畸高。中央党校的周天勇在2016年时发文称，2015年底“城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间”，如果算上2015年正在施工和新开工的，2016年后即使新楼盘一个也不开工，“城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套……可容纳12.69到13.6亿人口居住。”

　　供需两端的变化，使得房地产的供求市场发生了实质性逆转，这是理解一切变化的基础。

　　房子卖不出去，资金回笼出问题，就开始爆发违约风险，再加上烂尾、暴雷等等各种因素，房价进一步下滑，这又会使得购房者继续观望，资金更难以回笼。进而，金融机构抽贷、惜贷，于是出现螺旋式下滑。

　　之前我们就曾反复提到，现在是政府希望救市，房企却不一定能够度过生死劫。要活下来就要有钱，然而，现在的情况房地产从哪里能够获得足够的资金呢？很难。

　　首先，金融机构不愿意放贷。

　　国家三令五申，不断强调对正常经营的房企不能抽贷、惜贷，对民企国企要一视同仁。但是，如果真的给房企放贷，甚至给民企放贷，出了风险谁担？