救楼市，国家队率先下场了

　　楼市筑底有一个非常重要的信号，我之前反复强调过，那就是地方城市下场收储存量房用作保障性住房的力度。

　　这件事其实说了快两年了，央行早在2024年就批了3000亿的保障性住房再贷款，专门用来支持地方国企收购存量房。

　　但说实话，前两年的使用力度真的不高，绝大多数城市要么就是口头说一说，要么就是搞个小试点，规模极其有限。

　　比如青岛楼市，2025全年计划收购的个人二手住房也就1200套 。体量非常的小，对于市场的影响几乎可以忽略不计，

　　你再对比一下，同样是用专项债，各大城市盘活闲置土地的积极性那叫一个高，

　　截至今年3月底，全国公示拟用专项债收储的闲置土地超过5800宗，总面积超3亿平方米，总金额超7800亿元，已经落地发行的就有3500亿元 ，远高于收购存量房。

　　为什么收购闲置土地的积极性高呢？因为盘活土地可以改性质、提容积率，甚至一块没人要的地瞬间就能变成香饽饽，

　　而收购存量房用作保障性住房，前几年根本就是个赔本买卖，房价高、租金低，单靠租金连资金成本都覆盖不了，

　　并且当时房价还处在一个快速下行的过程，地方城市收一套不仅亏资金成本，甚至还得亏房价成本，谁愿意干这种吃力不讨好的事？

　　所以那时候的收储，本质上就是救开发商，90%都是收开发商卖不掉的尾盘，帮他们回款还债，跟普通老百姓的二手房市场一点关系都没有。

　　不过最近这段时间，情况真的有点不一样了。

　　4月28日政治局会议定调稳楼市之后，短短半个月，天津、广州、苏州、上海、湖南等全国超过30个省市密集出台了新政，核心全都是加码存量房收购。

　　截至5月中旬，全国已经有超过80个城市公开表态支持，36个重点城市发布了明确的收储细则和房源征集公告。

　　好消息是，这一次，不再是单纯的口头喊话了。很多城市都拿出了真金白银的资金配套，建立了完整的制度体系。

　　比如，2026年以来，天津把盘活存量商品房列为楼市新政首要任务，上海、青岛、广西等多地密集出台收储计划，国开行等政策性银行同步跟进，收储已从政策表态转向真金白银落地。

　　为什么突然之间积极性就上来了？核心原因只有一个：地方城市终于把这笔账算明白了。

　　经过近年的房价深度调整，很多城市的房价已经跌到了一个相对合理的水平。

　　现在很多二线城市的老小区租金回报率已经能达到3.5%左右，而地城市的融资成本已经降到了历史最低，单看租金收益，已经能覆盖资金成本，甚至还有微利。

　　更重要的是，地方政府从来不是单纯的房东，他们算的是整个城市的大账。

　　就像上海之前搞的那个"住房收购置换"模式，就特别有代表性。静安区的国企收购居民手里符合条件的二手房，然后给你发房票，这笔钱只能用来买静安区的新房 。

　　这样一买一卖，形成了一个完美的闭环。

　　对于居民来说，不用再挂半年一年的房子卖不掉，一个多月就能完成置换；

　　对于开发商来说，新房有了稳定的客源；

　　对于政府来说，虽然收房可能稍微亏一点，但一套新房交易能产生几万块的税费，还能带动装修、家电等一系列消费，整体算下来绝对是赚的。

　　而且更关键的是，现在指望居民端再像2016年那样猛加杠杆已经不现实了。大家的杠杆率已经很高了，甚至现在还在去杠杆。

　　这个时候，地方城市下场当买家，就是楼市最直接、最有效的托底力量。

　　当然，我必须说清楚，现在还远远没有到大规模爆发的阶段。绝大多数城市还处于房源摸排、价格核定的爬坡阶段，真正已经完成大规模收购的城市屈指可数。

　　现在更多的是政策在密集出台，制度在逐步完善，为后续的大规模落地打基础。

　　但这已经是一个非常明确的信号了。

　　当地方城市愿意真金白银下场收房的时候，就说明他们认为这个价格已经跌到位了，最起码他们可以算得清收储存量房的这一笔账了，

　　所以接下来，我们最需要关注的不是又有多少城市发了文件，而是这些城市实际的收购规模和力度。

　　如果哪个城市或者区域真的拿出了上万套的年度收购计划，并且真金白银地落地了，那这个城市的房价离真正的底部就真的不远了。