李昌平:有的人卖房到农村买地,有的人卖地到城里买房,咋定价?

2023-12-06
作者: 李昌平 来源: 李昌平头条号

  经常有人问我:农民集体经济组织内部的资金互助社,在接受农民承包地抵押贷款时,承包地的价格是如何评估的?需要正规的评估公司评估吗?

  今天做一个统一回复。

  在实践中,农民承包地的定价是农民自主定价的,其定价的方法是这样的:

  假设1亩地的年租金(含政府补贴)是1000元,又假设银行存款年利息是2个点,则1亩土地的价格为50000元。农民是反推出来的。因为,50000元存一年的利息是1000元,1亩土地的年地租也是1000元。故,1亩地=50000元。如果承包地抵押贷款打八折,1亩承包地可在集体经济组织的资金互助社抵押贷款40000元。

  农民对土地的估价方法,其实和土地经济学对土地的定价原理是完全一致的,经济学对土地的定价公式为:

  土地的价格=土地的年租金/银行存款利率。

  1亩土地的价格=1000元/0.02=50000元。

  农村土地在农民之间是有私下(违法)交易的,他们的交易价格就是按“土地租金=存款利息”“地价=存款”定价的,不需要请评估公司定价。农民的承包地在集体经济组织内部的资金互助社抵押贷款,也不需要评估公司定价。

  如果按照农民对土地的定价方法来定市民的房价,也是可以的。

  假设100平方米的1套房子的年租金是1万元,又假设银行存款年利息是2个点,这套100平方米房子的价格就是50万元。50万元存1年的利息是1万元。实际上,很多人花50万元买不到100平方米的房子,或花50万元买一套房子所获年租金达不到1万元。这说明城市的房价被高估了。100平方米的房价,如果到银行抵押贷款,评估公司一般都会高估(评估公司收评估费),银行也不傻,一般会按评估价的7折抵押贷款。

  有的人卖房到农村买地,有的人卖地到城里买房,谁是理性的呢?

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