杭州楼市再放大招,然后呢?

2024-05-17
作者: 记者 来源: 中国新闻周刊

  无论是开发商、中介、买家还是卖家

  都在期待新政进一步激活杭州楼市

  继全面取消限购之后,杭州又出手了!

  杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布公告,经临安区人民政府研究决定,在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

  房源要求位于杭州市临安区范围内,条件包括:房源以整幢作为基本收购单位,同时单套建筑面积不超过70平方米;收购房源需搭配一定比例的车位,房源待售车位数量满足配比条件,即60平方米(含)以下的每套按0.6个车位比例配置,60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。

  杭州很长时间以来都被视为国内“楼市一线城市”,它的政策出台,总被视为具有标志性意义。

  5月11日中午,杭州房地产中介陈玲接到了一个意外的电话。电话那头是位一向高冷的客户,过去,陈玲总是时不时给她发去一些房源信息,从来没有得到回复,这天客户却主动打来,和陈玲聊了二十多分钟,有意向在杭州买一套100多万元的二手房。这天是杭州全面取消住房限购的第三天。

  5月9日一早,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》),这被市场称为“杭七条”,其中一条提到“在本市范围内购买住房,不再审核购房资格”。杭州市住房保障和房产管理局在后续的政策解答中进一步指出,“全面取消在本市范围内购买住房的条件和套数限制”。这意味着在杭州买房不再需要持有杭州户籍,不再需要缴纳社保,也没有购买套数的限制。

  这几天,几乎每天都有一二十个人联系陈玲,有老杭州人,有新杭州人,也有外地人,“房东来问房价会不会涨,客户来问房价会不会跌”。短短一个上午,仅找房App上就有7个人找陈玲进行线上咨询,“我这个还算比较少的”。

  随着杭州限购政策的结束,许多人都动了起来。无论是开发商、中介、买家还是卖家,都在期待新政进一步激活杭州楼市。

  放开限购以后

  杭州放开限购后的首个周日,滨江溪映听庐的置业顾问张炳浩到下午3点才抽空扒了几口饭。

  临近中午,一个义乌的看房团乘坐大巴来到项目现场,一整天下来,这个位于西湖区的叠墅项目接待了近100组客户,其中张炳浩接待了13组。前一天的周六是五一调休的工作日,也有50多组客户来看房,接待量较新政出台前翻了一倍。突然忙碌起来,这个新盘出现了人手不够的情况,以至于临时发出了招聘广告,加急面试了一轮。

  “现在推出来的房源,已经快要售罄了。”张炳浩说,新政后的首个周日,项目有十几套成交,而在新政前,一个星期大概只有三四套的成交量,“接下来我们可能会加推30套左右的房源出来”。

  这几天,杭州主城区的不少新盘都变得格外热闹。位于上城区的华发武珹云府才开盘不久,售楼处门口摆出了刚刚制作好的看板,打出“主城不限购”的标语。华发武珹云府的一位置业顾问说,全面取消住房限购的政策出台后,看房的人较之前多了一倍,最近几天还有空定的外地客户,“人没有到现场,直接联系我们交了定金”。

  感受到市场反馈的不只是新盘。张明明是上城区某房产中介的经纪人,新政发布之前,她已经从同行那里听到风声,了解近期可能会有“大招”放出。5月9日新政发布后,张明明马上把消息群发给700多位客户,“这种新政出来,我们一定会给客户群发,和他们形成一个互动”。700多位客户中,大概有30多位客户回复,张明明发现其中有不少是外地人。张明明主要带看西湖周边的房子,“很多外地人来杭州,一般都想买西湖周边的房子,年纪大一点的想来这边养老,年轻一些的来这边买刚需”。

杭州楼市再放大招,然后呢?

  前两个月,张明明所在门店的中介每天大概会带一两组客户看房,最近这几天平均带看的客户增加到了五六组,“确实会有一些人动作比较快”。

  哪怕不在房地产行业的一线工作,杭州市民这几天也能感受到“放开限购”成为了一则热门话题。

  杭州人齐娜曾在一家房地产企业工作七年,去年已离职,在看到杭州放开限购的新闻后,她随手在小红书上发了一篇几百字的感悟:“我在一年前离职的时候就猜到杭州政策早晚会全部放开……”这篇笔记在一天内获得12万的阅读量,几天后点赞量破1000,评论量近900,大多数留言者的IP地址都显示为浙江。甚至有买家和卖家直接在她的评论区里聊了起来,齐娜开玩笑地回复,“你们直接交易可以省中介费。”

  有几位网友给齐娜发去私信,有杭州本地人问她现在是不是卖房的时机,还有来自上海、天津的买家向她咨询杭州楼市的情况,“有人是想搬来杭州,也有人是纯粹想投资”。

  在许多人看来,杭州全面取消住房限购并不是一则意外的新闻。

  根据贝壳的数据,截至2024年3月底,杭州二手房的存量套数为15.3万套。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前在接受媒体采访时指出,杭州楼市最大的问题是二手房库存的积压,以及待开发的巨大的土地规模,杭州新房和二手房的库存去化压力都非常大。

  杭州贝壳研究院院长上官剑对《中国新闻周刊》指出,新政前的4月,杭州二手房成交量达到8402套,不过,以价换量仍是主基调,“全面取消限购之前,市场热度有所降温,新房销售速度还在放缓”。

  此外,杭州土地市场也在降温,开发商拿地更为谨慎。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说,4月,杭州有12宗土地出让,只有4宗是溢价成交,8宗是底价成交,“原本杭州的土地市场开发商都是抢着拿地,这说明土地市场在继续调整,热度在下降”。

杭州全面放开限购后的首个周日,许多购房者到新盘看房。摄影/本刊记者 张馨予

  杭州全面放开限购后的首个周日,许多购房者到新盘看房。摄影/本刊记者 张馨予

  除了房地产市场、土地市场的表现不及预期,虞晓芬指出,杭州出台新政也是在积极落实中央政治局会议精神。4月30日,中央政治局召开会议强调,要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

  “基于中央政治局会议的精神,也基于本地房地产市场供求关系发生的重大变化,杭州在这个时期出台这样的政策,很及时也很必要,目的就是促进房地产市场平稳健康发展。”虞晓芬说。

  不过,多位受访的房产中介对《中国新闻周刊》说,这几天来咨询的客户,许多聊着聊着没了下文。陈玲发现,新政让近期原本就有意向买房的客户能够早下决定,但对其他人来说,观望仍是一种更为普遍的态度。

  两轮限购

  杭州的限购政策始于2010年。

  那一年,为遏制部分城市房价过快上涨,国务院于2010年4月17日发布“新国十条”,其中提到,“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。随着“新国十条”的出台,各个城市陆续发布“限购令”。

  2010年10月11日,杭州市发布《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》,提出“杭州市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量住房)”。次年2月28日,杭州市又出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》,提出要严格执行限购政策,本市居民限购2套,外地居民限购1套。

  杭州的限购政策起到了明显抑制作用。上官剑说,作为浙江的省会,杭州有显著的光环效应,限购政策的逐步收紧,一定程度压缩了省内外来杭州的购房需求,推动楼市降温,“在当时大环境的影响下,这种波动式降温状态,一直持续到2014年”。

杭州楼市再放大招,然后呢?

  杭州楼市的降温,是当时全国楼市进入调整期的一个缩影。根据国家统计局公布的2014年12月份70个大中城市住宅销售价格,其中绝大多数城市的房价已经低于2010年的水平。在杭州,位于拱墅区桥西板块的德信北海公园于2014年2月打响马年楼市“第一降”,公布15800元/平方米的清盘价,随后不少楼盘跟进,纷纷减配降价。

  然而,由于市场信心不足,房企降价也难以换来足够的成交量。2014年底,杭州楼市背负了15万套商品房库存。《钱江晚报》在一则报道中,把2014年的杭州楼盘销售比作一场“饥饿游戏”,“要想活下来,就必须在残酷的市场中你争我夺”。那一年,杭州卖出房子最多的基本都是刚需盘。有的地块出让时溢价率超过30%,但开盘两个多月后仅成交17套房源。

  在市场极速降温的情况下,杭州的限购打开了一个口子。

  2014年7月29日,杭州的限购政策以区域性和结构性调整的方式进行松绑,主城区140平方米及以上的商品房率先放开限购,萧山区、余杭区限购全面解禁。到了次月29日,杭州全面放开住房限购政策。

  随着限购放开,2014年到2016年,杭州楼市从冰点一路驶向沸腾。

  杭州居民沈依记得,在2015年左右,周边的亲戚朋友突然都开始谈论买房,很多人都下手了,她也决定加入购房大军。2016年3月的某一天,沈依参加了当时杭州大热盘绿城杨柳郡的购房大会,摇号时有1000多组家庭到场,她没有摇到号。沈依意识到“行情真的不太对”,着急了,下午就通过朋友介绍,到另一个楼盘下定,“就怕房子没有了”。当时那个楼盘只剩下最后两套房,沈依抢到了其中一套。

  除了本市居民自住,一大批投资客也涌入杭州。成郊是一位专做杭州豪宅的房产经纪人,在2016年温州人到杭州来买房的热潮下,作为温州人,他也接待过几批老家的朋友。他回忆,当时有一个七八人的小团,到杭州买了两亿元左右的房产,人均两千万元左右,每个人根据自己的需求进行配置,“比如买两套住宅,加起来七八百万,再配一些商业地产,有钱的配置三千万,没那么有钱的配置一千万,组合起来买”。

  陈玲在2015年入行,经历了杭州限购政策短暂放开后被点燃的二手房市场。陈玲代表客户和房东谈价格,原本谈好是200万元,没过多久房东打来电话,涨到210万元,客户表示再想一想,转眼,房东报价涨到220万元。这时候又来了另一位客户,价格抬到了230万元,第一位客户纠结的工夫,房子就被第二位客户用230万元的价格买走了。陈玲感叹,买房的人太多,房东一天一个价,客户还要追着买。

  不过,2014年限购政策的放开,只是杭州楼市在那几年走向沸腾的加速器,而不是唯一的动力源。

  那段时间,一轮又一轮消息为杭州楼市的热火拾柴添薪:2014年9月,总部在杭州的阿里巴巴上市;2015年初,伴随着杭州地铁4号线一期首通段开通试运营,杭州地铁初步成网,接下来的几个月,越来越多地铁段分别开通运营和进入施工建设阶段;2015年11月,G20峰会宣布将于2016年9月在杭州举办。

  此外,2014年下半年以来,信贷政策、公积金政策等各项政策逐渐变得宽松。先是2014年9月30日,中国人民银行宣布对贷款政策进行调整,名下有1套住房并还清贷款的购房者,新购住房即可视作首套房,享受首付30%优惠政策,贷款利率下限为基准利率的0.7倍。到了2015年,杭州下调首套和二套房首付比例,首套住房最低首付款比例为20%。此外,2015年连续五次降息,购房成本持续降低。

  许多人都意识到当时正是买房良机。有杭州业内人士说,当时甚至出现了一种“空手套白狼”的现象,“比如一套200万元的房子,网签合同价可以多做一些,做到300万元,贷款210万元,相当于买房者一分钱没出”。

  上官剑说,2016年是杭州楼市特殊的一年,随着G20杭州峰会召开,杭州作为超热门城市,人才流入也进入快车道,房价出现异动,炒房团的身影频现楼市。

  在杭州楼市再次过热的背景下,杭州重启限购政策。2016年9月19日,杭州明确,在市区限购范围内,暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,同步暂停购房落户政策。

  “杭州2010年和2016年出台限购政策有着相同的背景,就是房地产市场过热,房价快速上涨,大量投资者、投机者进入楼市,这种羊群效应又进一步刺激房价上涨。”虞晓芬说,当时,有关系的人可以从开发商那里拿到房,没有关系的老百姓买不到房,“有刚性需求和改善性需求的那些家庭反而被挤出了商品房市场”,而限购政策就是地方政府通过行政的手段,抑制过热的投资性、投机性需求。

  楼市狂奔

  尽管杭州在2016年重启限购政策,但从2017年到2021年,杭州楼市仍然一路向前狂奔。

  齐娜于2016年12月在未来科技城买了一套房子,当时限购政策刚出没多久,“一部分购买力被挡在门外”,还有一些人看到杭州房价从年头到年尾已经翻倍,选择观望。杭州楼市就这样短暂地冷了一段时间。

  局势很快又变了。齐娜说,经历过那时的房地产从业人员应该都记得,杭州楼市在冷静了两个多月后,很快就在2017年上半年逐渐疯狂起来。

  杭州本地拆迁户的入场是其中浓墨重彩的一笔。2015年开始,杭州加快推进棚户区改造,2017年是那几年里拆迁量最大的一年。根据杭州市政府公布的数据,2017年杭州完成整村征迁69个村,征迁59796户。一大批拆迁户手拿数百万元甚至上千万元,进入楼市。

  2017年,沈依家也被征迁,在选择货币安置拿到拆迁款后,她手头一下子有了大概800万元的现金。沈依心想必须再买一套房子。

  但是买房没这么容易。5月拿到拆迁款后,沈依就准备买房,但后面的5个月,她在各个楼盘摇号都失败了,终于在10月才成功买到房子。这套房大概400万元,付的全款,她说这是因为当时基本上所有楼盘都收全款,贷款户很少。

  齐娜记得,当时最火的“奥体三兄弟”——时代奥城、龙湖天璞和创世纪都要收“茶水费”,也就是要另外加钱才能买,“一套房大概50万元到100万元不等”。而哪怕是加了“茶水费”,房子转手一卖又是翻倍的价钱。

  “房价倒挂”是杭州楼市一路狂奔的关键因素。2016年以来,杭州的新房开始执行限价,许多板块的新房价格普遍低于二手房价格,到2017年,杭州新房和二手房的“房价倒挂”越来越突出,而这意味着套利的空间——“房价倒挂”越严重的楼盘,炒房客越多。

  2017年往后的几年,普通的杭州市民也开始热衷于“打新”,因为入手后转手就能赚,“基本摇到就是赚到”。回想那几年,齐娜说几乎全杭州人都在摇号,无论走在景区还是商城,听旁边的人聊天,都在聊摇号的事情。2020年,齐娜跟风去了一个万人摇号的楼盘,竟然摇中了,“当时感觉自己就是天选之子”。房子交付后,齐娜马上就把房子卖掉了。

  在成郊看来,2017年到2021年是杭州楼市经历的一轮完整上涨周期,并且这一轮上涨是“天时地利人和”共同造就的——G20峰会已经召开,杭州的市政配套逐渐完整,俗称“杭州浦东”的奥体板块也发展完整,形成一江两岸的格局。

  楼市的信心也有产业的支撑。阿里巴巴作为中国头部电商,极大带动了上下游产业链的发展。成郊的客户中,有许多人是阿里巴巴的供应商,也有一些外地客户出于工作需要,总是从广东、江苏等地到阿里巴巴开会,“那不如就在杭州买一套房”。正因如此,阿里巴巴所在的未来科技城板块的房价在那几年不断攀升。

  还有许多网红选择在杭州买房置业。成郊说,直播电商兴起后,网红们发现杭州懂直播、懂内容、懂运营的人才多,更好招聘,许多人逐渐把工作和生活重心都转到了杭州。这些随着互联网浪潮诞生的一批新贵,为杭州楼市加了一把火。

  当然,浙江省内做实业的企业家一贯是杭州楼市的重要力量。成郊说,新贵诞生前,在藏富于民的浙江,很多有钱人都会在杭州买房,这是一波不容小觑的购买力。杭州豪宅经纪人周真说,这些客户偏好购买顶级豪宅,且复购率很高,常常会在同一个小区买两套,一套给老人住,一套小家庭自住。

  待杭州楼市一路狂奔到2021年,杭州的限购政策达到史上最严。相关政策明确,落户杭州未满5年的户籍家庭,在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月,方可在本市限购范围内限购1套住房;非本市户籍家庭,在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月,方可在本市限购范围内限购1套住房。

  然而,对于铁了心要在杭州买房的人,再严的限购政策也不一定能挡住。周真说,当时有的人会把房子赠予孩子、老人再买房,或者用老人的购房资格买房。沈依的邻居中,有新婚夫妻选择办婚礼但不领证的,为的是多买套房。齐娜说,也有的人选择代持、“拼多多”买房,也就是空有购房名额但首付不够的人和别人搭伙买房,首付、月供、税费一起分摊,未来利润也对等分配。

  这成为了资本的游戏。齐娜说,在有利润的前提下,无论限购与否,总有人为了逐利想尽各种方法买房。而在这种淘金的狂热中,普通市民稍不注意就会被抛下。沈依的一位老友搬到了临平区居住,这是杭州的东北门户,被大家认为是比较偏僻的地区,“我当时很意外,‘你怎么搬到那边去了’,他说当年没追上风,再想买房的时候,只能往偏的地方买”。

  2022年之后,狂奔数年的杭州楼市慢了下来。齐娜在2021年就“颇具远见”地卖掉了位于未来科技城的一套房子,那套房子就在阿里巴巴附近,之所以很快做出这个决定,是因为看到阿里巴巴股价持续震荡下跌,“我明显感觉,我这个二手房可能就要没有客户了”。果然,2022年以后,未来科技城板块的房价随之下跌。

  上官剑说,2022年5月起,杭州楼市的二手房库存逐步增加,以价换量愈演愈烈,市场从近郊开始逐步降温。整个2023年,以价换量成为杭州二手房市场的主旋律,不少小区价格跌幅超过20%。

  在2023年下半年,陈玲罕见地感觉在工作中受到了打击,没了信心。从业数年来,她还没有遇过这么难的日子。“2018、2019年那会儿,根本不愁单子,客户来了聊一聊,沟通都很顺畅,房东只要觉得符合市场价就愿意买。”但到了2023年下半年,买房的客户开始大幅压价,“说话都比较尖酸刻薄”,房东也不愿意降价,“一边不怎么想买,一边不怎么想卖”。

  有待市场检验

  尽管杭州才刚刚全面取消限购,但长期关注杭州楼市的人知道,杭州的限购实际上经历了逐渐松绑的过程。每一次松绑,对市场都产生了一定的刺激。

  2022年5月17日,杭州市发布限购松绑政策:落户杭州即可购买二手房,外地户口缴纳1年个税或社保可在杭州买二手房;个人转让家庭唯一住房的,增值税免税年限从五年改为两年;符合条件的三孩家庭在本市限购范围内限购的住房套数增加一套。

  到了2023年,杭州多个区域、板块陆续开放限购。当年10月,杭州市发布“杭六条”,主要从限购区域、首付比例、首套房的认定、摇号规则等方面进行调整。具体来看,除上城区、拱墅区、西湖区、滨江区四大城区外,其他区域全面取消限购,且落实差异化信贷政策,首付最低降至二成。

  这次松绑,刚好在亚运会之后,成郊忙碌了好一阵子。尽管他主做高端房产,但那段时间有许多亲戚朋友周末从外地赶来,拿出六七百万元的预算在萧山区看房。上官剑说,当时二手房市场成交规模大增,10月市区共成交6277套,环比上涨27.2%,同比上涨44%,推动了年末翘尾行情。

  到了今年3月14日,杭州全面解除了全市范围内的二手房限购,且二手房增值税免税年限统一调整为2年。这一次限购政策的调整同样得到了较为明显的反馈。

  “今年一二月,杭州二手房市场不像去年同期有个小阳春,成交量比较差,3月的新政就对市场有了比较大的刺激。”陈玲说,当时,好几位观望了大半年的客户联系她,她很快就成交了三四单。

  3月新政后,主城区老破小的成交量有了明显提升。陈玲说,从3月到4月,朝晖、翠苑、闸弄口等市中心的老小区异常火爆,甚至出现外地客户到朝晖一买就是七八套的现象,并且希望房龄越老越好。她分析,这些客户是在等着老房子原拆原建。近一两年来,原拆原建成为浙江省大力推进的老旧小区改造模式,改造费用需要居民自筹一部分,政府补贴一部分。陈玲说,原拆原建后的房子相当于次新房,房价会比原来高出许多,这让部分投资者看到套利空间。

  上官剑说,杭州全面放开二手房限购,加快了整体置业节奏,“4月二手房网签8402套,与3月基本持平,推动房地产市场持续修复”。

  正是因为杭州的限购政策已经经历了几轮松绑,用成郊的话说,就像一座紧闭的城已经开了几扇侧门,5月9日出台全面取消限购政策则是打开了正门。

  正门打开后,市场的反应会和前几次政策调整有什么不同吗?在易居研究院研究总监严跃进看来,新政会在短期内带来交易量的上升,再叠加之前的政策,“具有非常好的导向”。

  “限购政策已成历史,这有利于有意愿有能力的全国人民来杭州购房,助力主城区新盘销售。此外,之前杭州二手房放开限购,外地购房者已频频现身杭州楼市,此次全面放开,杭州的虹吸效应预计将进一步展现。”上官剑说,从新政头两天新增客户的变化情况看,本次新政刺激作用比3月的更大。

  虞晓芬也认为,杭州全面取消限购会活跃商品住房的成交量,加快去化速度,有利于稳价格、稳预期。因为这次的新政强调要深化房地的联动机制,“以需定供,根据供求状况动态调整供地节奏、供地规模,促进市场早日达到供求平衡,供求平衡是稳定房价的基础,对树立开发商的信心和进一步增强老百姓购房的信心,会起到积极作用”。

  几位房产中介表示,“杭七条”中,“挂牌即享首套资格”格外受客户关注。上官剑说,杭州开启了历史上最友好的信贷政策,不仅跨区买房算首套,本区内只要原有唯一住房挂牌,再买也享受首套待遇,“这也是本次新政的创新点,在一定程度上打通以旧换新交易的链条,预计会有更多的城市跟进实施”。周真说,自己就有几位客户这两天把房子挂牌,腾出首套房的名额,“本来就有需求,现在就没之前那么犹豫了”。

  另一个被购房者关注的,是“杭七条”中的优化积分落户政策。《通知》明确,“在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员,可申请落户”。

  这几天,张明明接到的外地客户咨询几乎全都围绕落户政策,大家都关心杭州是否“购房即落户”。新政当日,杭州市住房保障和房产管理局房地产业发展处副处长何陈煜说,后续会出台实施细则,不能片面理解为“购房即落户”,而是会针对目前市场和户籍管理的情况,在现有的积分落户框架内,拟大幅提高自有产权住房的赋分权重。

  在上官剑看来,杭州购房可优先落户的政策意味着抢人大战再起,“放宽落户门槛,不受学历限制,利于吸引人口流入,直接利好学区房”。虞晓芬也认为,这将是这一轮新政中带来最大影响的政策,“人口是一个城市发展最重要的基石,这次的政策从长期看有利于为杭州吸引更多人才,增强城市活力”。

  连续忙碌几天,陈玲的信心逐渐回来了。当然她也明白,全面取消限购,最终能达到什么效果,还有待市场检验。

  (文中陈玲、张明明、齐娜、沈依为化名)

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