房地产崩盘，对经济的影响超出你的想象

　　当前房价不断下滑，很多朋友自然开始思考一个问题：如果房地产崩盘，对经济到底有多大影响？又会从哪些渠道影响经济？

　　为了说明这个问题，我们首先要搞清楚和房地产有关联的主要主体。

　　请各位朋友先仔细地看看下面这个图，这个图从房地产开发流程入手，大致勾画了和房地产相关的主要主体。

　　一、土地一级开发环节

　　地方政府拆迁获得土地，这个土地俗称“生地”，还不能直接出售，需要整备后才能进入市场。

　　地方政府为委托城投公司代建（也有其他模式），进行土地一级开发，即俗称的“六通一平”、“三通一平”。所谓“通”，即是通电、通水、通路等等，所谓“平”，就是土地平整。一级开发完毕后，土地就从生地成了“熟地”。

　　一级开发一般都是垫资开发。理论上是，城投公司找银行贷款获取资金开发土地，政府将土地出让后以出让金的一部分支付城投开发费用，城投公司再偿还银行贷款。这里已经蕴含着矛盾的萌芽了。楼市欣欣向荣的时候土地不愁出让，还款不成问题，一旦楼市下滑，出让金就会减少，城投收到的费用就会减少，偿还银行贷款就会出现困难。

　　大家看很多城投公司的报表，都非常的整齐。什么叫整齐呢？就是每年的应收款都是一样的，今年2亿，明年也差不多2亿。为啥会这样？因为城投按工程进度确认收入。

　　比如投资100亿，五年完成（即每年完成20%），则每年确认收入22亿（100*20%*1.1）。

　　从报表上看，公司每年的利润都是正的，但是却有大量的应收款。这个应收款就是政府应付而没有支付的款项。这些钱在土地能卖出去的时候，往往能收回来，但是土地卖不出去，就往往收不回来。

　　这里就出现了房价下滑后的第一个影响，土地卖不出去，城投收不到政府的付款，进而无法偿还银行款项（当然，城投不能还款的原因很多，远远不止这一个，之前我们在很多文章中都讲过）。

　　实际上，不仅仅是土地一级开发存在此类问题，城投公司搞市政工程也有类似问题，这里不展开讲，后面会专文论述。

　　二、土地出让环节

　　地方政府将熟地以招拍挂的形式出让给开发商，这里涉及两个问题。一个是拿地前融的问题，一个是土地出让金的用途问题。

　　先看拿地前融。民营开发商大多是野路子，拿地的资金也不是自有资金，往往是民间资金。民间资金的利率非常高，远远超过银行开发贷。

　　2010年前后，央行温州支行做过一次调研，“温州1100 亿的民间资金有20%用于炒房地产，40%用于中间进一步介入借出，5%用于其他投资。”