房地产崩盘,对经济的影响超出你的想象

2023-12-08 1840 2
作者: 佐伊23 来源: 下班来玩啊公众号

  当前房价不断下滑,很多朋友自然开始思考一个问题:如果房地产崩盘,对经济到底有多大影响?又会从哪些渠道影响经济?

  为了说明这个问题,我们首先要搞清楚和房地产有关联的主要主体。

  请各位朋友先仔细地看看下面这个图,这个图从房地产开发流程入手,大致勾画了和房地产相关的主要主体。

  一、土地一级开发环节

  地方政府拆迁获得土地,这个土地俗称“生地”,还不能直接出售,需要整备后才能进入市场。

  地方政府为委托城投公司代建(也有其他模式),进行土地一级开发,即俗称的“六通一平”、“三通一平”。所谓“通”,即是通电、通水、通路等等,所谓“平”,就是土地平整。一级开发完毕后,土地就从生地成了“熟地”。

  一级开发一般都是垫资开发。理论上是,城投公司找银行贷款获取资金开发土地,政府将土地出让后以出让金的一部分支付城投开发费用,城投公司再偿还银行贷款。这里已经蕴含着矛盾的萌芽了。楼市欣欣向荣的时候土地不愁出让,还款不成问题,一旦楼市下滑,出让金就会减少,城投收到的费用就会减少,偿还银行贷款就会出现困难。

  大家看很多城投公司的报表,都非常的整齐。什么叫整齐呢?就是每年的应收款都是一样的,今年2亿,明年也差不多2亿。为啥会这样?因为城投按工程进度确认收入。

  比如投资100亿,五年完成(即每年完成20%),则每年确认收入22亿(100*20%*1.1)。

  从报表上看,公司每年的利润都是正的,但是却有大量的应收款。这个应收款就是政府应付而没有支付的款项。这些钱在土地能卖出去的时候,往往能收回来,但是土地卖不出去,就往往收不回来。

  这里就出现了房价下滑后的第一个影响,土地卖不出去,城投收不到政府的付款,进而无法偿还银行款项(当然,城投不能还款的原因很多,远远不止这一个,之前我们在很多文章中都讲过)。

  实际上,不仅仅是土地一级开发存在此类问题,城投公司搞市政工程也有类似问题,这里不展开讲,后面会专文论述。

  二、土地出让环节

  地方政府将熟地以招拍挂的形式出让给开发商,这里涉及两个问题。一个是拿地前融的问题,一个是土地出让金的用途问题。

  先看拿地前融。民营开发商大多是野路子,拿地的资金也不是自有资金,往往是民间资金。民间资金的利率非常高,远远超过银行开发贷。

  2010年前后,央行温州支行做过一次调研,“温州1100 亿的民间资金有20%用于炒房地产,40%用于中间进一步介入借出,5%用于其他投资。”

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