房地产到底是怎么成为今天这样的：回顾2008-2019年的地产狂飙

　　房地产真正的疯狂是从2008年开始的。

　　经济下滑时，不同行业出现产能过剩，商品卖不出去。由于地产产业链很长，开工阶段可以拉动水泥、钢铁、玻璃、建材、工程机械、建筑等行业，竣工阶段可以拉动家电、家居、家装等行业。因此，通过降息降准、取消限购等等政策，刺激商品房销售，进而刺激开发商投资，消耗上述行业过剩产能，就成了对冲经济下滑的重要手段。

　　2008-2019年，随着经济形势的变化，房地产经历了两次大规模刺激（2008、2015）和一次小规模刺激（2012）。这三次刺激之后，房地产彻底失控。

　　（一）2008-2014：一大一小的两次刺激

　　1、2008-2009年的刺激及其后果

　　2008年金融危机后，为对冲经济下滑，国家出台了一系列刺激政策，其中就包括对房地产的刺激政策。

　　2008年10月，首付比例下调至20%，同年11月，国务院重申房地产是重要的支柱企业，随后各部门出台配套措施，包括下调贷款利率、取消银行信贷规模限制等等措施。这是金融危机后的第一次大规模刺激。

　　一套组合拳下来，房价触底反弹，2009年底全国商品住宅均价同比上涨24.69%。房价上涨太快，远远超过居民收入增长速度，引得舆论哗然。2009年底国四条颁布，同期会议明确表态要“遏制房价过快上涨”。2010-2011年，5次加息，12次上调存款准备金率。

　　虽然处于紧缩状态，但房地产市场并未实质性逆转，开发商对资金的需求仍然强烈，出现了大量规避监管的“金融创新”。比如，银行把贷款伪装为信托贷款，这样表内业务就成了表外业务，相应地融资成本也会更高。此外，民间借贷在4万亿时期快速发展，也成了民营企业重要的资金来源。“目前一年期存款利率为3.5%，而表内贷款利率为6.56%，表外贷款利率平均可以达到9.56%，民间拆借利率平均达到25.44%。这种不同利差导致在目前信贷管制和金融压制的环境中滋生大量的监管套利。”

　　2、2012年的刺激及其后果

　　2012年我国经济增长再次面临巨大压力。

　　从外部来看，欧债危机爆发导致外需承压；从内部来看，四万亿的后遗症也显露出来，不同产业产能过剩的压力越来越大。内外交困使得我国GDP增速首度破八（仅为7.9%）。

　　如果放任经济失速，为经济高速增长所掩盖的诸多矛盾都会一一爆发，这是不可承受之重。因此，我国在以后更高的房价和当前面临的动荡之间，选择了前者。不能让矛盾在当下爆发！刺激！哪怕推高房价也要刺激！