地产资本的兴衰：房地产的历史轮回

　　我国地产资本是在计划经济向市场经济变化的过程中形成的，这个过程分成了三个主要的阶段，每个阶段的特定各不相同。

　　一、1978-2002

　　1978-2002年是地产资本发展的第一个阶段，也是地产资本复活的阶段。本阶段中，地产资本从无到有被召唤出来，随着市场经济的发展，不断成长壮大。然而，计划经济时期遗留的福利分房制度，如梦魇一般环绕着地产资本。在福利分房制度的笼罩下，地产资本就像一条被打断了腿的狗，只能一瘸一拐地在地上爬行。

　　这个阶段以1992年划界，又分成两个小的阶段。

　　（一）1978-1992

　　随着三大改造结束，1956年我国在全国范围内终止了房产交易，正式终结了地产资本的生命。1956-1978年，我国一直实行福利分房，居民仅需象征性缴纳低廉的房租。以北京为例。1966-1976年间，城镇职工平均月工资约50元，双职工家庭月工资100元左右。房屋租金仅0.24元/使用平米。房屋使用面积按20平米计算，则每月房租为4.8元每月，不到月收入的5%。

　　1978年我国开始以商品房为导向的住房改革，尘封已经的地产资本被重新召唤出来。然而，刚被召唤出来的地产资本，在社会主义福利分房的包围之下举步维艰。不论是第一次房改推行的全款房，还是第二次房改推行的折价房，都没有市场需求，享受着分房的职工没有买房的动力。第三次房改的提租补贴也不能解决问题，只要福利分房制度存在，一切改革不过是隔靴搔痒。

　　按统计年鉴，我国1986年住宅竣工面积110,641万平米，其中商品房竣工面积占比12.8%，即14,162万平米，而售出去的商品房仅2,697万平米。也就是说，全社会新增了110,641万平米的住宅，而实际上进入使用的商品房仅2,697万平，占比仅2.44%，微不足道。

　　1988年我国发生危机，价格闯关失败后，国内通胀一发不可收拾。为了遏制通胀，国家决定“以出售公有住房为突破口”，回笼增发的货币。越来越多的地方不再严守全款卖房的原则，开始打折出售公房，提租补贴的试点就此败北。

　　随后，历史进入了异动的三年。市场经济的改革一度脱轨，房地产在这三年一片萧条。中国房地产的第一次大规模烂尾，就出现在这个时期。

　　这是中国地产资本复兴的第一个时期，这个时期以三次改革试点为其主要标志。这三次失败的试点，指向了一个共同的问题——福利分房是地产资本复兴的最大绊脚石。

　　在这个时期，还发生了两件影响深远的事情。第一，土地使用权得以有偿出让。1987年9月，深圳“卖出”了改革开放以来第一块国有土地使用权。第二，生息资本进入房地产市场。1988年前后，各专业银行纷纷成立房地产信贷部。