学者：建议将住宅的70年产权改为永久，20年内不收房地产税

　　学人简介：陶然，香港中文大学（深圳）人文社科学院教授

　　全国卖地收入在2021年达到8.7万亿的历史高点，2022年大幅下降至6. 7万亿，今年还会进一步下降吗？在一线城市房价也出现下降，居民对楼市信心不足的背景下，调控政策该如何调整？10月9日，香港中文大学（深圳）人文社科学院教授陶然，在《有识》栏目对地方债、民企信心、土地财政、房地产、城中村改造等热点问题做了解读。他认为，“大水漫灌”式“棚改”刺激了很多人口流出地城市房价的大幅上涨，不少城市房价两年内翻番。针对当前房地产市场信心不足的问题，他建议应该尽快把所有的限购、限价、限贷，包括对开发商的一些融资约束尽快取消；同时宣布未来相当长时期，比如20年内不征收以住宅物业为对象的房地产税；进一步明确将住宅70 年产权改为永久，70年到期之后无偿自动续期。

　　此外，他总结认为，拉动中国过去20多年经济快速增长，主要是以生产消费品为主、出口导向的民营制造业企业，这一类民营企业建构了巨大的制造业产能，在国际市场为中国经济攻城略地，这是过去二十多年中国经济增长和财富累积的根本来源。要恢复这部分企业的预期和信心，主要还是要努力处理好国际经贸关系。

　　最后，他提出，特大、超大城市的城中村和老旧小区更新应该推动“两个竞争加一个腾挪”的创新模式，将有效降低“钉子户”对拆除重建式更新的负面影响，在拉动增长的同时，让被拆迁业主有真正的获得感，同时通过增加商品房供给逐步消除房地产泡沫，而现有政策中要求地方政府和国有企业负责拆迁和一级开发的“做地”模式，以及在商品房供应中搭配保障性住房的思路需要调整。

　　问：你曾经做过一个测算，如果地方政府宽口径的债务为90万亿，即使经过2015年后的债务置换和降息，现有债务的平均利息为4%-5%。这就意味着地方政府每年付息至少需要3.6万亿-4.5万亿。地方政府还债的主要来源是土地出让金，而地方土地出让金毛收入在2021年达到8.7万亿的历史高点后大幅下降，2022年只有6.7万亿，今年预期还会进一步下降。在土地财政后劲不足的背景下，背上沉重债务压力的地方如何走出发展困局？

　　陶然：不同机构有不同的测算标准和结果，地方债的规模在2010年底就超过了10万亿，之后持续增加，现在确实已经达到了一个超高的水平。根据国际货币基金组织的测算，2021年地方宽口径债务（隐性加显性债务）大概在80万亿左右。而另外一些测算表明，到2022年底，地方显性债(一般债加专项债)为35万亿，地方投融资平台债务为59万亿，总规模达到了94万亿。虽然地方平台公司债务不应该完全算作地方隐性债，因为其中大概不到20%是平台企业自己的正常借债行为，但由于一些城投公司为低级别（主要是县级）地方政府所负债务因其未发城投债而没有披露其资产负债表，因此并未完全纳入统计，加上一些地方非城投国企的借贷实际上也是地方政府隐性负债，所以地方总债务应该在90万亿的水平甚至还要更高。