房地产的问题在房子之外

　　自十月中旬以来，房地产调控政策明显转向救市，金融监管当局不断放松对房地产开发行业的融资限制，从信贷、债券和股权融资这“三支箭”着手，确保行业生存能够持续。在政策急速转向的背后，是这两年的严厉的调控政策已经引起行业危机，经营主体在境外债券市场不断违约，在境内偿付周转均出现严重问题，“烂尾楼”大规模再现。

　　仅从数据[1]上看，1—10月份，房屋新开工面积103722万平方米，下降37.8%。商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，商品房销售额108832亿元，下降26.1%。截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元。一年内到期的债券合计9552.8亿元，这还只是债券，总负债规模更是远高于此。著名房地产开发商中，恒大、融创、龙湖、碧桂园、世茂、泰禾等都出现了各式各样的危机，更不用说之前已经出现危机的万达、新城、华夏幸福等。

　　2021年1月，房地产企业融资“三条红线”推出，这是调控政策在供应端力度最大的一次，之前调控政策主要集中在限购、限贷、差别化税收等方面，主要以遏制房地产投机需求为主，这一政策效果立竿见影，叠加疫情冲击，房地产开发企业的资金到位速度急速下降，行业景气指数急剧降温，违约事件也开始频发，2021年全年，房地产债券违约17家，金额799.17亿元，而到了2022年上半年，仅在美元债务市场，2022年上半年地产债务违约规模已逼近200亿，人民币市场，债务展期规模也逼近200亿元[2]。

　　11月28日晚，监管机构宣布重启房地产企业股权融资和上市，受此消息刺激，房地产、金融、建筑行业集体大涨，房地产ETF一度涨停。但从市场参与者私下交流中的态度来看，对房地产繁荣周期已成往事的共识，已成空前一致。用句玩笑话来说，就是开发商这群重症患者终于送进了ICU，插上了呼吸机，续不续得下去，还得看自身免疫力再说。

　　狂飙突进二十年的“灰犀牛”

　　自2003年定调房地产业已经成为国民经济的支柱产业开始至今，已经接近20年了，无论怎样忧虑这个巨大的“泡沫”，在实际层面上，房产已成为中国居民资产中最重头的构成：2020年，央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在《中国金融》3撰文称，调查显示，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，北京位居第一位；家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96%。

　　当然，按照有论者指出的那样，住房私有率高，并不代表住房自有率高，此外，由于职住分离、城际迁徙，家庭往往是户籍居住地有住宅，但在工作生活地没有住宅；由于福利和制度差异，上一代有住宅，下一代没有住宅；由于规划和建设更新速度极快，二三十年房龄的住宅已经成为“老破小”，电梯、水电气、车位、户型等都不能与新建住宅在质量上相比；由于城乡差异和户籍制度限制，乡村宅基、县镇住宅和一线城市“学区房”的资产估值，更是不能同日而语。