管清友谈房贷利率调整：房市刺激作用有限
官宣降低存量首套住房贷款利率，为什么？将会有哪些影响？
为什么要下调存量房贷利率？缓解居民部门负债压力，避免房贷继续早偿。一是房地产市场“供需关系已经出现变化”，且“房地产开发投资”仍然是GDP增速的重要拖累项，稳地产以对冲经济下行压力正当时。二是居民部门的负债压力已经很重，新贷的房贷利率和存量房贷利率已经出现较为明显的倒挂，置换存量房贷可以避免早偿所引发的金融风险。
下调存量房贷利率后对流动性有何影响？银行净息差压力加大，需要降准对冲。R007和房贷利率之差则是银行成本端与收入端的息差，也就是说大规模置换调降存量房贷利率，在短期极大规模压缩了银行利润息差。在此之上我们猜测，降准的可能性仍在增加，降准后银行会有更加富裕的资金空间，银行间拆借资金的需求也将会降低，进而带动银行间实际借贷成本的下行，有助于缓解银行息差压力。
除了降低存量房贷利率外，这次出台的政策中还配合了降首付。即首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%，这一轮的政策力度甚至要大于2015年。但我们认为从刺激房价角度来看，不能太乐观，当前房价上涨预期已经彻底打碎，且绝大部分城市大量存量房闲置，如果仅仅是释放“刚需”、“刚改”很难出现房价大幅上涨的情况。
对其他资产将会产生哪些影响？利率中枢有望受益于政策脉冲进一步下探。此前受到政策利率连续下调冲击，10年期国债收益率一路下行冲进“2.5%”时代。但随着降息预期逐步落地市场对于无风险利率的乐观预期出现回调，10债利率出现回溯上行。而此轮降准预期带来的流动性宽松预期叠加利率中枢下移，短期对股债资产都有利好；而在汇率层面，考虑到今天（9月1日）央行官宣调降外汇存款准备金率2个百分点，我们认为汇率可能仍将在7.2-7.3水平双向波动。
正文
事件：8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
1、为什么要下调存量房贷利率？缓解居民部门负债压力，避免房贷继续早偿
一是房地产市场“供需关系已经出现变化”，可以开始救地产了。在此前的“724”会议中对于房地产市场的定调正式改为“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。而另一方面，地产业已经不是当前经济的最主要驱动力，但“房地产开发投资”仍然是GDP增速的重要拖累项：今年1-7月国内房地产开发投资累计同比-8.5%（去年同期已经-6.4%），稳地产以对冲经济下行压力正当时。
