怎么通过官方数据挖掘房地产的内部问题

2023-12-10
作者: 佐伊23 来源: 下班来玩啊公众号

  这篇文章我们举几个例子,讲一下怎么通过官方提供的数据,挖掘房地产的内部问题。

  首先我们要明白,仅仅看同比、环比,没有多大意义,这看不出其中的门道。要通过数据进行分析,就要清楚数据内部结构。

  以房地产投资为例

  下图是2011-2023年9月累计数据,从数据可见,2023年的数据比2018年数据还低,倒是比2017年数据好。

  那么,是不是可以认为,房地产投资已经恢复到2017年的情况了呢?事实上不能这样看。要明白这个问题,我们就要讲一下房地产投资的四个细分项。

  房地产投资分成四个主要部分,分别是建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资、其他费用投资。我们看2022年数据,房地产投资完成额合计13.29万亿,其中建筑工程7.93万亿,安装工程0.46万亿,设备工器具0.12万亿,其他费用4.78万亿。

  这些分项投资都有什么意义呢?

  先说建筑工程投资。建筑工程投资说白了就是修房子,这是房地产投资中,真正能拉动经济的主体部分。建筑工程投资完成额对应了修房子的规模,因此与房屋施工面积同比增速是相关的。因此从建筑工程形成实物工作量的角度看,目前的房地产投资情况,大致也就2015年的水平,倒退了8年。

  安装工程指各种设备、装置的安装。一般来说要房子修得差不多了,才会涉及安装工程,因此安装工程同比照理来说应该和房屋竣工面积同比高度相关,但事实上数据拟合程度不太高。设备工器具指各种购置或自制的,计入固定资产的设备。体量很小,对房地产投资影响可以忽略不计。

  其他费用主要就是土地购置费。由于我国可以缓交一年,因此今年的土地购置费一般对应去年的土地成交款。

  我们把建筑工程和其他费用放在一起看。从下表可以看出,2023年8月(9月数据缺失分项)房地产投资增速下滑15.32个百分点,其中建筑工程投资(能形成实物工作量拉动经济的)同比下滑21.08%,而其他费用(主要是土地购置款)下滑仅5.92%。也就是说,主要靠土地购置款延缓了房地产投资下滑的速度。

  土地投资款就是买地的钱。联想到去年地方政府让城投托底买地的新闻,我们大致可以得出这样的结论,如果不是卖地(包括虚假卖地)还能卖出一些钱,房地产投资是数据会更烂。

  以施工、新开工和竣工面积为例

  除了投资数据,我们还可以观察一组数据,就是房地产施工面积、新开工面积和竣工面积。这三组数据有一个算术关系,可以通过三组数据计算每年净停工面积:

  净停工面积=T年施工面积-T年竣工面积+(T+1)年新开工面积-(T+1)年施工面积

  按照这个数据,我们可以测算出历年净停工面积。下图中2023年数据截止9月份。从数据可以看出,2023年9月份净停工面积7.52亿平米。净停工可以理解为准烂尾,烂尾的标准定义是停工一年以上。也就是说,2023年准烂尾的楼有7.52亿平米,按100平/套计算,合计752万套。

  当然,你还可以从数据里面看出很多东西,关键是要进入数据结构,而不是停留在表面。

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