安生：城中村改造将推动新一轮房地产高潮？你大概率想多了

　　最近多位读者在知识星球问我关于特大城市城中村改造的事情，问我怎么看，会不会推动新一轮房地产暴涨。

　　为此，说说我的观点，交流一下学习中央精神的心得。

　　第一，他们这样考虑不是完全捕风捉影。

　　2001年《大腕》上映，其中有一段经典台词：

　　一定得选最好的黄金地段，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓，电梯直接入户，户型最小也得四百平米。什么宽带呀，光缆呀，卫星呀，能给他接的全给他接上，楼上边有花园儿，楼里边有游泳池，楼里站一个英国管家。假发，特绅士的那种，业主一进门儿，甭管有事没事都得跟人家说：May I help you, Sir ?一口地道的英国伦敦腔儿，倍儿有面子。

　　社区里再建一所贵族学校，教材用哈佛的。年光学费就得几万美金。建一所美国诊所儿，二十四小时候诊。是一个字儿——贵！感冒就得花个万八千的。

　　周围的邻居不是开宝马就是开奔驰，要是开一日本车呀，都不好意思跟人家打招呼。

　　这样的公寓一平米得卖多少钱？四千美金起，还不打折。

　　当时的人看来，如果北京的房价，4000美元一平米，纯属疯人呓语。后来的事实证明，贫穷限制了人们的想象力。

　　2006年，美国经济放缓，需求增长放缓，大量资金进入股市投机。

　　2007年，股灾。许多人到现在还没有解套。

　　2008年，美国次贷危机，中国推出四万亿计划——全球金融危机，风景这边独好。

　　2000年前后，北京只有两条地铁线，2008年奥运会，地铁线迅速成网。高铁建设、高速建设全面铺开。城市功能提升改造，很多鬼城都是那时开始修建的。随着大规模房地产拉动铁公基，房价启动。

　　印象之中，北京西三环的房价突破1万，几年之内接近2万。《大腕》之中的疯人呓语，迅速变为现实。

　　2016年，供给侧改革，主动加强行业垄断。垄断企业利润提升。棚户区改造加速，房地产涨价去库存。

　　北京房价短时间内突破10万。贫穷限制了《大腕》的想象力。

　　房住不炒也是2016年提出的。

　　从时间上看，2008距2016是8年，2016到今年7年。

　　考虑到中期贷款一般5年，5年之后经济还有一段惯性，中国启动新一轮凯恩斯主义的周期，大约是7—8年。

　　所以，多数人有这样的想法，完全可以理解。

　　第二，他们没有认真研读新闻报道，至少忽视了认真阅读相关新闻报道。

　　首先，首次提出城中村改造是在7月21日的国常会上。

　　一共三个议题：听取当前防汛抗旱工作情况汇报，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，审议通过《社会保险经办条例（草案）》。首要议题是防汛抗旱。

　　重要议题靠前，这是常识。如果要搞大规模刺激政策，怎么能放在第二个议题？

　　会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

　　记住加粗地方，城中村改造的目的，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。后面还会提到。

　　其次，政治局会议上提城中村改造只有一句话。

　　会议对经济总体现状的判断是：

　　国民经济持续恢复、总体回升向好，高质量发展扎实推进，产业升级厚积薄发，粮食能源安全得到有效保障，社会大局保持稳定，为实现全年经济社会发展目标打下了良好基础。

　　会议对经济发展趋势的判断是：

　　当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。

　　从对经济形势的整体判断来看，目前没有出大规模刺激政策的必要。

　　所以，目前看，认为将以城中村改造推动新一轮房地产高潮，大概率想多了。

　　有读者提出来，这次会议没有提“房住不炒”。这次会议上对房地产的政策是：

　　会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　适时优化的首要目的，是切实防范化解重点领域风险。从防止房地产市场下跌导致“重点领域风险”，到允许房地产上涨，还有相当一段距离。

　　再次，在这次会议上提到城中村改造，是在新闻全文的中后部分，保障性住房建设和供给的内容之中，和“平急两用”基础设施建设并列，靠前于盘活改造各类闲置房产。放在这个位置，结合上下文，显然不是首要重点内容。

　　要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

　　又次，不仅如此，新闻后面紧接着就提到了防范化解地方债务风险。做这些事的追加条件，是不能增加地方债务风险。

　　截至目前，小城镇建设和棚户区改造的钱还没还上呢。如果财政不出钱，这事怎么推广是个问题。让资本介入，资本也是善财难舍，如果介入，就必然要连本带利收回来。那么城中村的劳动者不但收入下降，还要面临房租上涨。由财政补贴，那自然由回到了举债、赤字拉经济的循环。

　　不许增加地方债务风险，直接就否掉了举债、赤字拉经济的循环模式。

　　所以，除非中央另有会议，否则以对目前新闻的研读看，城中村改造的规模，很难达到当年四万亿和棚户区改造的水平。

　　最后，如何理解城中村改造的规模和目的。还是要从新闻原文之中寻找。

　　会议强调，做好下半年经济工作，要坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，全面深化改革开放，加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

　　会议强调，要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费。要更好发挥政府投资带动作用，加快地方政府专项债券发行和使用。要制定出台促进民间投资的政策措施。要多措并举，稳住外贸外资基本盘。要增加国际航班，保障中欧班列稳定畅通。

　　前面提到，城中村改造的目的是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。城中村改造是众多扩大内需的手段之一。在新闻报道中的位置，比汽车、电子产品、家具等大宗消费的位置还靠后。其重要性不如前面几样，可见一斑。

　　不仅如此，城中村改造还放在化解重点领域风险的一段。

　　所以，至少包含两层含义：一是城中村扩大内需功能不如汽车、电子产品和家居重要。二是改造城中村要与化解重点领域风险统筹结合，不能增加新的风险，不论是房地产导致的金融风险，还是地方债务风险。

　　所以，从研读目前的新闻来看，此次刺激经济的思路与前两次不同，不是大规模增加地方政府支出，用赤字换就业，而是化解地方债务存量，严控地方增量，通过鼓励民间消费（尤其是电动汽车），民营资本投资，一带一路，科技创新，推动平台企业等方式拉动经济。

　　对房地产也是如此，化解存量问题，严控增量问题。把支柱产业从房地产上转移到其他领域。房地产产业要实现的目标，一是改善民生，二是化解风险。至于城中村改造的扩大内需的功能在这次会议上根本就没提。

　　这也与7月17日国家统计局的回应相吻合，国家统计局的回应必然与更高决策保持一致。

　　近期房地产开发投资增速下降，国家统计局今天公布数据显示，上半年，全国房地产开发投资5万8550亿元，同比下降7.9%，其中，住宅投资下降7.3%。

　　随着房地产政策持续放松，下半年房地产投资走势如何？国家统计局新闻发言人付凌晖今天回应称，下阶段，将继续坚持“房住不炒”政策，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，保障民生需要。

　　关于房地产投资情况，付凌晖表示，目前房地产新开工面积还在下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降，未来看，房地产投资还会处于低位运行，房地产投资会逐步回到合理水平。

　　城中村改造推动新一轮房地产高潮？你大概率想多了。