安生:城中村改造将推动新一轮房地产高潮?你大概率想多了

2023-07-26
作者: 安生 来源: 红歌会网

  最近多位读者在知识星球问我关于特大城市城中村改造的事情,问我怎么看,会不会推动新一轮房地产暴涨。

  为此,说说我的观点,交流一下学习中央精神的心得。

  第一,他们这样考虑不是完全捕风捉影。

  2001年《大腕》上映,其中有一段经典台词:

  一定得选最好的黄金地段,雇法国设计师,建就得建最高档次的公寓,电梯直接入户,户型最小也得四百平米。什么宽带呀,光缆呀,卫星呀,能给他接的全给他接上,楼上边有花园儿,楼里边有游泳池,楼里站一个英国管家。假发,特绅士的那种,业主一进门儿,甭管有事没事都得跟人家说:May I help you, Sir ?一口地道的英国伦敦腔儿,倍儿有面子。

  社区里再建一所贵族学校,教材用哈佛的。年光学费就得几万美金。建一所美国诊所儿,二十四小时候诊。是一个字儿——贵!感冒就得花个万八千的。

  周围的邻居不是开宝马就是开奔驰,要是开一日本车呀,都不好意思跟人家打招呼。

  这样的公寓一平米得卖多少钱?四千美金起,还不打折。

  当时的人看来,如果北京的房价,4000美元一平米,纯属疯人呓语。后来的事实证明,贫穷限制了人们的想象力。

  2006年,美国经济放缓,需求增长放缓,大量资金进入股市投机。

  2007年,股灾。许多人到现在还没有解套。

  2008年,美国次贷危机,中国推出四万亿计划——全球金融危机,风景这边独好。

  2000年前后,北京只有两条地铁线,2008年奥运会,地铁线迅速成网。高铁建设、高速建设全面铺开。城市功能提升改造,很多鬼城都是那时开始修建的。随着大规模房地产拉动铁公基,房价启动。

  印象之中,北京西三环的房价突破1万,几年之内接近2万。《大腕》之中的疯人呓语,迅速变为现实。

  2016年,供给侧改革,主动加强行业垄断。垄断企业利润提升。棚户区改造加速,房地产涨价去库存。

  北京房价短时间内突破10万。贫穷限制了《大腕》的想象力。

  房住不炒也是2016年提出的。

  从时间上看,2008距2016是8年,2016到今年7年。

  考虑到中期贷款一般5年,5年之后经济还有一段惯性,中国启动新一轮凯恩斯主义的周期,大约是7—8年。

  所以,多数人有这样的想法,完全可以理解。

  第二,他们没有认真研读新闻报道,至少忽视了认真阅读相关新闻报道。

  首先,首次提出城中村改造是在7月21日的国常会上。

  一共三个议题:听取当前防汛抗旱工作情况汇报,审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,审议通过《社会保险经办条例(草案)》。首要议题是防汛抗旱。

  重要议题靠前,这是常识。如果要搞大规模刺激政策,怎么能放在第二个议题?

  会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。

  记住加粗地方,城中村改造的目的,是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。后面还会提到。

  其次,政治局会议上提城中村改造只有一句话。

  会议对经济总体现状的判断是:

  国民经济持续恢复、总体回升向好,高质量发展扎实推进,产业升级厚积薄发,粮食能源安全得到有效保障,社会大局保持稳定,为实现全年经济社会发展目标打下了良好基础。

  会议对经济发展趋势的判断是:

  当前经济运行面临新的困难挑战,主要是国内需求不足,一些企业经营困难,重点领域风险隐患较多,外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后,经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力,长期向好的基本面没有改变。

  从对经济形势的整体判断来看,目前没有出大规模刺激政策的必要。

  所以,目前看,认为将以城中村改造推动新一轮房地产高潮,大概率想多了。

  有读者提出来,这次会议没有提“房住不炒”。这次会议上对房地产的政策是:

  会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  适时优化的首要目的,是切实防范化解重点领域风险。从防止房地产市场下跌导致“重点领域风险”,到允许房地产上涨,还有相当一段距离。

  再次,在这次会议上提到城中村改造,是在新闻全文的中后部分,保障性住房建设和供给的内容之中,和“平急两用”基础设施建设并列,靠前于盘活改造各类闲置房产。放在这个位置,结合上下文,显然不是首要重点内容。

  要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险,制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管,稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

  又次,不仅如此,新闻后面紧接着就提到了防范化解地方债务风险。做这些事的追加条件,是不能增加地方债务风险。

  截至目前,小城镇建设和棚户区改造的钱还没还上呢。如果财政不出钱,这事怎么推广是个问题。让资本介入,资本也是善财难舍,如果介入,就必然要连本带利收回来。那么城中村的劳动者不但收入下降,还要面临房租上涨。由财政补贴,那自然由回到了举债、赤字拉经济的循环。

  不许增加地方债务风险,直接就否掉了举债、赤字拉经济的循环模式。

  所以,除非中央另有会议,否则以对目前新闻的研读看,城中村改造的规模,很难达到当年四万亿和棚户区改造的水平。

  最后,如何理解城中村改造的规模和目的。还是要从新闻原文之中寻找。

  会议强调,做好下半年经济工作,要坚持稳中求进工作总基调,完整、准确、全面贯彻新发展理念,加快构建新发展格局,全面深化改革开放,加大宏观政策调控力度,着力扩大内需、提振信心、防范风险,不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解,推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

  会议强调,要积极扩大国内需求,发挥消费拉动经济增长的基础性作用,通过增加居民收入扩大消费,通过终端需求带动有效供给,把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费,推动体育休闲、文化旅游等服务消费。要更好发挥政府投资带动作用,加快地方政府专项债券发行和使用。要制定出台促进民间投资的政策措施。要多措并举,稳住外贸外资基本盘。要增加国际航班,保障中欧班列稳定畅通。

  前面提到,城中村改造的目的是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。城中村改造是众多扩大内需的手段之一。在新闻报道中的位置,比汽车、电子产品、家具等大宗消费的位置还靠后。其重要性不如前面几样,可见一斑。

  不仅如此,城中村改造还放在化解重点领域风险的一段。

  所以,至少包含两层含义:一是城中村扩大内需功能不如汽车、电子产品和家居重要。二是改造城中村要与化解重点领域风险统筹结合,不能增加新的风险,不论是房地产导致的金融风险,还是地方债务风险。

  所以,从研读目前的新闻来看,此次刺激经济的思路与前两次不同,不是大规模增加地方政府支出,用赤字换就业,而是化解地方债务存量,严控地方增量,通过鼓励民间消费(尤其是电动汽车),民营资本投资,一带一路,科技创新,推动平台企业等方式拉动经济。

  对房地产也是如此,化解存量问题,严控增量问题。把支柱产业从房地产上转移到其他领域。房地产产业要实现的目标,一是改善民生,二是化解风险。至于城中村改造的扩大内需的功能在这次会议上根本就没提。

  这也与7月17日国家统计局的回应相吻合,国家统计局的回应必然与更高决策保持一致。

  近期房地产开发投资增速下降,国家统计局今天公布数据显示,上半年,全国房地产开发投资5万8550亿元,同比下降7.9%,其中,住宅投资下降7.3%。

  随着房地产政策持续放松,下半年房地产投资走势如何?国家统计局新闻发言人付凌晖今天回应称,下阶段,将继续坚持“房住不炒”政策,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,保障民生需要

  关于房地产投资情况,付凌晖表示,目前房地产新开工面积还在下降,竣工面积在增加,施工面积整体下降,未来看,房地产投资还会处于低位运行,房地产投资会逐步回到合理水平。

  城中村改造推动新一轮房地产高潮?你大概率想多了。

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