子午：房价“不许跌”的深层次逻辑

　　据《时代周报》，近日，长三角首张“限跌令”落地，江阴市住建局发布通知，严禁房地产企业低价倾销、打价格战。而在此之前，昆明、岳阳、惠州、唐山等多个城市已经先后出台严控降幅的“限跌令”政策。

　　据《株洲日报》报道，近日，株洲市住建局对多家房企的项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录，打击房企“恶意降价”。

　　“限跌令”折射出来的是部分三四线城市“房市”的持续低迷。为了抑制房价过快增长、防范系统性风险，“紧信贷”是大势所趋；住房事实上在今天已经更多地成为了“投资品”的角色，“买涨不买跌”是“投资人”的普遍心态，除了北上广深和部分省会城市还保持着强劲的“投资冲动”，以致于需要通过“紧信贷”来遏制，三四线城市已经普遍缺乏增长的后力。

　　那些深耕三四线城市的中小型房地产企业资金周转难度不断加大，除了“恶意降价”尽快清仓，似乎也没有更好的办法。这将是一场异常艰难的博弈。

　　前两年，民间机构统计称“我国的房子已经足够34亿人居住”。这种说法未必靠谱，但住房市场化改革至今已经20多年，作为商品的住房出现过剩是不争的事实。

　　据国家统计局2017年调查，中国城镇住房总存量为261亿平方米，按照90平米一套计算，就是2.9亿套，加上2018年建成的0.2亿套，就超过了3亿套，而2018年中国城镇家庭总户数仅为2.8亿户。这样算下来，户均商品房就已经达到1.1套以上，人均产权面积也达到了35平米。

　　如果再算上小产权房以及单位自建房、产业区配套的公寓，此外还有部分没有划归私人产权的以前国营企事业单位的分配住房，人人有房住的物质基础其实早已满足。

　　然而，因为社会贫富分化导致的住房分配不均，大多数年轻人买不起房，少数人占有大量房屋且空置的局面早已存在。由于统计困难，具体的空置率数据一直是众说纷纭。国家电网将一年一户用电量不超过20度（大约也就是富人开空调住一晚的用电量）住房视为“空置”，据此测算大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%；2012年北京人口管理总队调查显示，按最近连续半年无人居住的标准，北京住房空置率高达29%；西南财经大学历时5年，通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示，2013年我国城镇住宅整体空置率达到22.4%；2015年5月，腾讯网等机构的抽样调查结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。而商住楼的空置问题更为严重，深圳2019年的统计显示空置率高达65.7%。