星燧：称“预售制和按揭是房地产伟大发明”的专家

　　8月26日，根据凤凰网报道，北师大房地产研究中心主任董藩称：“房产领域有两个伟大的发明，一个是预售制，一个是按揭贷款。”

　　当天晚上21时许，凤凰网财经《封面直播》采访北师大房地产研究中心主任董藩，“解读房地产市场的走向与变革”。

　　至于为什么“伟大”，董藩称“没有预售制房价会飞涨”。

　　消息一出，立刻冲上全国热搜，引来无数人的唾骂。

　　董藩称，其一、“房地产是资本密集型行业，预售制能够使开发商在钱不够的情况下，通过预售产生相当于融资的效果。”

　　“如果预售情况较好，产业链就会有较好的信心基础，使施工企业、建材商等愿意赊帐，帮助开发商完成项目，有利于开发规模。如果仅靠开发商的自有资金，开发规模会大大下降。当开发规模下降即供给端下降了，但需求端没有下降的情况下，就会导致价格飞涨。”

　　其二、“预售对消费者有一定好处。除却烂尾等特殊情况，正常情况下，房价稳步上涨时，消费者通过预售提前两、三年买房，就意味着按照两、三年前的供求关系去支付价格。因此预售虽然提前付钱，但消费者就相当于合作投资，分享了未来上涨中带来的增值收益。”

　　其三、“目前预售制还有一些缺陷。与中国相比，西方预售交了10%或20%的定金后。等到交房时才办贷款，但中国是预售时就必须办贷款，银行提前两三年收取利息，这实际上是对消费者财产权的伤害。”

　　所以“重点是办贷款的时间应移到交房时，并且对预售资金进行监管，监管方中必须有业主代表或者业主的律师才行，买卖双方与政府共同监管，这样才真正起到监管作用。”

　　那么，这个“专家”所讲的话对吗？

　　当然不那么对了。

　　首先，房价暴涨的最本质原因，尤其是一线城市涨到如此离谱的程度，涨到要“掏空六个家庭口袋”的地步的最根本原因是什么？

　　其实这个问题星燧已经做过多次分析（具体可见星燧的《房价是怎么升起来的？》等文章）。

　　造成如今房价暴涨的最根本原因主要有两条：

　　其一是2008年的“救M国就是救X国”,"输性通胀"，导致的房价恶性暴涨；

　　其二就是阶差地租；（不懂可以百度）

　　与供需关系关系联系不大。

　　这位“专家”说“没有预售制房价会飞涨”，纯属胡说八道。

　　道理很简单，1995年，中国大陆才从香港引入了预售制。

　　但是按照这个专家所说的话，“没有预售制房价会飞涨”，1995年以前的房价应该“飞涨”才对。

　　但实际的情形是，在1995年以前，中国大陆的房地产不但涨价极其有限，而且还爆发了多次的房价暴跌。