楼院怎么看当下东莞，他自己如何做？

　引题：那些为爱付出的代价

　2021年的夏天，晚

　　卖出去的，或买来的，都涨了

　　多借钱，有就买，不管啦

　　涨不停，根本停不下

　　那一场谈话，充满写意

　　空气弥漫自信与快感

　　后来又开了两瓶生肖酒

　　一切很美好

　　那真是一个好时代，真的

（图示网络版权）

　　结论前置：

　　1、友人的自述与案头的账

　　2、无能为力的宏观面

　　3、历史的阵痛与生机

　　4、东莞楼市的盘面

　　5、楼院怎么看，怎么做？

　　历史的车轮无情碾压每一个不够富有的人

　　时间给过我们糖果，给过我们爱，后来却扭出骨骼破裂的声响

　　我们认为处于黎明前的黑夜，坚守在认为对的地方

　　后来一些瞬间，却又信心崩塌，憧憬被一片片撕开

　　继而彻底改变一个人，一个社会，一个国度

　　01
一个友人的自述

　　楼院，我把我的情况告诉你，就只是随便聊聊（下述讨论数据，征得友人同意）：

　　15年：资产500万，2套房共400万（含房贷100万），现金100万，年薪65万

　　21年：资产1900万，4套房共1800万（含房贷1000万），现金100万，年薪100万

　　23年：资产1500万，4套房共1400万（含房贷1000万），现金100万，年薪30万

　　21年净资产900万+年薪100万

　　23年净资产500万+年薪30万

　　我知道，你想让我把虎门的房子出掉，可我就是不甘心。

（图示网络版权）

　　问题在哪里呢，未来会怎么样？

　　欢迎扫码，与楼院团队共同侃侃，拥抱变化。

 

　　02

　　案头的一笔账

　　01 300万的房子，账怎么算（大账）

　　（1）客户：房子300万，首付100万，贷款200万，利息100万，总价400万

　　（2）开发商：地价150万，成本费用80万，税费50万，利润20万

　　（3）政府：地价150万+税50万，得到200万

　　（4）银行：放款200万，收回300万，拿走100万

　　02 蛋糕如何分？

　　（1）300万的房子，客户付出400万

　　（2）政府拿走200万+银行拿走100万=300万

　　（2）开发商花了150万，赚20万

　　（4）上下游近百个产业靠这剩下的80万

　　03 调控玩的是哪些数字？

　　（1）限价：把开发商20万净利润拿走

　　（2）下调首付比例：让更多韭菜上车而已

　　（3）下调利率：客户付出400万变390万，银行拿走的100万变90万

　　（4）结局：失去20万净利的开发商躺下了，上下游分配那80万的人支撑不下去。

　　拿走200万的那位，愿意只拿150万时，一切“大剂量”药方均失灵。

　　03

　　一些无能为力的宏观面

 

　　01 中等收入陷阱

　　它的说法：当国家收入达到1万美元后，收入无法再冲到2万美元或3万美元（我朝当前是1.3万美元，美国为7万美元）

　　它的特征：经济增长停滞，民主乱象、贫富分化、腐败多发、公共服务短缺、就业困难、信仰缺失、金融体系脆弱

　　哪些国家逃不出：巴西、南非，土耳其、马来西亚、泰国、阿根廷

　　哪此国家跨过去了：日本、韩国、以色列。这个星球有10%国家跨过去。

　　低收入国家打开国门，承接发达国家低端产业转移，实现低收入到中收入的跨越，非艰难之事

　　中收入至高收入，需要高端教育、研发投入、航空、芯片、创新技术

　　楼院的看法是：十年里，我们跨不过去，遍地骑手如魔咒

　　02 费解的M型经济

　　M型经济，即原来数量最多的中产塌陷， “M”的两头是富人与穷人，社会底层掉入社会底层。

　　最终结局是阶级固化，富者恒富，穷者恒穷，要么是有钱人，要么是穷人

（图示网络版权）

　　Ø它的迹象：老龄化低生育率、存钱念头大于投资冲动、长期货币增发，阶段向上的通道越来越窄。

　　一台无形也无情的机器，收割你我的财富，也收割你我的时间

　　Ø国家会怎么做：持续印钱，调低利率，鼓励花钱而非存钱，刺激内需

　　Ø富人会怎么做：闲着

　　穷人会怎么做：躺平，低欲望、少吃少用少花钱、少婚少育甚至不婚不育

　　04

　　历史的阵痛与生机

 

　　01 半个东京买下整个美国

　　泡沫刺破前：美元贬值，日元升值，大量国际资本进入岛国，股市楼市持续大涨，刺激资产价格全面疯涨，东京地价相当美国全国总地价。

　　那些年，半个东京便能买下整个美国。

　　那些年，驻日美国大兵没法和日本姑娘约会，他们比日本姑娘穷得多

　　Ø泡沫刺破：1989年5月起，岛国主动刺破泡沫， 15个月里加息五次，贴现率从2.5%提高到6%。信贷阀门变紧，限制土地相关的贷款，土地价格暴跌。

　　Ø泡沫破后：企业减产能，压缩支出，限制员工加班，资产负债表衰退，房价崩盘跌幅大于5成，陷入了长达15年的萧条和低迷。

　　美国大兵可以和2个以上的日本姑娘约会

　　岛国的畅销书从宫泽理惠的全裸写真集变成励志鸡汤《脑内革命》

　　（图示网络版权）

　　02 如何看我们与岛国？

　　各个派系的专家，均能喊出十几个日本泡沫的根源，楼院认为，最核心根源为：人口老龄化+城市化几近完成+生产体系需迭代，有效需求减少。

　　岛国发生的故事，会在天朝重现么？聊聊区别与走向吧

　　90年的岛国与22年的天朝一些关乎大根源的相似类：40年里经济均涨约50倍、城镇化率均60%、社会杠杆率均约280%

　　一些患得患失的不同：岛国那些年汽车与电子产业已极其强劲，2009年人口才下降。我朝外贸依赖度低，自身市场更大，独立的货币政策，一个党指挥枪的强势政权。

　　03 这里的结局会如何？

　　对庙堂，对民间，对我们，均非一件可从容接纳的事。

　　那一句“资产负债表衰退”却非楼院认同的说法，而我们却必须按这样的方向同化。

　　① 结构性调整失效，货币政策影响有限

　　② 利率越来越低，甚至3%以下，企业不愿再借钱

　　③政府借钱，花钱，拉动原本强劲的内需

　　④ 消长的阵痛期，长达10年之久的修复期

　　⑤ 低欲望的社会，不努力便不会输

　　⑥ 低端消费是机会，夜摊、特色小吃、杂货店

　　楼院会偏乐观，简单比较岛国与这里的现象，以及去预见结果，有失偏颇。

　　可以寻找相同的有用的规律，在大市场与大政府之下，显然更具生机与更多的解题机会。

　　05

　　怎么看当下东莞

　　获利的投资客，已深度思索抛盘之事

　　套着的，考虑着止损换仓（不算太建议）

　　自住者，眼不见为净

　　需便宜的卖地，拿钱

　　清表压力相当大

　　01 一些指标

　　Ø量价：5万的，还能摇；万江奔3字头；其他区域各安天命，多数板块基本面已破防。

（图示：东莞楼市现状量价反应）

　　Ø供应：楼院甚至认为，主城与松湖里的，才是有效供应。那些供应量压境的板块，走坏了。

　　（图示：东莞核心区1年内潜在供应）

　　Ø客群：

　　① 结构：15年-19年，自住客+投资客；20年-21年，全民；22年至今，豪宅客+极刚客+部分投资客，且正在消失。

　　② 数量：量多，客则多，规律直接。

　　02 热门楼盘点评

　　Ø广发南：最核心优质的保值盘，持仓

　　Ø原岸：高质量的购买力，积极入手

　　Ø 悦府CBD：优质区位，有条件持仓

　　Ø东体公园：有预期，价格可磨

　　Ø稻花村：小盘大配套，价格要磨

　　Ø龙湾：放弃遐想，3字头

　　Ø滨海湾：再看看，后续有低价

　　03 下来一年会如何

　　向来，楼院不觉得，谁拥有足够严密的逻辑与体系性的专业理论，去精准预判至5%以下的颗粒度。

　　且这一切，与执政者的智慧、方向、力度、国运相关。

　　Ø三季度：二手价格依旧往下走，南城松山湖坚挺；一手价格有松动，但无明显降价现象

　　Ø年内：价格已到低谷，量仍上不来，悲观情绪严重

　　Ø明年上半年：依旧艰难，市场没有期待的回暖与开怀的气氛围

　　Ø明年下半年：大家似乎努力在找拐点，并让自己显得有信心

　　南城优质二手盘的价格，锚定在4万，这是一道极有意义的防线。

　　06

　　哪些建议？

 

　　01 负债最小化，而非资产最大化

　　能还的钱，还了。

　　该花的钱，省着钱。

　　希望这样的时刻永远不会到来：10年后的你，还着今天的负债。

　　出掉非核心区域所有无居住功能的房产，或置换至南城松山湖+减少贷款。

　　如何实操：

　　① 入手时：某区三房，入手300万，贷款200万。

　　② 当前：房子总价400万，贷款170万

　　③ 脱手：获取现金400万-170万=230万

　　④ 置换：南城小三房，价格360万，首付200万，贷款150万

　　结果：非核心区大三房置换为核心区小三房，负债减少20万，手头现金增加30万。

　　诚然，可以花6个月时间持续关注市场，捡笋；或者控制自己的双手，不再交易。

　　02 要不要离开南城或湖里？

　　对此的回应是：不

　　除非你有漂洋过海的通道，把你的仓位放在美帝

　　或者你是一个冒险主义者，持有老年化相关的股份

　　依旧认为，选择大社区、产品强、主流开发商的标的，并持有

　　雪崩时，放鸡蛋的篮子，都在同一辆卡车

　　却能让你在回撤时，有那么一些喘息空间

　　03 股市还是楼市？

　　楼院曾经，每日花15小时以上于股市，歇斯底的狂热的炒股者，找题材抓龙头

　　谁在这90万亿的资金池获利：收税的人，券商（手续费）、大小非、游资

　　这是一台融资机器而已，资金推动型，上涨行情需要新的资金进场并最终被收割

　　当然，作为散户，一次次体味自己的贪婪与恐惧，也未偿不是坏事，这是心智的磨练，虽然代价是金钱

　　楼院选择了留在楼市，即便是当下。

　　且，不看空。

　　理由是：仍没有高新产业接替“卖地盖房子接动内需”这件事

　　这个国度，这个城市，从来不会发生，自住需求的人，不看房，除非他没钱。

　　没有套利空间时，就共国运

　　04 致当局者

　　不可主动刺破，抱有期待

　　采用鲜明的财政刺激+货币政策，大力强化财政支出，该挖的路继续挖

　　减少税收，即使必要的钱，也少收

　　大幅降低利率、减少存量贷款利率，利率与LPR同步更新。

　　结语：戾气与爱

　　希望你是哪位幸运儿，在艰难的形势下，依旧拥有恰当的财富与丰富的心灵

　　低调，别声张财富相关的快乐话题，以免招来戾气的声音

　　我们如此赤贫且真实的存在，没有酒精，灵魂如此遥远

　　真的遥远，是我热烈的到来，你却留在了昨天

　　那些为爱付出的代价，便在心中

　　做有用的事，说勇敢的话，渴望美好的事

　　希望这一切，并非梦幻一场。