媒体:楼市乍暖还寒?

2023-03-12
作者: 刘德炳 来源: 中国新闻周刊

  近期,全国各地房地产市场出现一些好转的迹象,楼市有企稳回升的趋势。

  不过,由于长期处于“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式下,我国房地产企业的高风险状态仍不容忽视。

  住建部部长倪虹近日表示,下一步,将用“抓两头、带中间”的方法,以“精准拆弹”的方式化解风险。

  何为“精准拆弹”?如何化解楼市风险,避免暴雷?

  乍暖还寒?

  中指研究院监测显示,2月楼市成交量环比大幅上涨31.9%,同比降幅缩小。一线城市成交量环比涨5.0%,广州、深圳环比涨幅明显。二线代表城市环比涨43.9%,同比跌2.3%,其中济南涨幅最高,环比涨幅为108.16%。三线代表城市成交量环比涨幅均超50%,其中韶关涨幅最高,环比涨幅为140.4%。

  3月7日,住建部部长倪虹在两会部长通道上表示,从市场供给、市场预期、政策落实情况三个方面看,对房地产市场的企稳回升充满信心。

  在供需方面,很多住房项目复工率都大大提高,看房量也在大幅提升,成交量也明显改善。在市场预期方面,今年1、2月,全国商品房销售结束了13个月的负增长, 70个大中城市的房价总体平稳,保交楼的工作也在扎实推进,房企合理性融资也得到了改善。在政策落实情况方面,对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台,正在落实见效;同时,关于不让投机炒房者重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求,各地也在认真落实。

  与此同时,倪虹表示,在支持房地产市场企稳回升的同时,也要防范化解房地产可能形成的风险。

  今年的政府工作报告提出,“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩展,促进房地产业平稳发展”。

  目前来看,楼市的风险主要集中在房企端。

  中国国际经济交流中心副理事长王一鸣表示,房地产开发投资有望企稳,优质房企资金链紧张状况得到缓解,但房地产企业增加投资的动力和意愿仍然不强。

  国际货币基金组织(IMF)亚洲太平洋部主任克里希纳·斯里尼瓦桑认为,在中国经济呈现强劲反弹的同时,从中长期来看,中国经济还将面临三大风险。其中,首先需要关注的就是,陷入困境的中国房地产行业会对中国经济持续增长造成负面影响。

  首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉中国新闻周刊,房地产业是国民经济的支柱产业、先导产业,关系到钢铁、水泥、建筑业、装修装饰等上下游几十个行业的生存,进而影响到国民经济增长。房地产业的困境会导致一系列连锁反应,开发商不能按时交楼,会引发“断供潮”;“断供潮”会导致银行贷款不能按时收回,进而引发银行倒闭,甚至出现金融危机、经济危机。

  隐患较多

  当前,房企债务危机依然高悬。

  3月3日,央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在新闻发布会上表示,“从2021年下半年以来,以恒大为代表的部分房地产企业由于长期‘高杠杆、高负债、高周转’经营,患上了严重的‘高血压’,资产负债表持续处于高风险状态,最终不可持续出现风险。我们比喻,从‘高血压’变成‘中风’。”

  机构监测数据显示,截至2022年12月31日,2023年房企债券余额为9579.6亿元,其中信用债占比65.9%,海外债占比34.1%,债务规模仍然较高。2023年一季度即为今年首个偿债高峰,偿还压力较大。其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险房地产企业的到期债务,占一季度到期债务的四成。

  而从去年以来,房企债务违约现象不断攀升。2022年房企境内债出现展期、未按时兑付本息、触发交叉违约、实质违约的债券数量高达105只,涉及28家债券发行主体,违约规模为1283.8亿元;房企境外债出现展期、违约的数量达到94只,涉及36家发行主体,违约规模为320.1亿美元。

  从上市房企来看,根据不完全统计,截至2022年底,共有40家上市房企出现债务违约。尽管违约房企数量占上市房企数量的比例不到四分之一,但违约房企资产和负债规模占上市房企的比例高达近4成。

  当前,一方面,自恒大债务危机爆发以来,同样中了债务违约风险的“中风”企业越来越多,且出险企业的规模较大,如奥园、世茂等纷纷陷入困局;另一方面,恒大、蓝光发展等部分出险企业症状变得更为严重。

  蓝光发展日前发布的2022年业绩预告显示,在计提160亿元的资产减值损失、6亿元的非经营亏损和58亿元的经营性亏损后,归属于上市公司股东的净资产由2021年的13.57亿元变为-208.21亿元,已经资不抵债。

  国家金融与发展实验室房地产金融研究中心分析指出,部分出险房企的债务风险已经由初始违约时的流动性风险,因存货资产价格下跌的减值损失、资产处置减值损失、经营性亏损和债务违约产生的非经营亏损等原因,演变为资不抵债风险。一旦资不抵债,甚至进入破产清算程序,那么其产生的影响将是系统性的。

  统计数据显示,2022年,我国商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%;商品房销售额133308亿元,比上年下降26.7%,这一销售额为6年来最低。

  潘功胜表示,加上房地产市场中长期需求中枢水平下移,以及持续三年的疫情冲击对就业、收入预期影响较大,多重因素的叠加放大了房地产市场风险的外溢性。

  植信投资研究院资深研究员马泓告诉中国新闻周刊,当前房地产市场风险隐患较多,2023年预计房企收入增速或将进一步放缓,叠加房企部分展期债务再度到期,部分中小房企仍有可能继续面临经营亏损和债务违约问题。

  在答复严重亏损的问询函时,蓝光发展回应称,2022年度,虽然支持房地产行业的政策陆续出台,但政策落地以及向市场的传导需要一定时间,项目所处多个区域的房地产市场仍在持续承压,茂名、新乡、达州、昆明等城市甚至出现量价齐跌的情形,亏损压力较大。

  赵秀池向中国新闻周刊表示,目前中国房地产业的风险体现在开发商融资较难,部分开发商资金链断裂,不能按时交付房屋,由此出现部分购房者“断供”;购房者受制于过严的限购限贷政策,购房需求不能释放;由于限价导致房价市场信号失灵,不能反映市场的供求关系,出现新房与二手房房价倒挂;部分长租房、商办类、100%开发商自持的项目不能实现良性循环等。

  “精准拆弹”

  贝壳研究院市场分析师刘丽杰向中国新闻周刊表示,今年以来,新房市场修复弱于、晚于二手房修复,主要是消费者对于房企风险能否有效化解、新房项目能否按质按期交付仍持观望态度,因此房地产企业风险的化解是关乎房地产市场平稳修复关键。

  斯里尼瓦桑在肯定中国楼市政策的同时,建议通过采取宏观审慎的政策,加强对购房者的保护,并推动房地产行业转型。

  王一鸣表示,要继续改善优质头部房企资产负债,满足行业合理融资需求,促进房地产投资触底回升。

  “需要综合施策来改变现状”,植信投资研究院资深研究员马泓表示,2023年监管部门将实施改善优质房企资产负债表计划,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。与此同时,需要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具,积极提供配套融资支持,避免局部再度出现“断供”风险。

  “要想办法让房地产市场回暖,通过市场回暖提振市场主体的信心”,赵秀池认为,楼市当前的困境既有疫情影响,也有过严政策的影响。要化解楼市风险,需要从供求两个方面给予相关政策的支持,调整过时的房地产调控政策,处理好租赁市场和产权房市场的关系,市场与保障的关系。

  她建议,对开发商而言,尤其要加大楼市低成本融资的支持力度,从贷款、债券、股权、基金等多渠道给予融资支持。对购房人而言,各城市应因城施策,根据人口和人才政策,适当调整过时的限购、限贷政策;住房消费贷款的首付款、利率应进一步降低,个人房贷利率应该低于中小微企业利率。

  另外,还需要思考的是,商品房市场和保障房市场的关系要处理好,限价不应该运用于商品房市场;允许低效闲置的商办类、工厂等转为租赁住房,也应该允许没有盈利模式的100%开发商自持的长租公寓转为共有产权住房。

  倪虹表示,下一步,将用“抓两头、带中间”的方法,以“精准拆弹”的方式化解风险。“一头”是抓优质房企,一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企,改善他们的资产负债状况,满足他们合理的融资需求;另“一头”是抓出险的房企,一方面帮助他们能够自救,另一方面严格依法依规处置,绝不让损害群众利益的行为蒙混过关,要让他们付出应有代价。

  对此,一位地产业内人士表示,在楼市下行期,一些开发商像以往一样抱着坐等救援的心态,结果错失了自救的时机,越陷越深,这也警醒开发商,必须尽快自救,或者转型发展。

  中指研究院分析认为,未来,针对优质房企的资金支持力度有望继续加大,前期已出台的政策亦有望加快落实,促进企业资金面继续改善。同时,本次首次提到“防止无序扩张”,过去多年房企在“三高模式”下,推动行业快速发展,部分房企市场份额快速提升,但也导致行业风险积聚,未来针对企业的监管或保持严格,促进企业实现可持续发展。

  与此同时,倪虹表示,“我们希望的企稳回升应该是牢牢坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位的企稳回升,是大力支持刚性和改善性需求的企稳回升,是防止市场大起大落的企稳回升,是促进行业高质量发展的企稳回升。”

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