烂尾停贷的前因是烂尾

2022-07-14
作者: 纸上建筑 来源: 纸上建筑公众号

  近日,各地突现烂尾楼“强制停贷”潮,蔓延速度令人咋舌。为此,证券时报昨日发表头版评论:《谨防烂尾楼盘停供风险扩散》。

  关于停贷断供这件事,法律界的推荐指数一直为负。根据现有制度,购房人和银行之间的债务关系是独立的,不受任何第三方影响。不论房价涨跌,甚至房屋倒塌灭失,都不会影响到债务的续存。因此不论以任何原因断供,个人都将承受严重后果,包括被列为失信人员,从此寸步难行。前几年环京地区房价腰斩,很多业主就想断供,纷纷被前车之鉴劝退——不仅房子会被低价拍卖,不足以抵消的房贷余额仍要继续偿还。总之绝不是你扔掉房子那么简单,毁掉的是你一辈子,钱房两空。只要能咬牙还贷,起码还能剩一套房,这是很多人坚持下去的唯一支柱。但是,如果连这套房也没有了呢?

  烂尾房就触发了这样的极端情形。在房价高企的今天,很多年轻人买房不仅搭上了六个钱包,还押上了三十年未来,为一套房子已然赌上了自己的一生,如果房子不能交付,他们的一生就全输了,失不失信都无所谓了。律师的警告再也无法吓倒失去一切的人,这就是为什么业主空前齐心,集体强制停贷事件爆发式扩散。很快它将不仅是经济问题和局部问题,而很可能扩大为稳定问题和系统性风险。证券时报为什么反应这么快,它们见惯了危机和股灾,这是不同寻常的信号。

  显然这是我们必须立即面对的事态,可能有些地方又按捺不住放红码的冲动,但是,管控购房人解决不了任何问题。必须记住,烂尾停贷的前因是烂尾,一定要先解决烂尾。要解决就要问原因,烂尾是如何形成的?

  多地的强制停贷告知书,几乎是一个模版,购房人的质疑都指向了同样的几个问题:银行违规发放贷款、未履行预售资金监管义务等。按理说,购房人支付的房款包含了开发项目所有的成本和利润,专款专用不可能烂尾。然而,在过去十几年的房地产热潮中,开发商不约而同使用了种种手段腾挪资金来提高扩张效率。跟银行勾兑,没封顶就把贷款给发放了,甚至跟监管部门勾兑,把预售资金也转走了。然后一旦资金链断裂,盖房子的钱都没了,只能烂尾。

  造成今天的局面,银行与监管机构都有责任,而购房人没有任何过错。他们办理按揭背上贷款,通过银行向开发商支付了全部房款,现在钱没了,房子也黄了。购房人有权力向涉嫌违规操作的开发商、银行、住建部门讨要说法。购房人也别无选择,不可能为一个不会完工的壳子继续还债打工三十年,哪怕断供的法律风险如此之大,然而无论进退,人生都已经毁了,不如挺而求变。

  开发商的状况也众所周知,盲目扩张迎来了苦果,国内最大的几家企业都面临资金链危机,靠他们自己是无法收拾残局的。解决烂尾楼问题唯有政府出面。地方政府作为土地财政的受益方和住宅建设的监管方,也有责任和义务来纾解困局。可能需要把前期土地收益吐出一部分给烂尾项目注资完工,然后通过扣押原开发商自持的商铺、车库回收抵债,并引进靠谱第三方进行后续的运营和管理。

  老百姓还是好说话的,只要能把烂尾楼盘活交到买房人手里,他们就可以继续做牛做马三十年给银行打工,我们繁荣稳定的局面就能继续下去。但他们显然也到了崩溃的边缘,是在悬崖面前做最后的呼喊,如果不把他们拉回正轨,可能很多人从此脱轨。

  作者:纸上建筑

  公众号:纸上建筑

  2022年7月14日

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