请回答90年代：中国房地产源起

　　自从房地产三道红线以来，全国的开发商暴雷不断，房地产号称全面进入凛冬。今年上半年以来，因为各方面因素导致的经济层面压力，因而许多地方的房地产行业的管控政策纷纷反弹。于是市场上又开始对于房地产市场有了各种新的希望。甚至有大量的市场人士和部分“经济学家”反复强调，鼓吹如果不发展房地产，地方经济就无以为继，地方政府就会面临破产的风险。

　　但同时，近期网上流传着一段黄奇帆接受专访的视频，谈到了对于房地产的看法。认为，房地产已经不可能像过去20年那样“蒸蒸日上”了。

　　笔者根据采访视频总结了一下，主要包括以下十条：

　　1、中国人口即将到达或已经到达顶峰，十四亿人口就是中国的人口峰值，未来大多数可能性就是人口逐步减少。

　　2、中国城市化率到达65%，几乎等同于欧洲、美国的75%。（主要原因是中国的户籍政策因素，中国的城市化实际是农村青年与中年的城市化。农村老年人不参与城市化，未来城市化率的继续提高，很大程度在于农村老年人口的逐步凋零。）未来就算是城市化率继续提高，也不过就会是5-6百分点。

　　3、中国的老龄化程度，目前已经到达21%，目前可预测的是到2030年会到达30%。未来房地产需求会减少，会有大量房产随老人离世而退出大量房产。

　　4、目前国内房产商一年以上库存超过6亿平米。目前国内，由居民购置处于闲置状态的住宅大约20%，大约60亿平米。

　　5、中国目前人均住房，大约在50平米左右。（2019年统计是人均48平米），按照发达国家，包括欧洲美国在内，50平米基本就是天花板。

　　6，年度房地产投资，2000年是1亿平米；2010年达到10亿平米；2016-2017年达到17亿平米，在不到20年的时间里，翻了4翻。新建住宅几乎相当于世界的50%。

　　7、中国土地和房产的价格过去20年翻了4翻。大致是16-20倍左右。

　　8、中国城市危旧房改造；大规模基础设施改造基本完成。

　　9、城市的公共社会服务机构建设，包括学校、医院建设也基本完成。（1980年，大学生在校生人均占地10平米，目前已经到达人均50平米。同时目前中国大学总数已经超过3000所。）

　　10、目前中国的房地产商负责率高达90%，已经没有再加杠杆的机会和可能了。

　　就像沉思录过往一系列文章强调的那样，房地产市场的泡沫不能一直持续，房企的杠杆不能加到天上去，房地产必须转型。不能因为当下的困难和一些人的鼓动就放弃之前既定的政策。今天笔者和大家探讨下我国房地产市场成型的那段历史，下一篇再和大家探讨下过往几次房地产推出刺激政策的因素和调控的脉络。